六問地王：誰給了房企揮金如土的底氣？

【看中國2013年09月10日訊】1問地王： 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

「手中有糧」來自哪裡？ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

剛剛邁過「金九」門檻，土地市場就上演了瘋狂24小時。

9月5日，繼融創以43.24億元北京奪地，並創下全國單價地王記錄後，24小時內，滬杭蘇三地又連現地王。港企新鴻基旗下公司以217.7億元加冕上海總價地王；隨後，綠地、世茂、濱江在杭州各拿下一宗地，合計總價136.7億元；世茂還在蘇州以47.25億包攬兩塊地，並創造當地單價地王。24小時之間，444.89億元灑在了土地市場。

是誰給了房地產企業在土地市場揮金如土的底氣？

住宅市場銷售的火爆「順利」傳導到了上游市場，開發商「手中有糧、心中不慌」。

國家統計局公布的數據顯示，今年前7個月，住宅銷售面積增長27.1%，銷售額增長39.9%；房地產開發企業到位資金66831億元，同比增長31.5%。易居房地產研究院此前的報告表示，2013年上半年，全國房地產開發企業資金狀況較為寬鬆，這是自2010年以來，房地產開發企業資金首次步入「偏松」區間。

進入9月，住宅銷售再次呈現快速增長態勢，中原地產研究中心統計數據顯示，9月前8天，全國54個重點城市，樓市新建住宅簽約套數達到6.43萬套，環比8月的6.32萬套上漲2%。8月份54個重點城市成交面積達到2368.67萬平方米，環比7月增長4.2%，其中一線與三四線城市分別錄得1.9與3.1個百分點的正增長。

住宅成交量走高令房地產企業收入頗豐。截至2013年8月末，首創置業累計實現簽約面積約93.1萬平方米，簽約金額約84.1億元，同比增長6%。2013年1-8月，萬科累計實現銷售面積967.6萬平方米，銷售金額1129.3億元，8月單月銷售金額同比上漲34%。累計至8月底，富力地產今年總合約銷售金額約251.1億元，比去年同期增加27%。合生創展近日公布，今年前8個月，集團合約銷售金額為約75.8億元，較去年同期增長31%。

雖然房地產企業的A股再融資尚未開啟，但他們的海外融資道路頗為順利，這也增加了房企在拍賣現場舉牌的勇氣。

9月5日，綠城中國控股有限公司宣布已和多個財務機構達成融資協議，據此，綠城將向該批財務機構借款最多達3億美元，綠城若干附屬公司為該借款擔保人。綠城表示，該筆融資所得將用作一般營運資金及資本重組。貸款將於融資協議日期起，計36個月內最終還款日期前分期償還。

綠地集團8月30日在官網公布，集團與貴州省政府簽署金融戰略合作協議，擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行，組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。

8月29日，廣州富力地產股份有限公司發布公告表示，公司建議在中國發行本金總額不超過60億元的境內公司債券，期限為5-10年。富力表示，擬發行境內公司債券可以補充公司營運資金、取代部分銀行借貸及優化公司財務結構。

8月28日有消息稱，包括中銀香港、東亞銀行、星展銀行、恆生銀行和匯豐銀行在內的五家銀行，將在兩週內與萬科置業（香港）有限公司簽署3.75億美元3.5年期貸款協議。上述貸款中，包括一筆定期貸款和一筆循環信貸，大約是3億美元貸款和7500萬美元循環信貸，兩部分的綜合收益約為250個基點。

2問地王：

拉升房價誰之過？

「‘麵粉’已經貴過‘麵包’，周邊的房價肯定要上漲，才能和地王的地塊相匹配，這勢必會引起新一輪的市場定價恐慌。」中原地產市場研究部總監張大偉在接受《證券日報》記者採訪時說，高溢價的房地產最終還是需要「剛需」來買單。

在日益火爆的房地產市場，「麵粉」和「麵包」的比喻已經成為土地與房屋之間關係的代名詞。按常理而言，「麵包」是「麵粉」的加工產品，「麵粉」的價格必然低於「麵包」的價格，但國內市場往往會出現「麵粉」比「麵包」貴的情況。9月以來的地王井噴現象，又引發了「麵粉」與「麵包」的激烈討論。

