外籍人士在加拿大置業全攻略(圖)


越來越多的人喜歡去加拿大買房,許多買家對外籍人士購房的政策和手續不夠瞭解,認為會非常繁瑣,其實不然。外籍人士購房與加拿大本地居民置業並沒有太大區別,甚至兩者享受的銀行利率也是一樣的。

2014年2月11日,加拿大聯邦政府在毫無預警的情況下,終止了已經實施30年投資移民計畫。但這並不代表外籍人士在加拿大投資安家的美夢被擊碎。尤其對於來加國讀書的留學生而言,買房不僅可以節省下幾年的房租,還是一項不錯的投資。

許多買家對外籍人士購房的政策和手續不夠瞭解,認為會非常繁瑣,其實不然。外籍人士購房與加拿大本地居民置業並沒有太大區別,甚至二者享受的銀行利率也是一樣的。

那麼,到底外籍人士購房需要哪些步驟呢?

首先,對於持有有效訪加簽證的外籍人士來說,能親自來加拿大處理購房事宜是最方便不過了。您可以尋找一位合適的地產經紀,委託對方全權幫您尋找心儀的物業。地產經紀會根據您的考慮和意向,向賣家經紀下offer。在幾個回合的count offer還價之後,就可以和賣家簽署買賣合同了。此外,房產經紀也會為您安排驗屋師驗屋。

對於大部分買家而言,房款無法一次結清,這時就需要尋找合適的銀行做房屋按揭貸款。外籍人士申請房屋按揭貸款時,銀行將考察申請人的基本情況、收入、信用、首付以及房子的位置狀況等。當然,每家銀行對貸款的政策有所不同,尤其對外籍人士貸款會有不同程度上的要求,比如需要交納更多的首付款。

拿到貸款和驗屋完畢後,您就可以簽署解除條件的文件,買賣合同至此正式生效。買家需要交納訂金,委託律師辦理過戶手續,之後等待屋。

以上是針對買家本人在加拿大的情況下而言的。如果買家不能親自來加國辦理相關事宜,可以簽署一份POA(授權委託書),委託第三方幫您收房。同時,買家應和銀行積極協商,提前通知銀行您本人無法全程參與交易直至完成。

申請貸款

1、在加拿大銀行開設全功能賬戶,以便外籍人士申請加拿大房屋按揭貸款。

只有在加拿大開設銀行賬戶,買家才可以每月支付貸款本息。雖然目前很多加拿大銀行和金融機構都在中國設有分行或辦事處,但是在國內分行或辦事處開設的加拿大銀行賬戶卻並非全功能賬戶,即只能存入不能支付,因此是無法完成每月償還月供款的。

「全功能賬戶」指既可以存入現金也可以支付賬單、支取現金的賬戶,只有在加拿大境內才可以開設,或在加拿大境內將賬戶激活,啟動該賬戶的支付功能。

外籍人士可以採取兩種方案解決這個問題:一是入境加拿大開設有效賬戶,二是與加拿大境內的本地居民(如親朋好友)共同設立聯名賬戶,使用該賬戶支付月供或交付各種支出。

2、外籍人士申請貸款時可以無信用記錄,但不能有不良信用記錄。

持訪問簽證的外籍人士,即使在加拿大境內沒有信用記錄,也是可以申請到貸款的。因為大部分非本地出生的貸款申請人,他們的信用都是在登陸加拿大後才建立起來的。本地的銀行和金融機構早已針對這種情況制定了詳細的貸款政策和計畫,所以即使沒有加拿大信用記錄,外籍人士仍然可以申請到貸款。

不過,如果沒有按時償還信用卡賬單或繳納各項公共事業費用,則會造成不良信用記錄。這種情況將很難申請到正常的A Lender貸款,只能轉向B Lender或私人貸款。因此無論是否為加拿大居民,都應該保持良好的信用記錄,以免造成不必要的麻煩。

3、外籍人士買房需要支付更多比例的首付,才能申請到按揭貸款。

除持有工作簽證、收入證明或信用良好的外籍人士外,其餘購房的外籍人士需要支付多於本國居民的首付款比例。雖然各銀行和金融機構的要求各有不同,不過隨著加拿大貸款政策的收緊,一般銀行會要求外籍人士支付35%到50%的首付款。

需要的話,外籍買家可以尋求貸款經紀的幫助,因為貸款經紀可以幫買家比較不同銀行和金融機構的產品,而不少金融機構或私有銀行的貸款只能通過貸款經紀申請。不過需要注意的是,RBC(加拿大皇家銀行)、CIBC(加拿大帝國商業銀行)、BMO(滿地可銀行)、HSBC(匯豐銀行)等加拿大主流商業銀行不接受貸款經紀的業務代理。

轉讓房產

許多外籍人士在加拿大購房是為了「安家」,當然也有不少是為了「置業」。投資加國房地產的確是一個明智的選擇。但是,當不想再繼續持有自己手上的物業時,外籍人士在轉讓房產時和本國居民有哪些不同呢?

外籍人士在貸款買房時,銀行會要求律師在登記產權時備註「外國人稅務條款」。也就是說, 在賣房時,外籍人士在出售房屋時必須通知加拿大稅務局,並申請一份清稅證明書(Clearance Certificate),以確認因物業增值而必須交付的稅款數目。律師有權事先扣留高達房價25%的保證金放在信託賬戶中。在收到政府發出的清稅證明書後,律師會用此保證金付清賣家的有關稅項,再將餘款退還給賣家。如果賣家在房屋交接之後的30天內仍然沒有拿到清稅證明書,或未能夠與國稅局結清應交增值稅項,則律師會將此保證金會交往國稅局,再由賣家報稅時去結清。

此外,律師也會要求非居民賣家額外的保證金,等結清地稅、管理費以及水電等雜費後,再以多退少補的形式結算餘額。

外籍人士在出售手中房產時,無法享有「自住房」免增值稅優惠,即房產出售時所得利潤需要交納增值稅,這一點請外籍買家注意。



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