投資房地產(非自住) 十原則

發表：2006-07-26 02:32

股票前景曖昧加上貸款利率的超低，使得地產市場一片火紅，造成連續四年兩位數字百分比的利潤。儘管對於經濟景氣的預測眾說紛紜，房產價格還見不到有實際上的緩慢趨向。

不錯，很多人在這幾年的確發了筆地產財，一圓苦苦追求的美國夢。為了搶搭這班淘金列車，有人辭去了正常工作，一頭鑽進了地產經紀行業，也有人取出了所有積蓄，經營起房產投資，心中默念著一朝致富的口訣，希望也能像某某人一樣的點石成金。

以目前的市場情況看來，這種奢望並不完全是一種夢想，其主要原因是移民不斷的湧入，在租屋了幾年後，大部分的人都會想到購買住家，以便一勞永逸的定居下來，而原來已擁有房產的人，亦想藉著難得一見的低利息，將手頭的積蓄投資於房地產上。

新移民購屋熱

新移民的購屋熱，特別表現在各族群聚集的地區，他們以拓荒者篳路藍縷的精神，將原來荒蕪的房產修葺後自住或出售，面貌煥然一新的社區又吸引了更多的新移民，他們繼續往四周開發，不但振興了當地經濟，亦使得房價節節上升。這股新興的購買力，造就了地產買賣在百業蕭條中，一枝獨秀的局面。

　正如同其他欲獲取利潤的行業，買賣房地產需要大量時間的親身投入，尤其是用來做為投資的房產，業主除了要祈禱房價不會像八○年代末期的下跌外，還希望按期收到房租。為了避免在冰天雪地的寒夜裡被房客吵醒，抱怨暖氣中斷，或者是在颳風下雨的時候，樓上住客急告屋頂漏水等，平常的勤加保養絕不可少，對於朝九晚五上班的人來說，等於是多了項繁重的兼差，要是再碰上難纏的房客，用憂心忡忡和惶恐不安來形容屋主心情，應該不算過分。

　話雖如此，當銀行付給存款利息少得令人搖頭的時候，將資金擺在地產上即成了唯一的選擇。為了使地產買賣所遇到的艱險減至最低，下面十項原則是參與地產交易者不能不注意的：

　（一）請教專家看法。這裡所說的專家，指的是熟悉某一特定地區房產買賣的親朋好友。他們的忠告不見得一語中的，但是由於本身在該地居住或營生，瞭解周邊環境，所提意見具有高度可信性。一旦決定購買後，就應該和會計師談談，研究投資是否值得。

　（二）搜尋最佳房產。這是人人皆知的道理，實行起來卻非易事，經常會碰到建築商、職業投資者，甚至是地產經紀的推薦，為了減少風險，切忌人云亦云的跟著搶購。只要認為某一地區適合自己條件，學區中上，公共設施齊全，交通亦算方便，則目前雖然還不是一般人的首選，但隨著大環境的不斷成長，房價最後還是會往上調整的。

華人偏愛兩家庭

　（三）設定購屋目標。華人同胞喜歡購置兩家庭以上的房產，專家們認為此乃極為正確的選擇。經濟狀況不錯的屋主，可以將之全部出租，算做額外的收入。如果是為了自己居住，多餘的部分出租後，房租收入對支付貸款不無小補，為屋主減輕不少負擔。也有專家建議，購置未來退休後欲定居的房產，暫時先行出租，日後再收回做為主要住所，以達到省稅的目的。

　孩子離家念大學，不妨考慮在學校附近購置房產，除了讓小孩居住外，並且有租金收入，四年後出售，房價肯定會有所增值。

　(四)投資合法房產。多數地區的一家庭房產，規定只能一家人居住，擅自出租即屬違法。通常所說的母女屋，雖然有分開出入，卻不是合法兩家庭，要是租給非家庭成員的房客，即會遭到取締。

　有些地方政府允許六十二歲以上的居民，租掉自住家內多餘的空間，以補貼收入上的不足，俗稱黃金歲月(golden age)條款，有此需要者，事先得打聽清楚。

　(五)瞭解貸款條件。投資房產的貸款利率，要比住家的高出一個半左右，同時還可能規定自備款要在房價的四分之一以上，並以未來租金百分之七十五的金額，來審核貸款數目，連申請人的收入，亦在銀行的考慮之內。

　不過，如果購買的是兩家庭房產，申請人自住一層，即可以申請住家貸款，但是租金收入仍然得經過審查。

　對於現金短缺的投資者，專家建議用住家房房產淨值來抵數，亦可獲得所需貸款。此處要注意的是，在拍賣會上購買銀行沒收的房產時，現金是唯一的付款方式。

　房產貸款的途徑很多，各有訣竅，貸款公司都有此類的消息供申請人參考。

　(六)清楚房產保險。投資房產的保險費要比住家保險高，主要原因是屋主不住在此類房產內，保險公司需要付出較多的風險。省錢之道是將住家和房產合保，即能少掉一筆不小的支出。

　(七)研究租金收入。在購買投資房產之前，要對租金收入精打細算一番，別忘了要扣掉貸款付款、地稅和保險費等，然後除以十二，即能顯示出有無利益可圖。一般說來，兩家庭房產要比一家庭多份租金收入，亦即在財務上有較多保障。

　(八)熟習地產稅法。貸款利息、地稅和維修支出均可申請減稅，還有房屋價值會逐年遞減，這些都是擁有投資房產的好處。不過，投資房產在售出後，屋主所獲利潤不能像住家般享受二十五萬元至五十萬元的免稅優惠。至於兩家庭的房產，屋主在賣屋時，只能免去自住部分的稅款，其他的利潤需要據實報繳。

　為了節省巨額的賣屋所得稅，稅務專家建議先將自住房產出售，遷居至投資房產，等住滿兩年後再出手，即可省下兩筆稅款。

　(九)慎重選擇房客。在有的州，驅趕房客要費時六個月，在這段時間，不但收取不到分文房租，房產還可能遭到無情的破壞，房東除了焦慮的等待外，別無他法可想。

　寧缺無濫應該是房東選擇房客時最重要的座右銘。

　(十)掌握轉手時間。出售股票只要一通電話，地產轉手時拖上三、四個月，都是很平常的事，屋主如果等著運用這筆款項，事先應有週全的準備，否則難保不會成為一隻熱鍋上的螞蟻。

　以目前情況來說，地產價格仍然高居不下，誰也無法保證未來的趨勢，但是有一點可以確定的是，雖然房價有起有落，而從長程看來，都是往上爬升的，所以只要能將地產投資視為一項事業來經營，克服困難，前進絕對是大有可為的。

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