投资房地产(非自住) 十原则

发表：2006-07-26 02:32

股票前景暧昧加上贷款利率的超低，使得地产市场一片火红，造成连续四年两位数字百分比的利润。尽管对于经济景气的预测众说纷纭，房产价格还见不到有实际上的缓慢趋向。

不错，很多人在这几年的确发了笔地产财，一圆苦苦追求的美国梦。为了抢搭这班淘金列车，有人辞去了正常工作，一头钻进了地产经纪行业，也有人取出了所有积蓄，经营起房产投资，心中默念着一朝致富的口诀，希望也能像某某人一样的点石成金。

以目前的市场情况看来，这种奢望并不完全是一种梦想，其主要原因是移民不断的涌入，在租屋了几年后，大部份的人都会想到购买住家，以便一劳永逸的定居下来，而原来已拥有房产的人，亦想藉着难得一见的低利息，将手头的积蓄投资于房地产上。

新移民购屋热

新移民的购屋热，特别表现在各族群聚集的地区，他们以拓荒者筚路蓝缕的精神，将原来荒芜的房产修葺后自住或出售，面貌焕然一新的社区又吸引了更多的新移民，他们继续往四周开发，不但振兴了当地经济，亦使得房价节节上升。这股新兴的购买力，造就了地产买卖在百业萧条中，一枝独秀的局面。

　正如同其他欲获取利润的行业，买卖房地产需要大量时间的亲身投入，尤其是用来做为投资的房产，业主除了要祈祷房价不会像八○年代末期的下跌外，还希望按期收到房租。为了避免在冰天雪地的寒夜里被房客吵醒，抱怨暖气中断，或者是在刮风下雨的时候，楼上住客急告屋顶漏水等，平常的勤加保养绝不可少，对于朝九晚五上班的人来说，等于是多了项繁重的兼差，要是再碰上难缠的房客，用忧心忡忡和惶恐不安来形容屋主心情，应该不算过分。

　话虽如此，当银行付给存款利息少得令人摇头的时候，将资金摆在地产上即成了唯一的选择。为了使地产买卖所遇到的艰险减至最低，下面十项原则是参与地产交易者不能不注意的：

　（一）请教专家看法。这里所说的专家，指的是熟悉某一特定地区房产买卖的亲朋好友。他们的忠告不见得一语中的，但是由于本身在该地居住或营生，了解周边环境，所提意见具有高度可信性。一旦决定购买后，就应该和会计师谈谈，研究投资是否值得。

　（二）搜寻最佳房产。这是人人皆知的道理，实行起来却非易事，经常会碰到建筑商、职业投资者，甚至是地产经纪的推荐，为了减少风险，切忌人云亦云的跟着抢购。只要认为某一地区适合自己条件，学区中上，公共设施齐全，交通亦算方便，则目前虽然还不是一般人的首选，但随着大环境的不断成长，房价最后还是会往上调整的。

华人偏爱两家庭

　（三）设定购屋目标。华人同胞喜欢购置两家庭以上的房产，专家们认为此乃极为正确的选择。经济状况不错的屋主，可以将之全部出租，算做额外的收入。如果是为了自己居住，多余的部份出租后，房租收入对支付贷款不无小补，为屋主减轻不少负担。也有专家建议，购置未来退休后欲定居的房产，暂时先行出租，日后再收回做为主要住所，以达到省税的目的。

　孩子离家念大学，不妨考虑在学校附近购置房产，除了让小孩居住外，并且有租金收入，四年后出售，房价肯定会有所增值。

　(四)投资合法房产。多数地区的一家庭房产，规定只能一家人居住，擅自出租即属违法。通常所说的母女屋，虽然有分开出入，却不是合法两家庭，要是租给非家庭成员的房客，即会遭到取缔。

　有些地方政府允许六十二岁以上的居民，租掉自住家内多余的空间，以补贴收入上的不足，俗称黄金岁月(golden age)条款，有此需要者，事先得打听清楚。

　(五)了解贷款条件。投资房产的贷款利率，要比住家的高出一个半左右，同时还可能规定自备款要在房价的四分之一以上，并以未来租金百分之七十五的金额，来审核贷款数目，连申请人的收入，亦在银行的考虑之内。

　不过，如果购买的是两家庭房产，申请人自住一层，即可以申请住家贷款，但是租金收入仍然得经过审查。

　对于现金短缺的投资者，专家建议用住家房房产净值来抵数，亦可获得所需贷款。此处要注意的是，在拍卖会上购买银行没收的房产时，现金是唯一的付款方式。

　房产贷款的途径很多，各有诀窍，贷款公司都有此类的消息供申请人参考。

　(六)清楚房产保险。投资房产的保险费要比住家保险高，主要原因是屋主不住在此类房产内，保险公司需要付出较多的风险。省钱之道是将住家和房产合保，即能少掉一笔不小的支出。

　(七)研究租金收入。在购买投资房产之前，要对租金收入精打细算一番，别忘了要扣掉贷款付款、地税和保险费等，然后除以十二，即能显示出有无利益可图。一般说来，两家庭房产要比一家庭多份租金收入，亦即在财务上有较多保障。

　(八)熟习地产税法。贷款利息、地税和维修支出均可申请减税，还有房屋价值会逐年递减，这些都是拥有投资房产的好处。不过，投资房产在售出后，屋主所获利润不能像住家般享受二十五万元至五十万元的免税优惠。至于两家庭的房产，屋主在卖屋时，只能免去自住部份的税款，其他的利润需要据实报缴。

　为了节省巨额的卖屋所得税，税务专家建议先将自住房产出售，迁居至投资房产，等住满两年后再出手，即可省下两笔税款。

　(九)慎重选择房客。在有的州，驱赶房客要费时六个月，在这段时间，不但收取不到分文房租，房产还可能遭到无情的破坏，房东除了焦虑的等待外，别无他法可想。

　宁缺无滥应该是房东选择房客时最重要的座右铭。

　(十)掌握转手时间。出售股票只要一通电话，地产转手时拖上三、四个月，都是很平常的事，屋主如果等着运用这笔款项，事先应有周全的准备，否则难保不会成为一只热锅上的蚂蚁。

　以目前情况来说，地产价格仍然高居不下，谁也无法保证未来的趋势，但是有一点可以确定的是，虽然房价有起有落，而从长程看来，都是往上爬升的，所以只要能将地产投资视为一项事业来经营，克服困难，前进绝对是大有可为的。

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