北京二手房進百萬時代 市民嘆兩輩子掙不出房錢(圖)


北京的二手房都已經跨入百萬元時代,高房價給大家帶來比較大的心理衝擊,不僅改善住房的夢難以實現,而且還會影響到社會財富的分配。   

北京二手房進百萬時代 市民嘆兩輩子掙不出房錢


中國指數研究院副院長黃瑜稱,土地本來就稀缺資源,如果是土地供應量減少,那麼要的人又多,供給和需求不是很對稱,對價格肯定會起一定的帶動作用。

中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立稱,土地供應減少,與貨幣政策有很大關係,因為地方政府有了銀行充足的資金供給,對土地出讓金的依賴程度下降,就不急於賣土地,所以這也是地方政府今年在房地產紅火的情況下,土地供應減少的一個很重要的原因。

瘋狂的房子: 北京篇

電視劇《蝸居》的熱播帶動了大家對房價的關注,而近期節節走高的房地產數據更刺激了購房者的神經。您眼中的房價是不是太高了?高房價會給您的生活帶來什麼影響?我們《經濟半小時》欄目在各大網站上展開了百萬網友房價問卷調查,期待您的積極參與,發表自己的看法。

在展開這次網路問卷調查的同時,我們也對各地房價進行了實地調查。先來看看北京,剛剛過去的11月份,北京10家重點房地產經紀公司的二手房成交量比上月增加79.4%,成交套數和增幅均達到今年以來的最高值。而京城二手房均價更在11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

這個數字說明瞭什麼?最近我也去一些中介公司看了看,發現在100萬元以下的二手房都已經很難找到了。連北京的二手房都已經跨入百萬元時代,市民對此有什麼樣的感受呢?一起來看看。

市民:"老百姓光收入才多少錢,兩輩子我都掙不出這房錢來,這不是瘋了嗎,你說房價是不是瘋了,我就覺得好像是不可思議一樣,按我想的現在應該是最高點了,但我擔心是不是還會漲到4萬,所有同志大家說起來這房價,說實在的都暈菜,包括您,要不否則的話您今天也不會站在這採訪這問題,對不對,這是都暈菜的一件事。"

在北京,買不起房的人很迷茫,那麼,擁有房產,看著房價上漲的人是不是心裏樂開了花?

記者:"您現在自己買的有房嗎?"

市民:"對,自己買的,但是現在房子增值了,您是一種什麼樣的感受,增值了也不夠

增值了我們也不賣,你賣了以後沒地住,我賣了這套房子,我還買不起別的房,相比較來說還是貴,太貴。"

21世紀不動產的工作人員告訴記者,房價從年初到現在,有的樓盤價格已經翻了一倍,高房價的壓力下,小戶型開始熱賣。

"小戶型成交的越來越多,40平米到90平米之間非常多,那這說明瞭什麼,說明現在房價居高不下,工資也不漲只能買小戶型。"

採訪中,雖然買了房的,沒買房的對高房價都不滿意,但他們之間的財富鴻溝也在迅速加大。

尹中立:"房價的大幅度上揚,就會導致社會貧富差距的進一步的擴大,因為有房子的人,毫無疑問他是有錢的人,有錢的人會更加有錢,然後沒錢的人沒買房子的人,就會更加貧困,它就會拉開整個社會的整個財富的這種鴻溝,會越來越大。"

明年房價繼續上漲?

從對這幾位北京市民的反應,多少也說明,高房價給大家帶來的心理衝擊還是比較大的,不僅改善住房的夢難以實現,而且還會影響到社會財富的分配。

不管是買了房的還是沒買房的,房價高漲讓大多數人都樂不起來。一般來說,住房價格與城市居民家庭年收入之比應該在3-6倍的範圍,6-7倍以上居民購房就已非常困難。2008年,北京市城鎮居民人均可支配收入為24725元,那麼,現在的北京房價又漲到多少了?我們來看一看。

"我現所在的位置是在北京的東四環,我身後的萬科藍山這個項目,也於今天開盤了,它也對這一地區的房價,給出了一個最新的價格,那麼這個價格又是多少,我們去看一看。"

記者:"五層左右的是29000元每平米?"