業內人士指出，儘管從土地成交到房屋交付需要兩至三年時間，但是具有標誌性作用的地王對樓市預期影響明顯。「‘麵粉’漲價，‘麵包’肯定會漲價」是購房者的普遍看法，因為土地成本最終會反映在房價上。另外，地王還會直接帶動周邊房價，形成所謂的「誘漲效應」。在目前樓市整體進入上升通道的情況下，地王頻現很可能再次帶動房價上漲。

「地王的出現確實會對周邊房價有明顯的刺激作用。開發商高價拿地後，一般看好該地段，後續開發建設會持續進行，這有利於帶動周邊消費、經濟發展。為了將來賣個好價格，開發商對周邊環境、基礎設施建設也會有所投入，因此對整個區域內居住環境等形成一定的外部溢出效應。」中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受《證券日報》記者採訪時表示，由於原有住宅地塊無形升值，已經拿地建設的開發商就會抓住機會、抓住消費者心理來提高房價。

根據國家統計局發布的數據，2013年7月中國70個大中城市中，有69個城市房價同比上漲，最高漲幅達到18.3%。

張大偉指出，由於「金九銀十」的示範效應非常大，所以9月份出現的地王井噴現象是很正常的，具體而言主要有三方面的原因：第一，從市場的角度來看，市場整體表現良好，資金鏈趨於穩定，銷售回暖；第二，從房企的角度來看，因為一二線人口集聚明顯，而三四線房市普遍不景氣，導致大型房企從三四線城市回歸一二線城市的趨勢加強，在「日光碟」迭出的情況下，補充庫存遇到了良好的時機，豪賭市場的行為加速膨脹；第三，從地方政府的角度來看，本次地王拿下的均為優質地塊，政府能從中獲得更高的溢價，為補充財政收入提供了充足的資金保障。

「一般而言，政府下半年推出的地塊要多於上半年，為地王出現提供了前提條件。」韓長吉指出。

3問地王：

誰吹大地產泡沫？

在9月份「地王」輪番問世之後，對於「地王」引發的房地產泡沫的話題又進入了輿論的焦點。據悉，在得知北京農展館地塊問鼎全國單價地王后，萬科董事會主席王石評論稱：「精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！」此舉被部分業內人士解讀為國內房地產泡沫已達最高點。

「在‘金九銀十’的示範效應下，本輪地王的出現會誘發房價的進一步走高，由於中低收入人群的收入增幅遠跟不上房價的上漲，那麼一二線房地產泡沫的擴大在所難免。」張大偉對記者說，地價與房價是相互影響的，在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，如果不抑制這種地價上漲趨勢，房價繼續明顯上漲的可能性非常大。

國信證券房地產行業分析師區瑞明認為，「地王」是泡沫的始作俑者，地王越多的地方，泡沫越多，即使在上海，15萬元/平方米的高價盤在去年僅賣出幾套，10餘萬元/平方米的也不過幾十套，市場購買力不支持地王的天價。

根據上海易居房地產研究院數據，2012年全國35個大中城市房價收入比均值為8.3，而北京拔得頭籌，高達13.3。業內人士指出，合理的房價收入比的取值範圍為4-6，若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

4問地王：

租售比是房租的推手嗎？

望「樓」興嘆，成為當下眾多生活在北京的「夾心層」的切身感受。這份「嘆」，不僅僅是因為買不起，還有逐年上漲的房租壓力。雖然環比漲幅回落了0.2個百分點，但8月份住宅租金依舊維持在了同比上漲4.4%的水平。至此，房租已經連續43個月上漲。

張大偉分析，房租連漲43個月是多種因素導致的。首先，一二線城市社會資源與工作機會較多，住房需求相對集中。限購政策導致部分住房需求積壓在租賃市場，帶動了房屋租金價格上漲。其次，一二線城市房價持續上漲加速，也導致出租房業務對租金預期提高。此外，房屋租賃市場信息混亂、監管難，導致一些「二房東」囤積房源，趁機吃差價，也是房租上漲的原因之一。

