多城樓市設15%-20%降價上限 開發商自救遇阻(圖)


【看中國2014年05月29日訊】隨著市場形勢急轉直下,開發商試圖降價跑量回籠資金,卻遭遇政府的「限降令」而無法大幅降價。

杭州市政府不久前出臺規定,自5月23日起,如果商品房實際成交價低於備案價超過15%,將通過技術手段限制網簽。此規定甫一發布,一石激起千層浪,杭州政府不願房價大跌的聲音不絕於耳。
 
「幾乎每個城市都有這樣的管控系統。」深圳規劃國土委有關人士告訴《華夏時報》記者,深圳是最早明文規定對漲價和降價行為進行管制的,而大部分城市只是暗中執行而已。
 
而在東莞,日前出現了開發商降價超過15%,導致購房者無法網簽的案例。
 
「現在市場信心不足,不降價很難換來成交量,如果地方政府不讓我們大幅降價促銷,我們的日子會越來越難過。」一家上市房企杭州營銷負責人說。
 
接受記者採訪的多位開發商均認為,政府「限降」可能是想穩定市場信心,避免價格出現較大波動,但對一些急於回籠資金的開發商來說,耽誤了出貨時機,資金鏈有可能出現斷裂的風險。
 
大幅降價阻力重重
 
日前有媒體報導,東莞南城剛需大盤世紀城·幸福公館於4月底開盤時,其中一棟樓推出帶精裝修的特價房,整體均價約為9800元/平方米。而東莞市物價局網站上,該棟備案的整體均價為12439元/平方米。也就是說,這部分房源價格下降幅度高達21%,明顯超過了規定的15%。
 
部分購房者買到世紀城·幸福公館推出的特價房後發現,由於這批房源低於開發商此前備案價2000多元/平方米,違反了政府「超過備案價15%降幅,需重新備案」的規定,無法進行網簽。
 
「客戶不用擔心備不了案,開發商會想辦法解決的。」記者5月27日致電世紀城·幸福公館售樓處,一位銷售人員如是說。
 
東莞物價局一位工作人員向本報記者介紹,該樓盤後來提交了備案價格調整申請,目前的銷售價格仍以舊的備案價為依據,在房管局未錄入新的備案價格前,如果成交價低於備案價15%,商品房網上銷售系統會自動鎖屏,簽不了買賣合同。
 
實際上,早在2011年,東莞住建局、房管部門就聯合發布文件規定,新建商品住房項目,銷售價格一經備案,將自動設置15%的下調限幅。
 
「這幾年一直都是這樣管制的,東莞的開發商都知道,我們對漲價重新備案的審核時間是2個月,降價走完流程需要20天左右,從審批時間上也能看出,降價比漲價相對要容易。」上述東莞物價局工作人員說。
 
此外,深圳、上海及南京等地都有類似的規定。
 
2011年第四季度,龍湖、綠地、中海地產等大型房企在上海進行降價促銷,多個項目房價下調幅度超過20%,其中一些項目的售樓處被前期業主打砸。針對樓市亂象,上海市住房保障和房屋管理局於當年11月出臺措施,規定房地產項目銷售價格浮動幅度超過20%,開發企業需要重新備案審批。
 
浦東新區建交委房屋管理處副處長陳建軍曾公開表示,2011年10月向上海市房管局上報,申請暫停中海在浦東一項目的網上預售備案登記。
 
「目前深圳的備案系統自動設置了價格浮動的上下限。自2010年9月起,深圳對銷售價格超出備案價格的樓盤均不予網簽,而降價則設置了15%的上限。」深圳市規劃國土委一位內部人士告訴記者。
 
違背「減少行政干預」思路
 
這種限制新房降價幅度、延長銷售時間的行為,引發了廣泛爭議。
 
上海易居研究院副院長楊紅旭認為,杭州實際是想控制房企降價的幅度,但政府直接干預企業降價行為,等於直接插手了企業的經營權,開發商想加大力度促銷跑貨也不行,政府行為並不妥當。
 
一位不願具名的業內人士則質疑,本屆政府的改革思路是減少對市場的干預,讓市場在資源配置中起決定性作用,地方政府限制房企降價的行為明顯有違這一思路。
 
「當初出臺這個規定時,主要是為了控制房價上漲,抑制開發商隨意亂漲價的行為,如果不管制,這幾年房價都漲到天上去了,現在處於樓市下行期,購房者應理解政府行為是有意維護市場的穩定,房價過度下滑對經濟沒好處。」上述深圳市規劃國土委內部人士認為,商品房是特殊的商品,需要政府管理指導定價。
 
深圳房地產資深人士尹香武則認為,只有漲價動力太強時才需要限價。而「限降」會讓購房者認為,房企大幅降價已挑戰地方政府容忍的底線。
 
不論是「限漲」還是「限降」,行政管制都讓開發商們倍感無奈。「有些不知所措,想多降點價盡快出貨回籠資金都不行,現在很焦慮。」杭州本地一小型房企市場經理向記者表示,杭州樓市已出現信心危機,購房者看空情緒濃厚,如果降價不到位,很多樓盤根本賣不出去。
 
「既然政府說不是要限制開發商降價,而是重新備案後可以繼續降價,那要求重新備案的意義何在呢?」深圳一位開發商認為,這樣做只會增加手續,給開發商帶來不必要的麻煩。
 
業內人士指出,重新備案的不確定性在於,房管局可以給開發商按價格下調之後的價格做備案,但同樣也可以不予審批。
 
杭州雙贏置業總經理章惠芳對記者表示,在杭州買賣雙方都信心不足的市場環境下,多數開發商意識到應該以價換量。房管部門的管制,會讓一些去化情況不理想的開發商的壓力進一步加大。
 
在章惠芳看來,儘管有規避的辦法,比如價格分期備案,每期的價格調低,降價空間累積可以增大,但開發商理應有自主調整價格的選擇權。
 
「地方政府應該從市場實際情況出發,讓開發商進行自救。」杭州透明售房網研究院院長丁建剛對記者表示。

来源:華夏時報

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