中國樓市產能過剩迷思

2013-01-09 11:29 作者: 徐瑾
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人們常說冬天已經到了,春天還會遠麼;事實上,如果我們面臨的冬天足夠漫長,就像《冰與火之歌》中的臨冬城臣民那樣,那麼溫暖的到來將變得極為緩慢,就像當前仍處於「史上最嚴厲調控」拉力賽中的中國房地產。

比起中國經濟的爭議,對於中國房地產的爭議有過之而無不及。隨著全國房價的小步回升,11月70個大中城市逾七成房價環比上漲,北京、上海11月新建住宅銷售價格指數環比分別上漲0.6%和0.2%,甚至北京土地拍賣開年又現比起拍價高491%的最高溢價。

由此,對於中國房地產一輪熱潮再起,有論其起底回暖者,亦有譏之謂「死貓跳」者。中國房價到底高不高?正如我曾經在專欄《誰在推高中國房價》詳細分析過的,標準不同,答案也不一樣。

首先,從20年的數據看,房地產價格隨居民收入水平而上升,一套房屋的售價的上升速度基本上戶均收入速度相當;其次,房屋售價與家庭收入之比在2004年之後上升,現在約為7.6,這意味著7.6年的家庭收入可以買下一套住房,比發達國家高不少,但與同等收入國家相比,大致相當。

那麼為什麼房價痛苦指數如此之高?這其實是一個分配問題。筆者根據相關數據測算,約有五分之一的家庭的房價收入比低於4.7,對它們來說房地產價格並不高,房地產是很好的投資標的;對於剩下的五分之四的家庭來說,房價收入比分別大概為6.3、8.4、11.4、19.7——這意味著至少六成以上的居民對房屋的負擔能力很弱。

換而言之,房價對少部分人確實不高,對於一般民眾確實不低,民間抱怨其實在很大程度上反映出中國貧富不均的事實。這一信息事實上在西南財經大學甘犁教授主持《中國家庭金融調查報告》中有不少反映,他們測算2010年中國家庭收入的基尼係數為0.61。報告曾揭示城市戶口家庭的平均資產達到247萬元曾引發不少質疑,其中不少來自房產,但事實上247萬元是全部數據匯總之後的平均值,更具有指標的意義的城市家庭資產中位數僅為40.5萬元,這反映出中國的貧富差距之大已經不容迴避。

中國房地產如此重要,甚至被稱為全球最重要的行業,房地產投資超過中國固定投資的四分之一,而固定投資則是拉動中國經濟的主要動力,而且這一趨勢中短期之內不會改變。根據中國國家信息中心的預測,預計2013年固定資產將增長22%左右,房地產投資將增長15%左右。

考察中國房市有不少指標,但是房地產投資品的屬性大過消費品則是不爭事實。房價主要是投資變數,其漲跌受到利率、中美利差等投資類經濟指標的影響,而不是作為消費品屬性來變化。

也正因此,比起房價走勢的跌宕,更值得關注的是,中國房地產與中國其他行業一樣,也逐漸步入產能過剩怪圈。產能過剩看似用來形容生產性企業的供過於求,但是考量近些年房地產企業的在建面積與銷售面積的變化,則不難判斷中國房地產未來數年供過於求局面已經形成:09年之後,在建面積與銷售面積的比例已經從3左右擴大到5,這意味每銷售出去1平米房子,其背後還有5平方米的在建房屋。

既然房子主要是投資品,那麼房地產其實集中地反映了中國經濟模式的優勢與弊端,其產能過剩的邏輯與路徑也大概一致:房地產構成城市化的重要環節,而城市化與產業升級、重工業化、就業增長聯繫在一起;房地產市場的發展受到廉價資金的支持;而房價與地價隱含的租金的大部分則被政府收取。必須注意的是,過去20年也是中國人口紅利有利於房地產的時段。

產能過剩是理解中國經濟週期一個重要因素,甚至政策方也往往把產能過剩作為宏觀調控的理由,事實上,產能過剩是政府過多干預的結果而不是原因。其他行業,正如房地產一樣,政府之手所到之處,往往就意味著產能大躍進以及與之伴隨著產能過剩。

如此,如何看待政策對樓市作用?政策有一定作用,但根本上,房地產在中國整個經濟、政治體制下運行的,有其自身規律,政策只是變數之一。房地產為何供過於求,原因很多,限購政策有之,信貸緊縮有之,某些房企的激進有之,但是伴隨著中國人口代際變化,這一可能將成為未來中國房地產的新常態。

房市未來如何走,仍舊更多取決於市場供需的力量。過去20年,房地產投資年均增速約為26%,隨著供需形勢的變化以及存量的增加,有可能降低到20%以下;過去20年單位房價的平均上升速度約為9.2%,這一長期上升趨勢幾乎可以肯定將會降低,至不高於CPI的水平,不排除出現逆轉下跌的情形。

最後,筆者常常想到一個身邊的案例。在上海某處高樓林立的CBD區域,其間某一座設計現代的廣場,已經建設完備數年;但從傍晚的辦公室燈光以及車輛人流的出入來看,其使用情況則非常之低。漫步在這座建築的四周,人跡稀少,幽藍的燈光打在其設計感十足的階梯之上,更加映射其內部的寂靜與空曠。

此情此景,老外或許會驚呼為又一座「鬼城」,但對於熟悉中國經濟週期的人而言,自然見怪不怪,這不過是又一個暫時沒有消化的生產品——與以往不同的是,這一次消化的時間與速度,再也不會如同過去那麼順利;正如開篇所談的臨冬城,其信奉的格言是永遠正確的「凜冬將至「(Winter Is Coming),慢慢的長夏日之後則必然是一個更長的長冬天,就像過去十餘年烈火烹油的樓市可能面臨的產能過剩寒意。

来源:金融時報

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