銷售人:"中間是3萬元每平米,高層是3萬以上。"

記者計算了一下,以每套160平米計算,每套房子的價格就高達五百萬元左右,但這樣的價格並沒有嚇走買房人,前來簽約付款的還是絡繹不絕。

"在北京最近開盤的樓盤中,萬科藍山的價格並不是最高的,我們現在也來到了位於

二環和三環之間的,三里屯SOHO,那麼它的價格又是多少,我們準備去看一看。"

當記者來到三里屯soho售樓處時,交易大廳已經有不少前來看房的人,銷售人員告訴記者,今天只有15套房子推出來。

"按揭的話大概在42000到48000之間不等。"

馬駒橋開車到國貿,大概需要30分鐘的時間,但這個名叫融科·香雪蘭溪的樓盤價格每平米也漲到了12000元以上。

記者:"一期是多少?"

"一期七八千。"

記者:"什麼時候?"

"今年4月份,現在二期都賣到12000元每平米了,翻倍了。"

從調查情況看,北京房價全面上漲。

"不同類型的二手樓盤不太一樣,在外銷的或者比較高檔的公寓這邊,我們看到劇烈的漲幅已經到了40%左右,從年初到現在積累的幅度比較大,那麼相對來說更中低端一點的樓盤幅度可能沒有這麼大,那也是有個25%以上的漲幅。"

盧航還告訴記者,根據他們統計,從2004年開始,北京每年一二手房的交易量在二三十萬套之間,但2007年受經濟危機影響,交易量出現了嚴重的下跌,因此他們預計今年一二手房的成交量應該在45萬套左右,由於新房供應沒有改善,所以房價應該超過目前的水平。

"但是今年一個非常萬幸的情況,就是我們在年初預計的,今年下半年的房地產價格的報復性反彈會比現在嚴重的多,但沒有發生的是一個最主要的原因,還是放大量的二手房,因為看到周邊的新房,把價格拉的很厲害,開始進入到這個市場裡頭,一定程度上使得房價有了比較大程度的平抑,否則今年到今年年底的話房價還不止是今年的這樣一個房價。"

就在很多市民反映房價高的離譜的時候,北京華遠集團董事長任志強卻表示,明年房價還會繼續上漲。

"11 月份北京的庫存,所謂的庫存已經少於10萬套了,從來沒有過的10萬套什麼概念,今年大概要賣15到17萬套房子不夠一年賣的,如果要按這樣算的話大概8 個月的存量,可是我們這個房子,所謂存量是指領了銷售證,領銷售證可能還在地平線,房子還沒起來,那麼等到房子起來,可能要有一年半的週期,如果你這個庫存量不能滿足這一年半的週期,也就是說房子沒蓋完的時候全都賣光了,後頭又跟不上,因為我們供應量是在減少,新開工在減少,它肯定會漲價,沒什麼可討論的。"

誰把北京的房價送上了一條快車道?

在任志強看來,北京的房價還會繼續上漲,他判斷的依據就是商品房的供給出現了短缺,庫存量、供應量跟不上銷售量。

他這個分析是從供需關係著手的,從這個角度看,對房價產生影響的第一個因素就是土地供給。那我們就先來看一看,北京的住宅用地現在到底有多少?是不是土地在推動房價的暴漲?