鏈家地產市場研究部研究員張旭告訴記者，8月份住宅租金環比漲幅回落的主要原因是高校畢業生暑期租賃高峰消退，短期較為集中的供需矛盾有所緩和。而四季度又將迎來傳統的租賃

淡季，往年看租金都會出現小幅的回落。但租賃市場的供需不平衡現象依然存在，每年的租金上漲將會是一個比較長期的現象。

鏈家地產提供的數據顯示，北京8月住宅單位平均租金為60.2元/平方米，環比上漲1.1%，同比上漲11.5%，環比漲幅較7月回落1.8個百分點。從供需情況，8月新增租賃客源和房源比例為1.93：1，為今年來的最低水平。

沒有人注意到從什麼時候開始，逐漸上漲的房價成為推高房租的重要因素之一。

2010年4月中旬，一位購房者打算以145萬元的價格購買記者表姐手中位於東五環外的一套70平方米的住房，兩天後，在雙方簽訂購買協議前「國十條」落地，購房者轉為觀望態度。同年10月，這套房子以129萬元成交，買房者承擔所有稅費（房產不滿5年）。而今，同樣戶型、朝向、樓層的房子報價在215萬元。假如考慮在北三環外的塔院小區購買一套相同面積的住宅，那麼，預算要增加150萬元左右。

人均可支配收入的增長速度無法追上近年房價上漲的腳步，房價收入比的數值逐年擴大，以致得出一個「中國國情不適用房價收入比」的結論；與此同時，為了提高持有房產的回報率，業主連年調漲房租，當然，這其中也少不了中介「添油加醋」的成分，儘管房租在上漲，但房價租售比的分母逐年攀漲的速度，令這一比值越來越小。

住宅租售比直接反映房產投資價值，也就是通常所謂的「泡沫」大小。房價走高後，業主投資回報週期被拉長，有觀點認為，只有上調房租才可以縮小房產投資泡沫，然而，房租的上調速度還是追不上房價上漲的腳步。以上述小區內與兩套房產接近的住宅為樣本進行計算，朝陽旺角的住宅租售比在1：600，而塔院小區的租售比為1:704，而一年前，塔院小區的租售比大約為1:547。

5問地王：

如何給地方財政鬆綁？

「中國經濟高度依賴房地產，硬性擠泡沫的舉措也不現實，所以在地王現象造成房價恐慌的心理預期下，政府應當在出讓土地給地王的同時，增加保障型住房的供應來穩定中低收入人群的心理預期，減輕他們的無力感，以降低地王對市場恐慌心理的影響程度。」張大偉對記者說。

「房地產綁架了中國經濟」，此類說法在業內屢見不鮮。地王們的層出不窮，提升了房價上漲的預期，在調控趨緊的形勢下，也引發市場對於房地產資金鏈斷裂的擔憂。

韓長吉指出，土地價格不斷刷新，拿地成本居高不下，房企毛利率下降已經是不爭的事實，有住房剛需、投機的需求，樓市將繼續高位運行。但是一旦資金鏈、需求、市場預期等發生劇烈變化，樓市將難以持續。「房地產作為市場經濟的支柱之一，加之地方政府對土地財政依賴如此明顯和嚴重，一旦樓市崩潰，對社會經濟的打擊將會很嚴重。」

「房地產越火爆，對地方財政的貢獻度越大，緩解債務危機的能力越強，各方對於房地產的依賴度越高，這是無法解套的循環。」知名財經評論員葉檀說，「如果房地產價格停止上漲，地方債務崩盤；如果房地產價格繼續上漲，則未來市場必然崩盤。」

國家審計署公告表明，從1979年至今，土地出讓收入一直是地方政府主要還債來源。而據專家分析，「賣地償債」的一個最直接後果便是地方政府債務風險與房價的高度綁定，從而增加了房地產調控的難度。

