縣城的房價為何這麼高

2012-09-08 12:10 作者: 李一戈

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前些天利用週末時間回了趟老家,發現縣城的房價漲得嚇人。縣城新行政中心有兩個樓盤的毛坯房均價已經賣到4800元/平方米,老城區最高售價則早已達5000多元,直逼6000元。僅金田鑫城這個樓盤,最近一年的漲幅就超過20%。

記憶中,縣城的房價是2010年開始加速上漲的。2008年單價1000多元的房子,2010年漲到了3000多元,去年突破4000元,2012年邁過5000元大關。

一位在深圳工作的老鄉說,我們縣城的房價都快追上深圳坑梓鎮了。這話可能不無誇張,但我同學告訴我,這裡是全省房價最的幾個縣之一。一位開發商告訴我,他們在省會城市下轄的縣城開發的樓盤,精裝修也才5300元。

我們縣是個地處中部的「老區」,縣城人口約10萬。我所知道的工業,過去主要靠幾個製藥廠,最近兩年引進了幾家污染企業。2011年全縣財政收入7.6億元。普通工薪人士月收入1000多元。這樣的經濟總量和居民收入,當然無法解釋房價為何這麼高。

當地一位有識之士分析了三條原因:一是赴外地打工有積累的居民,近幾年紛紛到縣城置業;二是地價大漲,地王大廈19畝地賣了6000萬元,新城區110多畝地賣了2億多元;三是房地產監管不到位,出現了炒房現象。

在我看來,少數進城買房的打工仔,絕不是推動縣城房價暴漲的主要力量,炒房客也只是房價上漲的推波助瀾者,但地價無疑是房價主要推手之一。說到這裡,誰要是再否認地價是推動房價上漲的主要因素,他就是睜眼說瞎話。

縣城房價上漲的另一隻主要推手,是灰色收入。經濟再不發達的地方,也會有幾個經商的富人,但我們縣城的房價僅靠他們是支撐不起來的。有人告訴我,很多政府部門的工作人員,擁有好幾套房。有的別墅僅裝修就花了幾十萬。

我個人曾總結,過去5年推動我國房價上漲的三大因素是,土地出讓金制度帶來的地價大漲,不斷擴大的收入差距(包括灰色收入),持續10年以上的貨幣超發。聰明如你已看出,哪怕是偏居中部的老區小城,房價上漲的主因,也與北京上海達到驚人的一致。什麼叫寰球同此涼熱?這就是。

所以,如果有人告訴你,北京的房價是城市化帶來的需求和年輕白領們推漲起來的,請千萬不要相信,正如我不會相信打工仔是縣城房價的主要推動因素一樣;同樣,請不要再用房價收入比去解釋房價了,以2011年度北京市職工平均工資56061元,怎麼可能支撐它目前畸高的房價?

國家的房地產調控與這座偏僻小城的距離,一如北京與它的地理尺度。我曾經就此問過我們縣所屬地級市的市政府工作人員,回答是,抑制房價從來沒有進入市縣的政府議事日程。去年底一次聚會上,我對縣委書記說:我們縣的房價太高了。他說:是嗎?然後,我看到的是今年房價繼續大漲。

有時我也會想,如果縣城要遏制房價上漲,有什麼辦法?譬如,實行限購。在縣城納稅記錄未滿一年的,不准購房;縣城常住家庭限購一套。結果會怎麼樣?一定會冒出大量的虛假納稅證明,令主管部門查不勝查。但縣裡是絕對不想限購的,即使被迫限購也會對各類納稅證明睜隻眼閉隻眼。

其實,對於這個小小的縣城,要抑制房價上漲,最簡單的辦法莫過於迅速增大供應。尤其是增大土地供應。但同時必須降低地價,至少限地價。但縣政府恐怕做不到。為什麼?它太需要賣地收入了。賣兩幅地就相當於半年的財政收入,想讓它降低地價?門都沒有。

這個道理對北京上海等城市也大致適合。其實,早在2010年啟動此輪調控時,就應該在限地價的前提下迅速增加土地供應。北京四環內的土地確實很緊張,但四環至五環之間,還有大量的建設用地。但關鍵是政府要捨得限地價、降地價。

有人說,只要有需求,低價賣出的土地,地產商也會賣出高房價。這句為高地價辯護的話似是而非。退一百步說,需求旺盛,才更需要供應更多的土地去滿足啊。難道令需求保持飢渴狀態,好讓土地賣出更高的價格,才是調控之道、發展之道?



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