投資者報:我們相信6500萬套空置房是真的


今年3月以來,關於中國有「6450萬套空置房」的數據被媒體廣為引用,數據來源,據說是國家電網統計的「連續6個月電錶讀數為零」的房屋數量。但近期這一數字遭到質疑,多位業內專家認為此數字是「造謠」,國家電網有關人士也否認發布過此數據。

專家們認定「6450萬套空置房」是謠言的理由有三。第一,國家電網「闢謠」人士稱全國智能電錶數量僅為幾百萬,無法得出6450萬的讀表數;第二,房改10年以來,我國房產開發住宅竣工數隻有3300萬套;第三,有統計數據表明,我國2008年城鎮居民擁有第二住所的比例僅有9.5%,總量約為2320萬套,其中一半以上用於出租。

但我們卻願意相信「6450萬套空置房」是真的。

首先,國家電網對「電錶讀數」的統計並非沒有,從常識來看,每一塊電錶都被供電部門定期抄計。國家電力工業部在1996年就發布過《供電營業規則》,其中明確規定「用戶連續六個月不用電,也不申請辦理暫停用電手續者,供電企業須以銷戶終止其用電」,可見供電部門對「連續六個月不用電」密切關注。

各地電力部門也有對「零讀數」電錶的統計記錄。據《武漢晚報》報導,2008年武漢供電公司對「零電費」住戶的調研顯示,該市7月份單月零度戶數達到46萬餘戶,佔總戶數的18%;南京市供電公司也向《江南時報》提供數據顯示,該市共有10.7萬戶商品房一年的電費為零。

幾百萬隻智能電錶的數據,足以分析出全國「零讀數」電錶的數量。對不完全數據進行分析,是得到統計學意義數字的有效途徑之一,否則,全國1%人口抽查的意義又何在呢?分析「零讀數」電錶數量對國家電網並不難,國家電網如果否認「6450萬」,那何不拿出一個更權威的數據呢?

全國過去10年只竣工3300萬套商品房,這似乎能證明「6450萬套空置房」站不住腳,但是,「竣工商品房」並非是全部新建住宅。過去10年,房地產開發住宅竣工面積僅佔城鎮住宅竣工面積56%,還有大量集資房、經適房等「非房地產開發住宅」存在,算上這些,過去10年間竣工住房總數應為5800萬套。而且,「電錶讀數為零」的空置房不一定就是新房,不用電的舊房也算空置。

國家統計局數字顯示,2006年我國城鎮人口人均住房面積27平方米,城鎮人口5.7億,每戶家庭人口約3.3人,由此推算我國2006年「被居住」的住房套數約為1.73億套,加上「未被居住」的住房、過去3年1990萬套新增住宅、以及已竣工未銷售的住房,我國存量住宅總數可能已超2億套。這2億套住房,究竟有多少是空置的?既然無政府部門能給出權威數據,我們就只能通過多角度分析進行推算。

新浪網做了一個「6450萬套空置房是否可信」調查,截至發稿,有2500位網友參與了調查,其中18.2%的網友承認擁有第二套住房,10.1%的網友承認擁有兩套以上的住房。2500個樣本頗具統計意義,如果18%的城鎮家庭擁有2套住房,10%的城鎮家庭擁有3套或更多住房,則我國存在的「第二、第三居所」總數,至少有7600萬套,如果再算上「特別富裕」人群擁有的第4套、第5套住房,這個數字將超過8000萬套。

《2008年城鎮居民家庭擁有第二居所比例及其使用狀況》統計顯示,第二居所的出租率僅為54.4%,其餘的45.6%為「偶爾居住」和「其他用途」住房,這很容易出現「零電費」情況,基本可視作「空置」,此數約為3648萬套,在加上已竣工未銷售的1300多萬套商品房,閑置房總數超過5000萬套。

從各類住房空置率調查中,也能推算出住房空置率的情況。北京聯合大學兩位老師對北京小區電錶的抽樣調查顯示,北京的商品房空置率接近30%;武漢供電局數據顯示2008年該市住房空置率為18%;羊城晚報通過兩個月調查,發現廣州的存量住房空置率高達20.24%;蘇州也有媒體曝出當地住房空置率20%的新聞。如按平均住房空置率20%計算,我國空置住房也有4000萬套。

我國每年高達5萬億的「灰色收入」,是支撐巨量空置房的旁證。據中國經濟體制改革基金會國民經濟研究所副所長王小魯研究,2008年我國存在的「灰色收入」約5.4萬億,而且這部分收入的增長速度超過了GDP的增速。王小魯在接受媒體採訪時認為「中國的灰色收入可能正暗暗地支撐著房價」,此判斷很合邏輯。

如果2008年「灰色收入」有5.4萬億,那麼過去10年的灰色收入總額則更驚人。對於擁有「灰色收入」的達官貴人而言,錢無論放進保險櫃還是存入銀行都不保險,買房子是最安全的選擇,一則房產不用公示和申報,二則小小的房產證藏匿起來也更容易。

按2008年全國房屋均價每平米4000元,每套房子150平方米計算,當年的灰色收入就可以購買900萬套商品房。而過去10年,總共有多少灰色收入變成了商品房,誰也不知道,但我們相信這足以創造出6500萬套空置房,而且,我們也相信這類事情在以後還將繼續發生。

来源:投資者報

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