中國熱錢席捲全球樓市 倫敦悉尼全秒殺

2011-06-20 12:22 作者: 孫慧霞

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中國購買力正在席捲海外房地產市場。

5月底,在超過400人的排隊搶購下,加拿大新威斯敏斯特市一棟153套的公寓在兩個半小時內全部賣出。這棟將於2012年完工的公寓樓並無特別之處。銷售如此火爆的原因就是中國投資者的介入。項目銷售負責人比爾·莫裡森(Bill Morrison)對當地媒體透露,在項目進行到一半時才想到向中國人營銷,但「需求簡直瘋狂」。在最終成交名單中,中國買主佔了40%。

6月初,加拿大列治文市(Richmond)中心的一棟豪華公寓樓出售。本計畫在一個週六開盤,但是從當周週三開始,就有80多位購房者冒雨排隊。最終,週六一天賣出270多套房。冒雨排隊的絕大多數是中國人。

類似場景與案例,近來屢見於加拿大各大媒體報導。中國人正將之前在國內買房、「炒房」形成的激進風格,帶到海外,攪起一波波房市熱潮。

諸多數據及分析顯示,目前中國購買力不僅支撐了加拿大溫哥華、多倫多等中國移民密集地區的房價,英國倫敦、澳大利亞悉尼和墨爾本、新加坡和美國舊金山等地,亦到處可見中國投資客的身影。越來越多的海外房地產項目意識到了中國購買力的強勢「崛起」,紛紛趕赴中國進行專場推介,或亮相大陸的各種房展會。

中國人海外「淘房」的背後,是中國移民潮、留學潮以及投資潮。據財新《新世紀》從多家國際房地產代理行採訪瞭解,雖然移民、留學等傳統需求仍是海外置業的主流,但近一年來純粹投資性購房的比例正在迅猛上升。政府對國內房地產市場加強調控,出臺各種限制措施,再加上國內通脹形勢嚴峻,中國的富裕階層由此加緊了對海外房地產的蒐羅,在世界範圍內尋找投資性房產。

去海外買房,正在成為一種新興的投資趨勢。由此,全球範圍資產配置的理念也開始衝擊缺乏經驗的中國普通投資者。實際上,在那些於國外排隊買房的中國人中,有很多人對當地情況並不瞭解,還有很多人習慣性地寄望從房價上升中牟利,如此投資隱含的風險問題不言而喻。

中國買家四處出擊

6月14日,一場加拿大房地產項目的媒體推介會在北京金寳街舉行。兩個位於溫哥華市中心的豪宅項目將於近期在中國北京、上海、南京等地公開銷售。組織者高力國際加拿大西區住宅部高級副總裁斯考特·布朗(Scott Brown)對此行的銷售前景頗為樂觀,他對記者說:「來自中國大陸的購買力越來越被重視,中國人為溫哥華的住宅市場提供了強有力的支撐。」

據高力國際最新發布的《2011年第一季度溫哥華房地產市場調研報告》顯示,在大溫哥華地區,2011年第一季度溫哥華多戶住宅市場銷售堅挺,共成交2527套,同比上漲35%。成交的大幅增長主要源於中國大陸投資者的激增。上述報告稱,中國大陸投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續增加,截至2011年第一季度,已經達到29%。此外,加拿大房地產協會今年5月的報告也顯示,溫哥華4月的房價同比又上漲了10%,主要原因是豪宅價格的上升。

也許這些數字還略顯保守。在蘭克數據公司(Landcor Data Corporation)的2011年第一季度報告中,該公司一名來自中國大陸的房地產分析師發現,2010年加拿大列治文市和溫哥華西區高檔住宅的買主中,至少有74%的購房者來自於中國大陸。蘭克數據公司擁有英屬哥倫比亞省最權威的房地產統計。

2006年移民加拿大的張軍對此頗有同感。張軍歷經了溫哥華樓市在金融危機期間的短暫低迷、反彈和最近一年多的火熱。他對記者稱,「越來越多的國內朋友向我諮詢在加拿大買房的流程、法規和稅收政策。現在溫哥華有一套房子出來,看房的十個人當中有九個是中國人,但是房價這兩年已經被炒得很高了。」

除了加拿大,中國買家也逐漸成為美國、英國、澳大利亞、新加坡等地房地產市場的投資主力。美國全國房地產經紀人協會5月發布的一份報告顯示,在截至2011年3月的12個月內,海外購房者在美國房地產市場上投資了大約410億美元。其中,來自中國的購房者佔全部海外買家人數的9%,躍居第二位,僅次於加拿大。