今年北京市計畫的住宅用地只有1300公頃,比去年減少了24%。在北京市國土局的網站,記者也看到,這1300公頃的住宅用地中,計畫用來建商品房的土地只有700公頃,這一數字遠遠低於2008年的1000公頃、2007年的1200公頃。

中國指數研究院副院長黃瑜:"土地本來就稀缺資源,然後再加上,如果是土地供應量減少的話那麼要的人又多的話,如果供給和需求不是很對稱的話,對價格肯定自然會起一定的帶動作用。"

開發商為了搶地,北京的天價地王也像雨後春筍般冒了出來。那麼,北京市為何壓縮商品房用地規模,引發出一個個地王?任志強告訴記者,北京為了建設850萬平米的保障性住房,而壓縮了商品房的用地。

任志強:"你要加保障性住房,另外增加土地指標,你不能在增加保障性住房時候,去擠商品房的土地用地指標,這種擠的辦法最後商品房的供給越來越少,投資上不去產量上不去,供不應求的現象越來越嚴重。"

那麼,北京今年為何在增加保障性住房的同時,不另外增加用地指標?中國社科院地產專家尹中立也做出了自己的分析。

尹中立:"土地供應為什麼會減少,這與貨幣政策也有很大關係,因為地方政府有了銀行的充足的資金的供給,它就對土地出讓金的依賴程度會下降,它就不急於賣土地,所以這也是地方政府今年在如此房地產紅火的情況下,土地供應減少的一個很重要的原因。"

住宅用地供應減少的情況下,北京的土地價格一路上漲,根據中國指數研究院的統計,截止到11月23日,北京住宅用地的價格已經達到4933元每平米,同比上漲31%。

任志強:"北京估計今年土地出讓金超過800多億元了,往年連續幾年也就500多億,今年可能要突破800億,上海也是只完成了50%不到,30%幾的土地供應量,但是比原來年初定的360億的土地出讓金,他拿了500多億,早就完成任務大大超支,那也就說你,如果再把它土地縮小,量縮小的話一樣道理,這地還會更貴 房子也會更貴。"

中國指數研究院副院長黃瑜:"其實這個各地的土地財政,是已經叫第二財政,大家都以各個城市很多城市都是這樣的,有些基本上,能夠佔到財政大概30%,很多很多城市都能佔到,甚至高的話能到70% 80%。"

土地供給減少,開發商高價搶地,市場供需不平衡,把北京的房價送上了一條快車道,一般老百姓的收入難以追上房價上漲的腳步。

這還只是從房地產市場的供需關係來分析房價走勢,實際上,我們在調查中發現,一些開發商還通過特殊的銷售方式,在抬高房價。

是否個別開發商乘機哄抬房價?

前面我們看到,土地供應的減少在進一步推動北京房價快速上漲。10月份北京商品住宅銷售價量齊升,四環內的平均售價達到19750元,四至五環路達到17391元,五至六環路平均售價首次破萬,達到10314元。

火爆的樓市是供需關係決定的,但也不排除個別開發商乘機哄抬房價的影響。我們的記者在採訪中就遇到有開發商採用了一種早在2006年就被建設部、發改委、工商總局明令禁止的銷售手法。他們是怎麼幹的?

記者注意到11月29日到12月1日,在搜房網上,三里屯soho的均價從每平米4萬元上升到42000元,3天時間裏每平米漲了2000元,這樣的奇蹟,三里屯soho是怎麼做到的?記者也來到了銷售現場。

"18和 19層這兩個層上保留的東西,一直沒賣就想等到今天來售,所以很多客戶都沒買上。"

這樣的說法讓記者警覺起來,因為這和國家要打擊的捂盤惜售、抬高房價的行為很相似。

"因為咱們公司保留了一部分,當時開盤之前有200多個客戶要買,我們就保留了一部分,你像頂層和18層保留了一部分,是這樣子的就是不賣保留了,然後等到市場好些就拿出來。"

那麼,捂盤的銷售方法是否能綁架房價呢,在北京郊區的融科·香雪蘭溪樓盤,銷售人員這樣告訴記者。

"今天只開了40套房,就這一小溜,一單元還沒開,包括01 03單元都沒開。"

銷售人員告訴記者,他們一棟樓每次只賣一個單元,要三次才賣完。由於控制了銷量,所以大量買房人都要經過排號才有可能買到房。

記者:"1單元什麼時候開,知不知道?"

