青川:誰在托著中國的房價?

2008-05-10 05:59 作者: 青川

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近些年,中國大陸民用住房的房價在全國範圍內一路攀升。最開始是在一線城市,像北京、上海、深圳、廣州等地房價持續保持高速增漲。比如說在2006年,北京漲了30%多、上海漲了24%。深圳2007年上半年就漲了50%多。同時,根據中共政府報告的數字,在全國範圍內的70個城市中,新房價格2007年比2006年漲了7.1%,二手房漲了7.8%。這是中共政府自己報出來的數字,而很多人認為這是有水分的,實際的漲幅應該更高。很多城市,比如連成都這樣的城市,有的地方都漲到了6千塊一平方米,重慶甚至漲到8千塊一平方米。整個來說,房價在全國範圍都已經在飛漲的過程中,遠遠的把老百姓的收入甩在後面。

針對這種房價過熱的現象,中共政府在過去的許多年也進行了多次的調控。事實上,從2005年、2006年到2007年,從中央到地方,從各個職能部門到銀行系統,中共幾乎沒停出政策。在2005、06年的時候,老百姓對於中共出的政策還非常關注,經常說是中共一出臺政策,老百姓就在那兒拍手,然後承包商就發慌。結果到2007年,老百姓回過味兒了,發現每出臺一個政策,房屋市場的價錢過一段時間反而會往上衝一段,每出臺一個政策房價就往上衝一段。後來大家才意識到,原來中共出的所有政策,事實上是給整個房市"火上澆油"。

是不是中共真的沒有辦法去調控這個房價?是不是中共不知道怎麼樣做?不是的。事實上,在國際上有很多非常好的例子可指導一個政府,如果它真的想解決一個民族的住房問題,它非常有辦法。特別是中共的土地政策是所謂的"土地國有",也就是中共擁有中國所有的土地-- 住房的最基本的原始材料,那麼它如果願意給老百姓解決住房問題是非常容易的。比如新加坡政府,它就是政府蓋房,然後用廉價的方式出售給老百姓,這樣的話,老百姓就按自己的需求和排隊時間拿到房子。所以新加坡90%的人有住房,而且新加坡公民每隔一些年還能換新房。而其他國家,比如很多西歐國家的政府在土地私有的情況下,也直接投入大量的政府財政收入來解決人民的住房問題。就連美國這個在整個西方國家中被認為是最"殘酷"的國家,政府也會每年把財政收入的7%用於讓中等收入和低收入的人有優惠價的住房。也就是說,如果一個政府願意做,它一定能夠從一定程度上解決本國人民,特別是低收入人群的最基本的住房需求。

當然,中共政府也提出了"廉租房"和"經濟適用房"的概念。但是,為什麼從全國範圍(而不只是從北京和上海這些總是被政策優惠的一線城市)來看,大部分中國老百姓普遍感覺不到這些政策的實際作用哪?原因很簡單,這類政策都屬於那種中共賞賜給平民百姓的"恩惠",所以整個政策的投入資金量和覆蓋面基本上只要達到"點到為止"的效果就可以了。建設部副部長仇保興自己都承認,截至2006年底,中共在廉租房上的累積投入只有71億元,這個數目只相當於當年一年中共財政收入的 0.18% ,比中共每年花費在外事宣傳上的100億元都還差一大截子。而中共列到"經濟適用房"的花費,以及該政策解決了"1600多萬戶城市低收入群體的住房問題"的宣傳也是有很大的水份,因為其中大部分的數字其實是來自中共官員在"城市圈地運動"過程中不得不搞的拆遷戶安置。當然,在改善這些"城市低收入群體的住房問題"過程中,在城市土地的一收一賣的過程中,中共官員就有了許多讓自己帶頭更富起來的機會。

而且,政策在中共官員的具體執行過程中還常常會走味。首先,限價房、經濟適用房這類房子主要是通過計畫分配,即通過申請批准,並非通過房子的自由買賣。中國人都清楚,在這個政府沒有被獨立監督的社會中,批房權其實就是一些官員的發財權。另外,許多地方政府為了能夠應付上面的檢查,也建了些廉租房、經濟適用房。但是出於經濟收益的考慮,這些房子常常被建造到了地點偏僻、環境不佳、遠離城區的地方,而且常常有配套不全、管理嚴重滯後的問題。這樣一來,真正的窮人只好知"難"而退了。

其實,中共要真正想解決中國中低收入的人的住房問題,在中國對中共來講其實是非常容易的。因為,在中國土地是所謂的"國有的",也就是說建房對於中共政府來說土地是不要成本的。而建房本身的成本在中國目前大約也就是一兩千塊錢一平方米。如果中共政府有誠意的話,它完全有能力在北京、上海這樣的地方建成3千到4千塊錢一平方米的房子。這將是一個老百姓普遍能接受的價位。中共可以用這樣的房子穩定房屋市場,同時也使那些低收入的人有房子住。但是為什麼中共就不願意這麼做哪?特別是,中共建設部在 2003年8月特意出臺政策把中國城市住房落腳在商品房上,這意味著,絕大部分住房將由開發商這一人群供應,而准入規定又限制了開發商的數量,從而使得住房供應落入少數人群手中,使這群人對中國人的住房就具有了定價權。這也就是為什麼中國房價從2003年8月開始猛漲,並日益加速,迄今為止,房價不翻倍的城市已經是鳳毛麟角了。

