為學區房付高價值不值?

2013-02-16 10:11 作者: 專欄作家 蒂姆•哈福德

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家長們有多看重為孩子提供安全的環境、綠樹成蔭的活動空間以及良好的教育?以上這些都是無價的——然而它們當然是明碼標價的。生命中最美好的事物也許是免費的,而在擁有以上美好事物的區域買房卻是花費不菲的。

對於經濟學學者來說,房價就像是電影中珠寶大盜手中的噴霧劑一樣。噴霧劑本身可能並不重要,卻可以用來顯示出那些原本看不見的可能引發警報的激光束。房價本身不一定能直接引起人們的興趣,但房價可以間接顯示出,為了各種各樣的美好事物——比如不受性侵者困擾的社區安寧,或者附近的一所名校(這例子可能大家更為熟悉)——我們支付金錢的意願有多大。

理論上衡量這點並不困難。只要比較兩套房的市價就可以了:一套具有所討論的相應便利(比如美麗的風景、安靜的街道或者附近有極棒的學校),而另外一套沒有,除此以外兩套房的條件都相同。然而,事實上很少有兩套房子完全相同,而好學校、好鄰居、低犯罪率等種種優勢往往會混在一起。

研究人員依賴各種統計技術來繞開這個問題。起初他們曾使用一種叫「控制變數」的概念,對於無法進行完美對等比較這一事實,這種概念試圖從數學上做一定調整。而最近他們則主要利用行政邊界的概念,在這種概念下有時一條街道的一側屬於某個學校的屬區,而另一側則不屬於。

在倫敦政治經濟學院(LSE)經濟效益中心(Centre for Economic Performance)出版的雜誌《Centrepiece》中,經濟學家史蒂夫•吉本斯(Steve Gibbons)寫道:「好學校與高房價的聯繫是世界上最穩定的經驗規律之一。」他的同事史蒂芬•梅欽(Stephen Machin)為這篇文章發表了一份更學術化的評論,得出了差不多的結論:如果你的住房令你有條件將孩子送往最好而不是最差的學校之一就讀,這將令你的房子增值15%到20%,而在國際上增值幅度估計為5%到40%。

相對於上私立學校,這是相當划算的——這一增值大約相當於20000英鎊。由於人們最終應該可以通過將房屋出售收回這筆投資,實際付出的成本只有因房貸增加而需額外支付的利息——或者說為支付這筆額外費用而在存款上損失的利息。假定利率是5%,那麼將家裡所有孩子都送往好學校只需一年支付1000英鎊,這比只送一個孩子去私立學校的成本都低了一個數量級。

一個顯而易見的問題是,在這個過程中,父母實際上真正想購買的是什麼——是學校的教育質量,還是為其子女選擇同齡人群體的機會?

答案似乎是兩者都有,而且這兩個因素差不多同樣重要。學校的監管機構更強調學校教育質量帶來的「增加值」,而父母們更在意孩子結交的同齡人是誰,這可能也沒錯。

由此應該得出什麼結論呢?首先,儘管好事者在喋喋不休地討論學校和錄取方面的事情,但人們為居住在好學校附近支付額外金錢的意願比我想像中要低。當然,這一結論充滿了例外:有的人對此毫不在意,而有的人付出再大代價也要住到好學區。不過,這種意願仍然低得令人吃驚。

其次,儘管每年1000英鎊不是大數目,相對於我們花在公立學校的開銷——在英國大約每個孩子要花6000英鎊——這筆錢可不是小數目。更重要的是,就算人們願意為好學校每年支付這1000英鎊的額外費用,這筆錢公立學校體系卻一個子也收不到。

對於這個問題一定還有更好的解決辦法。

譯者/簡易


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