上海70億國有資金從委託貸款渠道進入房地產業

2006-11-04 17:29 作者: 陳 芳

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時間:2006年11月04日02:08 我來說兩句(238)  



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【來源:北方網】
  借道委託貸款 上海70億國資進入地產

  本報記者

  上海報導

  70多億元的國有資金從委託貸款渠道進入了上海的房地產業。

  這個調查結果是伴隨著上海市國資委高層的變動傳出來的。



10月24日,上海市政府新聞發言人小組就「上海市國資委主任凌寶亨、副主任吳鴻玫是否涉及社保案」一事向境外媒體證實,「兩人正在協助調查」。

  隨著凌、吳被調查,上海市國資系統一位幹部認為,上海國資系統存在的一些問題將逐漸浮出水面。

  「調查更加深入」

  據說,社保案發後,上海市國有資產經營有限公司(下稱「上海國資經營公司」)有多位幹部來到駐在馬勒別墅的中紀委調查組,反映公司的有關問題。

  而在社保案發後,上海市國資委也主動對上海國資經營公司進行了一次調查。

  據悉,上海國資委調查結果的人士透露,調查顯示,上海國資經營公司對房地產領域的委託貸款有70多億元,超過公司對重大市政工程、基建等領域的投資。這70多億元當中,有80%以上貸給了民營房地產企業,委託貸款年利率則從6%-15%。

  基於這一情況,10月中旬,上海市國資委向上海國資經營公司發出專項整改通知。

  接近市國資委的人士透露,該通知的主要內容是:要求上海國資經營公司必須積極配合上海市公安局經偵總隊對公司委託貸款的調查工作,同時必須嚴格按照國家對房地產行業的宏觀調控政策以及央行對房地產行業貸款的有關規定,立即停止對房地產領域的委託貸款。

  「市國資委要求,公司在收到通知15日內遞交有關整改的書面報告,並在一個月內完成整改。」這位人士透露。

  知情人士透露,在國資委進入公司調查期間,有關審計部門以及上海市公安局經偵總隊也進入公司調查華易豪等地產項目的委託貸款情況。「幾撥人馬同時或相繼在公司調查。」

  在凌寶亨、吳鴻玫被宣布調查前,國資委的幾位領導曾約見上海國資經營公司高層,要求國資經營公司限期整改,保全國有資金,把借貸給房地產企業的巨額委託貸款追回來。

  到了10月底,調查進一步深入。

  公司內部人士稱,10月27日和30日,中紀委、上海市紀委一行數人兩度來到上海國資經營公司,找公司相關部門負責人談話。

  「他們不是按照以往的程序通過公司安排談話,而是突然直接上門來的。」上海國資經營公司內部人士說,雖然不知具體談話內容,但估計與委託貸款問題有關。

  該人士還透露,在「十一」國慶節前後,公司幾個部門負責人還集中一個多星期時間,試圖對以前的一些事情進行「補充處理」。

  「估計就是倒簽、補簽一些合同,」一位消息人士說,「比如在資金來源方面,有些資金原本是用銀行的貸款然後通過某種渠道委託貸給房地產企業的,現在追補一些手續、合同,把它做成是公司或下屬公司的自有資金。另外就是與某些客戶補簽利息方面的合同。」

  這位消息人士還透露,「公司曾將一筆巨額資金以很低的利率借貸給了某位前領導親屬的關聯企業。」

  這些消息尚未得到上海國資經營公司方面的證實。至於是否最終採取並實施這些補充手續,目前也還不清楚。

  國資委要求盡快回收給房地產企業的委託貸款資金。據內部人士說,上海國資經營公司委託貸款項目之一的「大上海國際花園」,因種種原因,最後採取以幾套住房來抵償對國資經營公司的部分欠款。

  但由於房地產開發商原來一些資金來源渠道被相繼堵住,是否有能力在短期內還款還是一個疑問。

  事實上,因部分開發商資金緊張,上海國資經營公司的一些委託貸款項目已經展期,並有繼續展期的趨勢。

  70億「輸血」地產商

  房地產業是近年宏觀調控的重點領域之一。隨著一系列調控政策出臺和銀根收縮,房地產商的資金鏈日益緊張,大多數商家的融資都轉向了銀行委託貸款的形式。

  某銀行的一位支行行長曾解釋說,目前有關法規禁止企業間直接借貸,但企業間或企業與個人間通過銀行進行一對一的「委託貸款」則是合法行為,所以,近來流入房地產企業的「國資」大都是通過銀行辦理委託貸款。但委託貸款的資金來源必須是公司自有資金,而不能是銀行借貸資金。