美國加州洛杉磯的房地產經紀人陳萍向記者證實,2010年以後來自中國大陸的買房人開始增多,不僅投資住房,還買地、投資賓館或一些大的項目。

據英國萊坊房地產經紀公司一項最新調查顯示,中國買家近兩個月在倫敦花費了1.2億英鎊。在卡納利沃夫金融區新建住房的購買者中,目前有三分之一來自中國大陸和香港。此外,第一太平戴維斯的最新數據也印證,倫敦一手物業的購買者中有35%的人來自東亞和南亞,其中以中國大陸和香港的購買者居多。世邦魏理仕則進一步預測,2011年倫敦住宅物業銷售總量5%-10%的買家將來自中國大陸。

在新加坡,中國大陸的購房者已經超過印度尼西亞和馬來西亞,上升為新加坡私宅第一外籍買家。因房價上漲過快,新加坡已推出第二套房房貸提高首付比例的政策。6月10日,香港金管局也推出了類似的「限貸」新政,對「收入來源非香港」的外地借貸者,要求比本地人多付一成首付。

從去年下半年至今,國內五大外資代理行相繼成立了海外物業部。「最近一年來,有大量的中國投資者向我們詢問,在英國、新加坡、澳大利亞等地有沒有物業投資的機會。」戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞預計,未來投資海外房地產市場,將成為中國人理財的重要組成部分。在國內通脹形勢日益嚴重、樓市調控層出不窮的背景下,中國普通投資者在全球範圍內配置資產的理念正在逐步形成。

何衍鈞還告訴記者,現在國外很多房地產經紀公司都專門配備了會講中文的房產經紀人,用以接待中國客戶。一些法律、醫學、工程等專業背景的海外留學生,最近紛紛開始轉行做房產經紀人。

調控下的投資擠出

據高力國際透露,2010年該公司向亞洲買家推介銷售了790套海外物業,其中中國買家約佔5%。而在過去的六個月,這一比例已激增至10%。

過去六個月,通過高力國際中國國際物業部完成的海外住宅投資項目已經超過50套,成交金額約1.3億元人民幣。高力國際北亞區董事總經理柳維綸向記者透露,從成交案例來看,長三角區域的上海、寧波、溫州及杭州等地的私營企業主是海外置業的主體。此外,北京、天津等環渤海區域、東北以及成都等地也出現了非常明顯的增幅。

高力國際華北區董事總經理高曉輝對記者分析稱,海外置業人群大體分為三類:一是留學,一些有經濟能力的留學家庭考慮到子女在國外租房不如買房,有的甚至還購買大面積房產,將部分用於出租實現「以房養學」;二是移民,伴隨著2010年前後的這一波移民潮,國內投資移民的數量大幅增加,在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地,新移民帶來的剛性需求以及對高端物業的需求迅速增加,由此催生了主要移民國家房地產市場的火爆;三是純粹的物業投資者,相對於國內的限購、限貸等政策,海外的一些國家貸款政策較為寬鬆且利率較低,逐利的資金由此越來越多的投向海外置業。

世邦魏理仕中國住宅部執行董事安東向記者指出,今年以來,純投資的案例數量不斷攀升,已佔到海外置業總數的近三分之一。

一位不願具名的外資代理行人士告訴記者,在投資客中,有相當數量的國內房地產業內人士,他們本來與代理行有合作夥伴關係,由於國內政策多變以及房地產市場的不明朗,他們索性將投資的關注點轉移至海外物業。

一位東北的私營企業主也表示,國內現在一二線城市的租售比過高,在政策打壓下升值空間非常有限,未來兩年內投資的價值不大。他正在考慮將手上的物業脫手,轉向海外購置一些房產,「比如倫敦或悉尼,無論是出租回報還是升值空間,都比國內更加開闊。」

在何衍鈞看來,通過買房進行境內、境外資產的「換籌」,不僅是應對通脹的好途徑,還能使個人資產結構更加穩健。

加拿大房產經紀人康姆·古德(Cam Good)為了銷售多倫多市郊埃托比科克的一個項目,在香港和北京分別開了辦公室。他認為,中國人在加拿大買房主要是為了將財富放在一個安全的地方。

此外,人民幣在匯率市場上的優勢,也推動了中國大陸投資者海外置業。人民幣兌美元五年內累計升值了22%,不僅購買力提升,同時海外貸款的還款壓力也持續降低。

有英國媒體抱怨,英鎊大幅貶值和低利率,使得倫敦及其周邊的房地產對中國投資者而言價格低廉。英鎊自2007年以來相對多種其他貨幣暴跌了25%左右。倫敦當地的一名置業顧問說,由於英鎊疲軟,倫敦的房產現在與北京、上海和香港相比更值得購買。萊坊公司的數據顯示,中國人在倫敦購入的房產價格大多在40萬英鎊(約為400萬元)到100萬英鎊(約為1000萬元)之間。

在外匯管制的現階段,資金外流有相當大的隱蔽性。很難找到一個準確的數據,來描繪海外置業熱潮帶來的資金流出規模。據美亞置業統計,2010年通過房產中介赴海外買房的金額超過50億元。而多位代理行人士均對記者表示,實際規模肯定遠遠大於這一數字。

在現有政策下,每人每年僅有5萬美元(約33萬元)的換匯限額。巨額的買房資金,如何進入海外市場?

