95%国人买不起房

发表：2006-04-19 00:23

亚洲时报洪肇辉撰文／按房价与收入比，中国内地买得起房的人不超过6%，地方政府最终将要为他们所制造出来的“繁荣”景象和“政绩”买单。

根据国际标准，一套住房的价格与家庭年收入之比应为3:1至6:1之间。2005年中国内地36个大中城市的年人均可支配收入为13079元（人民币·下同），而住房的平均售价约为4100-4400 元每平方米。2005年的家庭平均人数为3.13人，即按3人家庭居住70-100平方米的住房计，一套住房的价格约需30万元至43万元，即内地的房价与收入比为8至11倍。按国际标准，房价与收入比6:1计算，3人家庭的年平均收入应为49700- 70800元；按2005年36个大中城市的年人均可支配收入计，3人家庭达到49700-70800元收入的只有北京、上海、杭州、宁波、厦门、广州、深圳及珠海8个城市，而这8个城市的人口总数有6200万人，占全国总人口的4.7%；如再考虑到一部份灰色收入，及真实收入很难如实地反映到货币量上，有能力买房的人也不会超过6%，即有95%的人买不起房。

如此一个庞大的房地产市场，原来它的消费者规模是如此的薄弱，似乎与媒体的报导、市场的繁荣景象很不吻合。这到底是笔者在胡说八道，还是真实如此。在这里，笔者是站在客观的分析角度，说出真心话，这当然和市场的操作者是两样的。

近两三年来，有很多研究和评论都在说，中国房地产的发展很不健康，泡沫己在个别地区发生，呼吁消费者及有关当局要正视，但是市场却越来越火，房价在参与者、操作者的推波助澜下节节上升。这些报告的观点似乎违背了市场，有些时候真有点忠言逆耳的感觉，但真相往往是越辩越明的。希望利益的参与者能够用心地正视问题，因为支柱产业如果是这样失衡地发展，终归是广大消费者的不幸，经济发展的灾难。

从近期央行公布的金融运行报告中，均显示出个人中长期消费贷款在下降，2005年个人房贷的增长率是历史以来的最低，这个数据可以清楚地揭露出房屋销售在变差。那结果就是，空置率急升，资金积压严重，一旦资金链过于紧绷，甚至断裂，银行及相关行业就会出现巨额坏帐及资金周转问题，届时，已非地方政府买单与否的问题，而是经济大滑波的问题。

在经济环境良好的情况下，地方政府以地谋私，以地创造政绩，政策性倾斜所赚的差价，官商勾结，制造市场假象所赚的利润都要消费者来承担。但在经济环境不明朗甚至逆转下，经营者当然逃避不了亏损甚至倒闭的命运，但地方政府很可能是这个烂摊子的最终买单者。因为房地产的繁荣景象有很大部份是在地方政府的协助下，推波助澜下形成的，试想想如果没有地方政府的政策倾斜，房地产开发商那来的低地价、那来的银行贷款。

事实上，地区性银行的经营是很受地方政府指导的，所以，我们可以很清楚看到区域间的房地产发展格局是存在着极其差异的，当然，房地产本身就是一个区域性差别大的行业。就是因为如此，有关当局更必须要注意发展较为落后的内部城市的房地产发展趋势，因为他们的热爆背后，更是炒作者所舞动的，因为那里的房价当地人是没有能力负担的，那里的市场更没有可能靠外来消费支撑的，当地政府必然成为最后的市场买单者。

最近在中部地区的某些市、县（较为富饶），因为房地产发展过快，房屋空置率过高，表面的繁荣景象掩饰不了地方政府、开发商、银行这一连串环节的空虚。地方政府迫不得已要做补救工作，推出甚么购房补贴，购房可办理城市户口，享受子女城市就学，社会保障等待遇，而同样的政策也在长三角的某些富饶地区出现。这种从开发商倾斜再到向购房者倾斜的政策，表面上看来好像是先给一部人优惠再给大部份人优惠的公平对待，但给购房者的优惠是地方政府迫不得已的，如果不是市场的虚火，地方政府想借助一系列的措施来刺激房地产回暖，避免泡沫爆破（其实是在拖延泡沫爆破的时间、泡沫将越滚越大），他们是绝对不会把口袋里的钱往外掏的。

事实上，这此措施已在证明地方政府己在为他们前几年所造成的房地产繁荣假象及政绩买单，而且这张单子将越买越大。

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