  委託貸款的另一個好處是,抵押擔保物的真實性和價值基本能得到保障,未來一旦發生風險,抵押物處置能得到法律保護。這對資金拆出方的風險控制顯然有利。而對銀行而言,「委託貸款屬於低成本、低風險、高收益的中間業務,銀行何樂而不為?」這位銀行人士認為。

  上海國資經營公司發現了這其中的「商機」,很快成為委託放貸的大戶,貸款規模逐年增大。據內部人士估計,2003年委託貸款資金不到10億元,2004年30多億元,2005年則更多。

  「大家都知道上海國資經營公司有錢,這方面的業務做得挺大,據說去年的規模就有30多億,關鍵是要有關係才能夠拿到。」一位房地產業界人士2005年下半年時曾告訴記者。當時,他正四處打聽有誰認識上海國資經營公司的有關負責人,希望找到人幫忙引見。

  據上海國資經營公司內部人士介紹,公司對房地產企業或項目進行委託貸款的主要操作模式有三種:

  一種是過橋貸款:即「四證」不全,無法從銀行獲得貸款,先由上海國資經營公司提供委託貸款,房地產商獲得資金後繳納相關資金使「四證」齊全,獲得銀行貸款後歸還國資經營公司提供的資金。

  第二種是,「四證」不全、且項目自有資金未達到35%的房地產商,國資經營公司先注入一筆資金參股項目公司使其自有資金比例達標,然後再委託貸款給該公司。項目完成後,房產商再回購國資經營公司所持股權,同時歸還委託貸款資金。

  第三種是,房地產商資金特別緊張,國資經營公司注入資金參股,使其35%的項目自有資金比例達標,然後對項目進行委託貸款。但與前一種模式不同的是,企業不回購國資經營公司持有的股權。此外,因項目開發利潤高,房地產商不願意按照股權比例分紅,而是給國資經營公司支付固定回報。

  上海市國資委的調查顯示,上海國資經營公司70多億委託貸款中,80%以上流入了民營房地產公司,合作項目達60多個。

  據記者瞭解,曾經獲得過上海國資經營公司委託貸款的房地產企業與項目包括:上海恆和置業有限公司項目、陽光投資公司項目、大上海國際花園項目、均瑤集團項目、新梅短期融資項目、德諾投資發展公司項目、成城項目、華易豪項目、盛大金磐項目等。

  「對於委託貸款業務,公司管理層顯然持公開肯定的態度。」國資經營公司內部人士介紹說,今年1月,上海國資經營公司在寧波舉行的「2005年年度總結大會上」,公司宣布,為表彰某委託貸款業務小組成績顯著,特給以30萬元的獎勵,並將該小組負責人評為該年度優秀員工。

  「這種獎勵對公司業務發展自然具有導向的作用。」這位內部人士認為。

  膨脹的短期投資

  上海國有資產經營有限公司成立於1999年10月15日,註冊資本50億元,是經上海市政府批准成立的國有獨資有限責任公司。公司下設上海國有資產處置有限公司、上海國鑫投資發展有限公司、上海國智置業發展有限公司、上海達盛資產經營有限公司和鼎通投資有限公司(香港)等5個全資子公司。

  關於公司成立的宗旨,公司網站顯示,上海國資經營公司總裁祝世寅在2005年初表示,公司要「積極參與國有企業集團的改制重組,充分發揮好國有資產資本運作的平臺作用;努力完成上海市重大項目的投融資任務,為本市經濟結構調整和國有資產保值增值,為把上海建成國際化大都市作出新的貢獻」。

  然而,這幾年,上海國資經營公司短期運作的資金規模逐年增大。

  「2005年,公司短期運作資金達到40-50億元,主要投向房地產委託貸款、證券投資等領域。」上海國資經營公司內部人士表示。

  據熟悉上海國資經營公司情況的人士說,公司原來用於委託理財、證券投資的資金數額比較大,後來縮小了規模。但其中有4億元資金給國泰君安證券委託理財,後來因為股市持續低迷,這4億元變轉為股東借款。

  另外還有給愛建證券的數億元委託理財資金,至今尚未收回。

  就內部人士反映的上述情況,11月3日下午,記者數次撥通上海國資經營公司總裁辦負責宣傳的副主任的電話及手機,均無人接聽。

  而上海國資經營公司總裁祝世寅的秘書則向記者表示:「在目前情況下,祝總不方便接受採訪,如果需要,將會主動聯繫媒體。」


来源:21世紀經濟報導

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