投资者报:我们相信6500万套空置房是真的


今年3月以来,关于中国有“6450万套空置房”的数据被媒体广为引用,数据来源,据说是国家电网统计的“连续6个月电表读数为零”的房屋数量。但近期这一数字遭到质疑,多位业内专家认为此数字是“造谣”,国家电网有关人士也否认发布过此数据。

专家们认定“6450万套空置房”是谣言的理由有三。第一,国家电网“辟谣”人士称全国智能电表数量仅为几百万,无法得出6450万的读表数;第二,房改10年以来,我国房产开发住宅竣工数只有3300万套;第三,有统计数据表明,我国2008年城镇居民拥有第二住所的比例仅有9.5%,总量约为2320万套,其中一半以上用于出租。

但我们却愿意相信“6450万套空置房”是真的。

首先,国家电网对“电表读数”的统计并非没有,从常识来看,每一块电表都被供电部门定期抄计。国家电力工业部在1996年就发布过《供电营业规则》,其中明确规定“用户连续六个月不用电,也不申请办理暂停用电手续者,供电企业须以销户终止其用电”,可见供电部门对“连续六个月不用电”密切关注。

各地电力部门也有对“零读数”电表的统计记录。据《武汉晚报》报道,2008年武汉供电公司对“零电费”住户的调研显示,该市7月份单月零度户数达到46万余户,占总户数的18%;南京市供电公司也向《江南时报》提供数据显示,该市共有10.7万户商品房一年的电费为零。

几百万只智能电表的数据,足以分析出全国“零读数”电表的数量。对不完全数据进行分析,是得到统计学意义数字的有效途径之一,否则,全国1%人口抽查的意义又何在呢?分析“零读数”电表数量对国家电网并不难,国家电网如果否认“6450万”,那何不拿出一个更权威的数据呢?

全国过去10年只竣工3300万套商品房,这似乎能证明“6450万套空置房”站不住脚,但是,“竣工商品房”并非是全部新建住宅。过去10年,房地产开发住宅竣工面积仅占城镇住宅竣工面积56%,还有大量集资房、经适房等“非房地产开发住宅”存在,算上这些,过去10年间竣工住房总数应为5800万套。而且,“电表读数为零”的空置房不一定就是新房,不用电的旧房也算空置。

国家统计局数字显示,2006年我国城镇人口人均住房面积27平方米,城镇人口5.7亿,每户家庭人口约3.3人,由此推算我国2006年“被居住”的住房套数约为1.73亿套,加上“未被居住”的住房、过去3年1990万套新增住宅、以及已竣工未销售的住房,我国存量住宅总数可能已超2亿套。这2亿套住房,究竟有多少是空置的?既然无政府部门能给出权威数据,我们就只能通过多角度分析进行推算。

新浪网做了一个“6450万套空置房是否可信”调查,截至发稿,有2500位网友参与了调查,其中18.2%的网友承认拥有第二套住房,10.1%的网友承认拥有两套以上的住房。2500个样本颇具统计意义,如果18%的城镇家庭拥有2套住房,10%的城镇家庭拥有3套或更多住房,则我国存在的“第二、第三居所”总数,至少有7600万套,如果再算上“特别富裕”人群拥有的第4套、第5套住房,这个数字将超过8000万套。

《2008年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况》统计显示,第二居所的出租率仅为54.4%,其余的45.6%为“偶尔居住”和“其他用途”住房,这很容易出现“零电费”情况,基本可视作“空置”,此数约为3648万套,在加上已竣工未销售的1300多万套商品房,闲置房总数超过5000万套。

从各类住房空置率调查中,也能推算出住房空置率的情况。北京联合大学两位老师对北京小区电表的抽样调查显示,北京的商品房空置率接近30%;武汉供电局数据显示2008年该市住房空置率为18%;羊城晚报通过两个月调查,发现广州的存量住房空置率高达20.24%;苏州也有媒体曝出当地住房空置率20%的新闻。如按平均住房空置率20%计算,我国空置住房也有4000万套。

我国每年高达5万亿的“灰色收入”,是支撑巨量空置房的旁证。据中国经济体制改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁研究,2008年我国存在的“灰色收入”约5.4万亿,而且这部分收入的增长速度超过了GDP的增速。王小鲁在接受媒体采访时认为“中国的灰色收入可能正暗暗地支撑着房价”,此判断很合逻辑。

如果2008年“灰色收入”有5.4万亿,那么过去10年的灰色收入总额则更惊人。对于拥有“灰色收入”的达官贵人而言,钱无论放进保险柜还是存入银行都不保险,买房子是最安全的选择,一则房产不用公示和申报,二则小小的房产证藏匿起来也更容易。

按2008年全国房屋均价每平米4000元,每套房子150平方米计算,当年的灰色收入就可以购买900万套商品房。而过去10年,总共有多少灰色收入变成了商品房,谁也不知道,但我们相信这足以创造出6500万套空置房,而且,我们也相信这类事情在以后还将继续发生。

来源:投资者报

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