中共這樣做的原因很簡單,因為中共政府是中國房價上漲的最大的受益者。

我們都知道,在中國的財政收入中分中央和地方兩級。但是中共在制定稅收制度時把大量優惠都給了中央。 1994年,中共中央政府把財權拿走了,而把其它的一些權力下放,譬如土地使用權下放給地方政府,所以中央非常有錢。北京為什麼建了那麼多東西,修的那麼漂亮?就是因為中央太有錢了。但是地方政府也想紅火呀,也想蓋地方政府大樓呀。地方政府它沒有錢怎麼辦?地方政府唯一的財產就是國有土地。所以很多地方為了能夠模仿北京也搞些搞政績工程、翻新自己的政府辦公樓,進一步提高地方官員的工資和福利,它們籌錢的方法就是用10%的地方政府財政撥款,30%靠出賣土地,而剩下的 60%是靠借貸,借貸抵押的還是土地。所以從某種意義上講,很多地方政府支出的60、70%的資金是來自於對於國有土地的使用和運作,不管是借貸還是出讓。既然地方政府如此依賴於利用國有土地生財,它當然是希望房價越高越好了,因為只有不斷增長的房價才能夠支撐不斷增長的土地價格。

如果看清楚了這個關鍵點,也就不難理解為什麼中共歷史上出臺的許多政策對於房價都起到了火上澆油的作用。我們可以看到,房價是從2001年、2002年開始起步往上漲的,那個時候是什麼政策出臺了呢? 2001年中共出臺了一個"土地收購、儲備制度",這個制度有一個最本質的用意,就是使所謂的"國家"成為土地唯一出讓的機構,成為土地一級市場唯一的賣主。這樣中共就從法律上保證了自己對整個中國土地的壟斷權。就在這個基礎上,2002年中共又出來另外一個法規,叫做"招標、拍賣、掛牌、出讓國有土地使用權"的制度,也就是說,首先它是壟斷整個土地的出賣;第二它又用招標,拍賣的方式來出讓土地。就是誰出的價高,就賣給誰土地,造成整個土地價格飛速上漲。從2005年高位的時候到2007年,上海土地兩年裡頭漲了150%,從5千多塊一平方米,漲了1萬2千5百多塊錢一平方米。整個土地的價格成為整個房屋價格最主要的一個成本。中共的建設部在2005年都說,2004年房屋成本中,40%是來自於土地。實際上到2005年,整個房屋成本的50%、60%都來自於土地的價格。

當然提高土地價格只是中共希望中國房價增長的一個原因,而不是唯一的原因。
事實上,目前,中共的金融體制很大程度上也是依賴房屋貸款來支撐的。目前中國的銀行裡有17萬億的儲蓄,這給中共的銀行體系帶來了非常大的還息壓力。但是,由於中國銀行系統中許多癌症基因的存在(因為篇幅的原因,對此我們不進行深入討論),目前中國的銀行的許多貸款項目都顯得風險很大。根據中共自己報出來的有水份的數據,中國一般貸款的平均毀約率是4-5%。而目前房屋貸款是中共金融體系中少有的一類優質貸款,房屋貸款的毀約率目前最多不超過1.5%,是極優的貸款。所以房屋的貸款,對於中共來說,又是一個保證它的金融體制不崩潰的優質貸款。 也就是說,中共的金融體系其實也是希望利用高房價來刺激和維持它的房屋貸款市場的發展的。

另外,中共需要利用中國GDP的高速增長來維持其所謂"和諧社會"的經濟基礎。在這一點上,高速發展的房地產也正好迎合了它的這個需求。事實上,在最近進十年,房屋建設是推動中國GDP的主要動力之一。隨著房地產市場的火暴,建材市場、裝修市場、運輸市場、能源市場、還有相應的勞工市場也都火爆起來了。

所以,從方方面面來說,中共都是整個房價上漲最大的受益者,所以這就是為什麼一方面它應著老百姓的呼聲出臺政策,但是歷史上出臺的許多政策都是不管用的。它知道這不管用,它並不是沒有執政能力、不懂。它懂!但是它就是不願意真正的去抑制這個房價。

當然,中共最希望的是房價能夠持續的穩步增長,而不是像目前這麼暴漲。因為我們都知道漲就會跌,暴漲就會暴跌,這是一定的。中共其實也看到這一點了,所以目前又出臺了一些政策想把未來房地產暴跌可能帶來的金融風險轉嫁給中共老百姓。