高力國際華北區國際物業部董事鄒世宏解釋稱,一般情況下,能夠在海外買房的客戶,都會有在海外的公司或賬戶,或者有家庭成員移民海外或留學,能夠實現海外轉賬。如果沒有離岸公司或賬戶,也可以通過親朋好友的幫助,用不同的身份證向海外賬戶匯款,但這種情況相對少見。

「在海外買房,很少有要求一次性付款,而且首付比例都比較低。」鄒世宏稱,一般情況下,外匯管制不會成為海外置業的障礙。

前不久,上海版個人境外直接投資試點方案上報至國務院。據媒體報導,上報方案將個人境外直投設計為非金融類的外匯投資,主要投向移民投資、房地產投資和企業投資。對此,鄒世宏表示,個人境外房地產投資的放開,將有助於緩解國內樓市調控的壓力。

中國式「炒房」

與中國資金一道進入海外房地產市場的,還有中國式的「炒房」思維。

斯考特·布朗告訴記者,溫哥華和多倫多的房價現在已處於高點,租金回報率已經低至2%左右。

以高力國際近期將在北京推介的豪宅項目Jameson House為例,526平方英尺的單間公寓售價約為88.8萬加幣(約586萬元),其預計租金為每月每平方英尺2.5-2.85加幣(約16.50元-18.81元),據此計算,其租金回報率約為2%。如果再考慮到物業費、貸款利息、物業稅等成本,投資回報已微乎其微。

即便如此,中國人仍然熱衷於買房。「中國人對物業升值的期望,遠遠超過對租金收益的預期。」張軍告訴記者。

在溫哥華,即使是非居民外國人,也能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款。以一套50萬加幣(333萬元)的房屋為例,簽署合同時僅需支付10%,即5萬加幣(33.3萬元),3個月之後再支付5萬加幣,餘下的40萬款項在交房時才需繳納。如果獲得六成的銀行貸款,交房時購房人只需補足剩餘的10萬加幣(66萬元)即可。並且,加拿大目前的五年期變動利率貸款的利息僅為2.3%左右。與國內相比,加拿大的購房貸款成本和首付付款壓力都要小很多。

張軍告訴記者,由於貸款利息低,很多在加拿大買房的中國人都會利用銀行貸款,貸款比例多在50%左右。「一些中國移民家庭有很強的炒房意識,有了一套想買兩套,有了兩套想買三套。」張軍說,這些行為已經引起了本地居民的抱怨。有當地人稱,房價上漲「都是中國人惹的禍」。

房價上漲,一方面意味著當地人換更大房屋時需要支付更多的成本;另一方面,由於價格上漲,每年需要繳納的物業稅也相應增加。在加拿大,每年4月都要對物業進行報稅,政府會對每一棟物業給出評估價格,物業持有人需按照一定的稅率納稅。在溫哥華,物業稅稅率為0.41%。

溫哥華房價的快速上漲,使得當地一些人開始呼籲遏制外國投資,以防止本地人被高價「擠出」於房地產市場之外。加拿大皇家銀行的經濟學家羅伯特·霍格(Robert Hogue)小心翼翼地不把溫哥華房地產市場說成「泡沫」,但是他認為那是一個「高風險區域」。

不過,「炒」加拿大的房,還須算清各類稅負的成本。在買房時,買房人要支付12%的統一銷售稅物業轉讓稅(20萬加幣以上1%,超過20萬部分交2%)。這兩項稅,如果房屋屬於自用,則必須要支付;如果房屋用於出租等商業性用途,則可以獲得最高26250加幣的退稅。相應的,用於出租等商業性用途的房屋,其租金收益需要繳納淨收益25%的稅款。

「總價大概是50萬加幣的房屋,如用於經營性用途,就可以獲得全額退稅。」高力國際的鄒世宏表示,不過一些自住但又非常住的外國人,可以通過假期出租等方式實現避稅。

同樣,通過出售物業獲得投資收益,如果是當地納稅居民且屬於自住房,增值部分並不需要納稅;如果是非居民外國人,賣房時須繳納一定的保證金給稅務當局,房屋售出後,增值部分的稅務結清之後,再退還保證金。盈利部分,參照所得稅率徵稅,一般為淨收益的25%。