"還沒價。"

記者:"開盤得多少錢?"

"開了你們也未必能買得上。"

記者:"為啥?"

"一樣,您要是不排隊的話,像頭前一開盤的時候,提前3天就跟這排隊。"

記者:"提前3天排隊?"

"對 ,24小時不走。"

銷售人員告訴記者,每次開發商只拿出很少的房子推向市場,通過前期宣傳,吸引大量的買房人,他們又在這些買房人中挑選第一批顧客前來簽約,記者注意到,由於買房人擔心失去簽約資格,所以往往只能價格上做出讓步。

"排完號,還得來再摸號,不見得能買上。"

記者:"還得再摸號,摸什麼號?"

"叫你今天來,你不是來了嗎,來了之後,一二三四五六七八九十,一共發60個號,賣40個房子,再來抽,看能不能抽著你。"

記者:"再來抽是吧?"

"對。"

記者:"你今天買上了嗎?"

"買上了。"

就這樣,買房人懷揣著千軍萬馬過獨木橋的心理,衝上了開發商設計好的搶房戰場,這時,價格已經不是主要因素,能不能買到房才是他們關心的重點。記者在財務室看到,不少幸運者正在交定金,財務人員告訴記者,定金交了,不管買沒買房,都不再退。

記者:"定完房子先交兩萬,是吧,然後再等著簽合同。"

"對。"

離開財務室,記者重新來到購房大廳,詢問不久後再次開盤的價格。

"一單元要是開了你算算,一單元要是開了15000元每平米。"

記者:"能這麼高嗎?"

"還真是這樣,不開的原因就是為了漲錢。"

記者剛問完,就又有兩套房屋賣了出去,銷售人員也高興的表示,中午就可以休息了。

"還有倆,下午可以回去了。"

問你個問題,如果你去菜市場買白菜,品質都一樣,你會挑什麼樣的白菜?那當然會挑最便宜的。可是,如果菜市場所有賣白菜的攤主都把規矩改了呢?比如讓你排號,但還不一定能買得上,後面還得抽籤,抽中了才有可能買到白菜,這時候你關心什麼?那我當然首先會擔心能不能買的到,這個時候價格高低已經成了次要的。既然好不容易排到這了,抽到了買白菜的機會,價格高點就高點吧。

所以你看,在自由市場消費者可以自由選擇,這家的白菜貴了我就可以買別人家的,白菜價格很難漲起來。但現在換一種捂盤排號抽籤的銷售方式之後,能不能買到就成了首先考慮的問題,價格反而不重要了。要是北京的菜市場都這麼賣白菜、賣蘿蔔,估計價格也能漲起來。

所以說,開發商在這裡玩了一個障眼法,人為製造房源緊張的氣氛,從某種程度上說,這就是一種變相的哄抬房價。可是,開發商敢玩這種遊戲,還是瞅準了市場供應緊張,房價連續上漲。如果供大於求,房子賣不動,房價走低,它這種遊戲也玩不下去。面對瘋狂的房價,怎麼辦?我們來聽聽學者的意見。

就在房價高漲的同時,國土資源部也推出了《限制用地項目目錄2006增補本》,這一目錄中,明確規定:宗地出讓面積不得超過下列標準:小城市(鎮)7公頃,中等城市14公頃,大城市20公頃。

尹中立:"你如果成片開發規模太大的話,它就會形成價格壟斷,事實上就會形成價格壟斷,所以把大批量的土地,分割成幾個區域,讓幾個開發商去,在一個土地上開發,它就會形成價格的競爭,就有利於消費者,這是方向是對的。"

記者注意到,剛剛結束的中央經濟工作會議,也要求增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。



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