首先,中共整個金融體制給中國老百姓的房屋貸款方式和世界許多國家都不一樣。例如,美國通常是30年、15年定期,或者至少是5年固定利率,也就是或者是 30年,或者是15年,或者是5年貸款的利率不變。這就是說在國際上,未來可能有的通貨膨脹的風險是由貸款銀行來承擔的。而中共銀行的房貸利率是年年變,我貸給你30萬,說是20年的貸款期,但是貸款戶支付給銀行的利息是會隨時根據銀行當前的利率而調整的。而銀行當前的利率是根據目前通貨膨脹率來調整的。在目前中國整體經濟過熱,通貨膨脹壓力巨大的經濟狀況下,貸款戶的還貸數額是隨時都會增加的。也就是說,中共的銀行在個人房屋貸款上幾乎不擔任何風險。一有通貨膨脹,銀行就有漲利率的壓力,而所有漲利率的風險最終都落到中國的貸款戶身上。

而且,2007年中,中共說它為了控制人不倒買倒賣房子,所以它決定提高二手房的預付款的數額,要求買二手房要預付30%。美國一般是20%,有時甚至只要10%,20%的預付款基本是國際標準。而中共目前要求是30%的預付款。甚至前陣子"人民網"上的文章,說它準備想提高到40%或50%。許多人也在網上附和中共的說法,說這是中共出臺政策來要控制中國房地產的倒買倒賣現象。但是事實上並不是這樣的,這是它的一個騙老百姓的說法而已。它真正的目地是什麼呢?真正的目地是想要轉嫁整個目前飛速高漲的房地產市場的金融危機。我們知道,房價在往上衝的過程中,就會遇到越來越大的危機,房屋貸款出去的話,某種意義上講就有一定的危險,萬一你還不了貸款怎麼辦?房價下走怎麼辦?美國的次級房貸引發的金融危機就是一個例子。但是,如果你預付款的數量高了,中共國有銀行將來能容忍的房價下降的幅度也就高了。也就是說,中共出臺提高預付款的政策其實不是為了老百姓,而是為了保護它的金融體制。那麼,中共要求30%-50%這樣巨大的預付款對中國百姓的後果又是什麼?很明顯,30%-50%這麼高的預付款對於中國許多首次買房的年輕人來講實在是太高了。我們都知道中國老一代因為過去的房屋制度,所以大多數現在都不用買房子了。現在要買房子都是年輕一代。中國人家庭觀念很強,年輕人買房子目前許多都是父母把一生的積蓄放進去。比如說北京很小的一套房子都要80萬。這樣的話, 30%的預付款就是20多萬。很多人老一代中國人,一輩子的積蓄可能也就是20多萬。但是,他們為了孩子,還是不得不把一生的存款拿出來給孩子交這個巨大的預付款。這樣一來,中共一方面把中國老一代的一輩子的積蓄拿到了它的手裡,同時又再把年輕一代變成它的"房奴"。

中國房市走到2007年下半年,房屋市場出現了"兩頭疲軟"的現象。一方面是,中國的高收入人群這幾年已經至少購買了一套房子,同時這部分人也看到了高房價給利用房地產進行投資帶來的風險是越來越大,所以許多人開始進入一種執幣觀望的狀態。另一方面,在很多城市房屋價格已經漲得和真正需要房子的普通百姓的負擔水平脫節的太厲害了,所以這部分老百姓也基本上對買房"死了心"了。這樣以來,無論地產開發商如何利用媒體造勢,利用民工連夜排隊製造搶房鬧劇,都不能真正的刺激樓盤的銷售。也就是在一些房地產開發商的資金鏈出現斷裂的危險下,市場規律終於使中國的一些城市,例如深圳廣州等地的房屋價格出現了下降的趨勢。這個下跌的趨勢給中國許多計畫購房但是被高房價嚇住了的人帶來了希望。

中共一方面也感覺如果一直鼓勵房市持續像前幾年那樣每年都是兩位數的瘋漲可能會出現崩盤,搞不好就是個殺雞取卵的賠本生意。但是,也非常擔心這次房價下走會失去控制,用中共的話講就是"須警惕住房價格大範圍、大幅度下滑以及由此引發的新問題"。所以,中共一方面開始又利用它的媒體宣傳"房價小幅下跌只是短期調整",中國房市會"軟著陸"。另一方面,中共也開始為自己被房市烘托的金融系統找出路。

我們都知道現在美國的次級房貸風暴,就是因為美國的銀行系統把次級房貸的風險通過發行證券轉嫁到整個金融體系。但是,在這個明擺著的前車之鑒的教訓下,目前中共卻出了很多文章,說準備把目前的房屋貸款也像國外一樣出賣債券,進入到債券市場中。中共又一次想來耍老百姓了!大家一定要注意了!我們知道中共明明看到美國次級房貸風暴給整個世界金融帶來的危機,這時候還明知故犯,這時候又想把巨大的貸款危機轉嫁給老百姓,所以大家要非常關注這樣的動向!




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