因此,高力國際北亞區董事總經理柳維綸建議,儘管加拿大一些城市的房價在上漲,但也很難通過炒賣方式來獲得很高投資收益,通過持有出租的方式獲得穩定收益仍為上策。他的同事高曉輝也認為,去海外置業投資,應盡量少地從「中國式炒房」的思路出發去考慮「抄底」,因為海外市場依然存在風險,投資者在決策前需謹慎考慮自身的風險承受程度。她建議大陸投資者關注一些有大量移民或留學生的國家,並且當地經濟受次貸危機的影響有限,或者已處於危機後的上升經濟週期,如加拿大、英國和澳大利亞等。

據高力國際提供的數據,2010年,倫敦和悉尼的租金回報率都達到了6%。除去英國3%-3.8%的貸款利率,如果再考慮到一定的槓桿比例,在倫敦進行物業投資的資金回報率仍為可觀。更為重要的是,英國對國際買家不增收資本利得稅。

近年,隨著財富的積累,長三角區域的富裕階層開始把置業目光轉移到海外。

究其原因,業內人士分析,一方面是國內的通貨膨脹,導致資金流向海外避險。另一方面,是為了子女的教育問題,以及今後的海外養老問題等都助推海外置業升溫。

海外置業升溫

據筆者瞭解,自去年以來,國內限購政策的不斷出臺,迫使海外置業風潮盛行。

「在過去的6個月中,通過我們公司在海外置業的客戶出現了大漲,涉及金額高達13億元人民幣」 。國際地產顧問行高力國際北亞區董事總經理柳維倫表示。

據高力國際透露,去年該行向亞洲買家出售了790套海外物業,中國買家約佔4%至5%的份額,而在今年的1-6月,中國買家份額激增至10%左右。該行分析,由於國內房地產調控日漸嚴厲,促使部分買家轉向海外購房。

目前中國人海外置業首先是中國香港,其次為東南亞國家以及歐美國家華人集中的區域。

在加拿大華人聚集地的溫哥華,今年一季度,華人購買新房的比例佔到了當地市場的29%。

英國萊坊房地產經紀公司一項新調查顯示,中國買家近兩個月來在倫敦花費了1.2億英鎊。在卡納裡沃夫金融區新建住房的購買者中,目前有三分之一來自中國內地和香港。

推高海外房價

香港中原地產日前發布的報告顯示,以10個大型小區的買賣合約登記平方英尺價計算,2011年4月份太古城、沙田第一城及海怡半島的樓價已經超過1997年水平,分別比1997年7月高出12.1%、2.9%及0.5%。

在香港樓市節節高升的背後,內地豪客的身影活躍其中。

按照香港中原地產研究的分類,總價在1200萬港元以上的住宅可歸入豪宅。2007年上半年,內地客在香港購買豪宅的整體金額佔比不過9.7%,到了2010年下半年,這個比例變成28.8%。

與此同時,高力國際也發布報告稱,在過去的2010年,以加拿大的溫哥華為例,由於中國人的大量置業將房價炒高了12%。

受到金融危機的影響歐美絕大多數城市的房價都在下跌,唯獨中國移民群居之地不降反升,如紐約唐人街、皇后區的法拉盛、布魯克林的八大道,舊金山和洛杉磯的唐人區,加拿大的溫哥華,澳大利亞的悉尼等地,房價都在攀升。

第一太平戴維斯英國住宅研究部負責人 YOLANDE BARNES 認為:「如果中國的億萬富翁們也像其他國家的億萬富翁們一樣將錢投入倫敦市場,那倫敦中心首要區域的物業價值將會被提升 15%。」

來中國吸引買家

在中國人強大的購買力吸引下,一些海外項目紛紛登陸中國推介項目,與此同時,一些國內地產商也開始投資海外地產吸引中國客戶。

5月28日,位於馬來西亞檳城的海居大盤愛迪·經典公寓把首期項目的開盤地點選擇在了北京,藉此來吸引中國買家的注意。

6月14日,來自加拿大溫哥華的兩個豪宅項目來北京推介,兩個項目均位於溫哥華市中心,售價高達12萬人民幣/平方米(使用面積)。

柳維倫表示,目前中國人在海外購房並不受到貸款的限制,在歐美國家貸款年利率在3%3.5%左右,而且再次轉讓所徵稅率也低於國內,例如再次買賣只徵收淨收率的25%,而且還可以跟政府商議稅費問題。目前在溫哥華的投資回報率在10%左右。

同海外項目來中國淘金一樣,一些國內的開發商也開始把目光轉移到海外,在加拿大,香港的李嘉誠和新鴻基就早已開發了項目; 近日馮侖也推出了萬通臺北2011以吸引內地買家去臺灣投資。

高力國際預計,隨著中國內地限購政策的深入執行,CPI的居高不下,中國人海外置業的浪潮還將不斷加劇。



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