地產泡沫破滅三大定理

2009-12-30 17:25 作者: 中國人保資產研究部客座研究員

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這個世界上沒有不會破滅的泡沫,因為做實泡沫實在是太難太難,遠遠沒有讓泡沫回歸原形來得簡單。接下來,從中國地產泡沫畸高的原因角度著手,來分析房地產泡沫如要破滅,必須具備的條件。

中國的房地產泡沫遲早也會破滅。但是,為什麼房價到現在為止還是一路上揚?

實際上,經濟分析只能告訴民眾過去、和現在經濟這樣運行的原因;只能告訴民眾未來經濟向上或向下的原因,而不能明確地告訴民眾:到底是會向上還是向下?

因此,接下來從中國房地產泡沫畸高的原因角度著手,來分析房地產泡沫如要破滅必,須具備的條件:導致中國高房價的根子在於《地方政府炒地》、《游資炒房》以及《強大的有效需求》。

地方政府炒地
  
2009年,中央經濟工作會議雖對樓市並未過多提及,但12月以來 ── 營業稅優惠取消、「國四條」頒布、土地收首付款50%、加強處置閑置土地...這一系列調控措施密集出臺顯示:央調控房價的決心是堅定的。但從已出臺的政策看,並未觸及中央和地方財政制度的問題。

已經出臺的或即將出臺的有關土地政策,不能解決中央與地方的財權和事權的劃分;那麼,從根本上就無法解決土地的利用、出讓方式和價高者得中這所有的問題,這就是近期地王頻現的原因!

因此,房地產泡沫破滅第一定理是:只有當中央政府開始啟動財政制度改革,並試圖通過此改革,來提高地方政府非土地財政收入的比重時,房地產價格才具備持續下行的可能。

導致房地產泡沫破滅的資金鏈

嚴格地說:過去的十多年,中國的貨幣政策雖一直強調「適度寬鬆」這個概念;但從貨幣供給的現實來看,至少有2/3的時間,中國的貨幣政策都處於寬鬆、或極度寬鬆的狀態。

而造成這一問題的根源則是:固定資產投資佔GDP比重畸高。為了保證年年8%以上的增長,不惜以銀行信貸支撐增長,是每次遇到危機時不得不採取的策略,2009年就是最好的例證。而至今,尚未看到信貸收緊的跡象。

由此,我們可以得出的房地產泡沫破滅第二定理是:只有當過度依賴投資的增長模式,開始發生真正轉變,貨幣政策進入較為緊縮的週期,房地產泡沫也就具備了破滅的資金鏈基礎。

從有效需求的角度來導出第三定理

本文所指的房地產有效需求,將其定義為「住房的真實需求」和「投機需求」,這兩大需求也是導致房價暴漲的因素!

由於我國正處於城市化的中間段,大量人口流入城市工作和生活是不爭的事實,因此住房的真實需求依然龐大。但當房價收入比已達到10倍以上時,真實需求縱使存在著一定的剛性,也已不足以繼續支撐中國房地產泡沫的膨脹。接下來,就只能主要依靠投機需求支撐了。

所以說,中國的房地產市場,已經進入到擊鼓傳花的遊戲中。正如經濟學家何帆所言:『你如果現在再去買房,唯一能從中賺錢的辦法就是,找到一個比你膽子更大的人,讓他接你的下一棒。』

據此,以為房地產泡沫破滅的第三定理是:當大量炒房者找不到下一個買家的時候,並且房價也進入到漲勢最為凌厲的階段時,意味著擊鼓傳花的遊戲行將結束,房地產泡沫也進入了破滅的階段!

當某天清晨,你打開新浪、網易首頁時,映入你眼帘的是:中國財政體制進行大變革,或是銀行系統嚴格限制房地產相關貸款、或是統計局公布的數據顯示投資GDP比重,已降至40%以下時,那...麼很可能,我們要迎接房地產泡沫破滅的到來了。



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