「目前很多地方的土地收入還能撐較長一段時間，這是保證風險總體可控的非常關鍵的因素。」 國民經濟研究所教授王梅指出。

據瞭解，由於城市房價過快上漲，住建部召集包括南京、鄭州在內的7個二線城市進行座談，以瞭解當前房地產市場狀況、前期調控政策的執行情況及下一步調控政策，此舉旨在保證年度房價控制目標的實現。

張大偉說，國家對房價的宏觀調控需要注重存量環節，短期行為往往治標不治本。目前土地的賣方市場是由政府壟斷的，那麼在更多的範圍內引入土地流轉制度，讓城中村的居民可以賣地，一方面引入競爭，另一方面也增加了供應，對高房價的抑制能起到很大的作用。「另外，就是引入房產稅，增加投資型住房的持有成本，對開發商的豪賭有一定的約束。」

一位不願透露姓名的專家指出，調控更為關鍵的是，要通過改革破除中國部分地方政府的土地財政依賴，從源頭抑制地王出現，從而推動土地市場和房地產業健康平穩發展。

6問地王：

調控是否應加碼？

土地市場地王井噴、樓市成交量價齊升，一邊是市場在感慨調控幾乎再次淪為「空調」，另一邊是業內專家近期陸續表示長期調控機制醞釀出臺。與此同時，全國各地方政府的調控政策鬆緊不一，既有上海嚴查限購執行情況、鄭州收緊限購，又有深圳調整普通住宅認定標準。

讓市場更多參與到房地產調控中，是未來調控的思路。

在8月份舉行的博鰲房地產論壇上，中房協副會長朱中一透露，國務院有關部門制定的全國城鎮化發展規劃和促進房地產市場平穩健康發展的長效機制正處在論證階段，估計3個月後能逐步清晰並公布於眾，「但制度的落地還需要很長的時間。」

全聯房地產商會創會會長聶梅生近日透露，最近參加了一系列發改委的調研會，對於政策走向有所瞭解。房地產政策的整體思路將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個十分重要的標桿性文件。

聶梅生認為，在市場與政府分工明確指導下的房地產長效機制將是大勢所趨。政府的著力點將放在市場監管、保障房等問題上，其它的則交由市場解決。而對於通過市場解決的方面，財稅和金融改革已經先行一步，土地問題更多的將放在城鎮化進程中解決。

中國城鄉經濟研究所所長陳淮指出，當前調控措施主要集中在限購、限價、限貸等一些方面，而土地和樓盤的有效供給明顯不足。要調控房價，還要更充分地利用市場來配置資源。

在市場發揮更大作用的同時，政府的責任也需要加強，同時，還應根據地方實際情況，調整調控細則。

朱中一指出，就目前市場來看，地價上漲過快會對房價上漲預期有影響。政府在目前房價上漲壓力過大的情況下，也要把「穩地價」納入調控任務。國內市場差異大，地方政府要把土地供應和住房建設計畫掛鉤，而不是和地方財政收入掛鉤。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，在市場與政府明確分工之下，北京等一線城市更多的可能傾向於使用政府干預，而對於二三線城市，則採用市場的手段加以調控。

對於近段時間地方政府的一些「小動作」，聶梅生認為地方政府的動作有緊有松釋放出一個信號，可能預示著今後中央將更多地放權到地方政府，不再是一個藥方管全國。

在權力可能下放的預期下，朱中一建議，要強化地方政府責任制，強調住房用地的供應計畫與住房供應計畫掛鉤，「否則下一步穩定房價的難度更大。」

融創剛在北京斬獲單價「地王」，新鴻基就以217.7億元的價格加冕上海總價地王，總價僅次於當年廣州亞運城的「巨無霸」地塊。

當看到農展館地塊樓面價7.3萬元/平方米時，拋出「25年後北京的房價將達到每平米80萬元」的北師大教授董藩則興奮的在微博表示，「今天下午，融創以21億元及異地建27.8萬平米醫院競得北京農展館地塊，折合樓面價每平米73099元，刷新今年北京單價地王記錄。10萬元的時代迎面而來，80萬元的日子還會遠嗎？！」

地王的出現，直接推漲了周邊地區的房價，與此同時，加速了觀望者的入市速度。

積聚了眾多人氣的一、二線城市量價齊升，而人口相對稀疏的三、四線城市卻面臨著庫存積壓、資金難收回的局面。於是，一、二線城市開始考慮收緊限購政策，而三、四線城市則開始試探著新一輪微調，打著政策擦邊球，希望吸引人口加快住宅銷售量。

溫州鬆綁了限購政策，蕪湖採用貨幣補貼和稅費優惠的方式鼓勵購房，2013年8月26日，蕪湖發布《關於貫徹執行蕪湖市人民政府關於進一步促進高校畢業生創新創業和穩定就業的實施意見有關事項》，規定本科生買房可免契稅並獲2萬元補助，南京和北京則是在土地出讓政策上做起了文章。

不過與此同時，鄭州則提高了限購門檻，將繳稅年限提升至3年。

不僅如此，與其他一、二線城市收緊政策或維持原有政策不同，深圳的政策出現了些許鬆動。深圳出臺《關於深圳市2013年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》，享受優惠政策普通住房標準的單價核算方式，將調整為單套住房總價核算方式，9月1日起調整。此前，深圳普通住宅優惠價格標準按照單價計算，新標準實施後，根據深圳各區情況，總價標準介於160萬元至390萬元之間。

從表面來看，各地政府是根據當地房地產市場的實際情況採取了「因地制宜」的方針，但從大背景來看，政策鬆動帶來的傳導效應會影響一、二線城市，觀望情緒有可能進一步鬆動，購房者提前集中入市會推高房價。

與三、四線城市相比，一、二線城市供給明顯不足，調整城市間的住宅供給結構是化解樓市冰火兩重天的重要途徑。由於人口相對集中，一、二線城市應進一步加大供給，三、四線城市則放緩供給速度。

增加住宅供給需要土地供給的配合，但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。最新公布的數據顯示，2012年深圳市計畫供應土地318公頃，實際供應556.4公頃，超出計畫75%，多供應了近一倍的土地。而同期，深圳市本級土地出讓支出中，保障性住房支出計畫為16.05億元，實際完成支出7.76億元，完成計畫的48%。

住宅用地的供應，並不少，但是高昂的地價只有建設高檔住宅甚至是豪宅才能保證開發商的利潤，而從目前的市場情況來看，普通住宅的缺口是最大的。供給結構的失衡，造成了有效供給不足，進一步推漲了房價。

「地王年年有身價節節高」

要到何時？

收入者有一種‘無力感’，這誘發了一定的恐慌情緒。」張大偉指出，總體來看，中國房地產泡沫很嚴重，因為國內一二線城市的房價反映的並不是當地的購買力，而是全國富有階層的購買力，高額的房價和大量的中低收入者收入極為不匹配，這一點在「北上廣」這樣的大城市裡表現得非常明顯，比如在北京一個年收入20萬元的家庭可能一輩子也買不起五環以內的房。

張大偉還分析說，房地產分為居住屬性和投資屬性，就居住屬性來看，房地產的泡沫非常嚴重，由於租金遠低於利息，一套市價200萬元的住宅月租金可能是4千元，但如果這筆錢存入銀行，那麼每個月的利息要比房屋租金高得多。「在明顯的價差下，絕大多數的人選擇去投資房地產，可見其中的泡沫有多大。」

「樓市泡沫是否會繼續吹大，受政策、開發商、市場預期等多方因素影響，當前來看，一時還難以停下瘋狂的腳步。」 韓長吉對記者說。

張大偉指出，從短期來看，一二線城市的房價還會上漲，在房價上升預期明顯，實體經濟相對不景氣的情況下，存量流入實體經濟受到較大的阻礙。反過來，房價上漲速度加快，也就促使社會形成房地產是優質資產的心理預期，這就加劇了資金流向房地產的趨勢，導致了整體經濟的「房地產化」，實體經濟不振也就是必然的結果。

来源:證券日報

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