【觀點爭鳴】房地產不整治,中國經濟早晚出事...(圖)



國務院參事、南開大學國家經濟戰略研究院院長夏斌 (網路圖片/看中國配圖)

【看中國2014年07月08日訊】「南開國家發展論壇2014」於7月6日在天津召開。國務院參事、南開大學國家經濟戰略研究院院長夏斌稱,房地產不整,中國經濟早晚出事,整狠了馬上出事。

在談到房地產問題時,夏斌表示,中國房地產曾經在一定程度上存在3年左右的調整週期,但是這一次的下滑絕不同以往,「我認為房子的長期下行已成定勢,房市方麵包括交易、銷售,下行,當前的面積是超級繁榮之後多年累計的問題,而這個調整是非常的殘酷」。

以下為夏斌先生的演講實錄:

夏斌:各位好!

在座的各位大體也清楚,我曾經在2011年說中國經濟發展的內在,中國的經濟增速逐步走向緩增長的平臺,在「十八」大以後,特別是到今天以後,大家都慢慢在討論的7.5%能不能保住,實際上慢慢的下來了。儘管如此,在這樣的環境下,我們冷靜的看各國經濟的發展,從長期看,我仍然認為中國高增長的潛力還是很大。我們說的高增長不是2007年14%這樣的增長,是7%左右的增長,在世界經濟大國中仍然遙遙領先的增長水平,這樣的潛力還是存在的。原因很簡單,第一中國是高儲蓄的國家,中國儲蓄率高,有錢。當然信用外債還是很需要。第二是我們的投資空間還很大,東西部地區投資空間很大。第三是我們的城鎮化,特別是居民的城鎮化代表消費投資更上了幾個台階。

因此,從幾個方面看,中國仍然存在相對高增長的潛力,但是我們今年宏觀數據不是突然產生的經驗,連續7、8年的政策演變演進的這樣的經驗,也就是說用很多官方語言是三七疊加的事情,速度在調整,結構在調整,風險也在累計,三七疊加的事情。同樣要看到,在三七疊加的背景下,我們的風險、問題,速度下來後問題就隨時出來了,經濟增速高的時候問題就掩蓋了,在這樣的情況下今年的經濟增長壓力是很大的。

我們來看看出口。最近IMF還在調整,從很多投行預測,今年、明年、後年出口率的增長拉動可能是負的,局面仍然不能改變,剩下就有投資消費。消費方面在座的也知道,我們是促消費、促民生等一系列的政策採取的,但是提升消費水平是漫長的過程,因此中國經濟增長在目前階段不得不講投資,仍然要重視投資的增長,但是在投資增長的中間,投資增長非常快。

我有一個數據,基本都是產能過剩,鋼鐵產能2012年72%,水泥73%,平板玻璃73%,傳統製造75%,這是2011年的數據。

現在情況更嚴重,這些產能在全球的比重,水泥佔全球比重的60%,這樣的產能情況下中國的速率就下來了,因此我們可以看到今年、明後兩年產能過剩問題的解決仍然是困難重重,很多專家說在投資基礎實施,確實空間很大,有環渤海、珠三角和長三角相比我們的發展餘地很大很大,但是在中國目前的體制之下,金融改革沒有到位,主要靠的是地方財政資金,基礎設施建設資金的80%是銀行融資,是金融融資,因此在這樣的背景下,我們知道地方政府的債務問題也在累積得越來越多了,防範地方政府的風險是經濟工作中的一項很重要的事情。

基礎設施投資的提升,一下子提升很高不可能。相反,我們曾經算過可能是更低。因此製造業產能過剩、基礎設施是投資,又是投資中間負債優先,負債太高,在這種情況下不得不看投資的第三塊領域房地產投資。但是房地產投資經歷了今年以後,有的數據房顯示地產投資進入今年以後各項指標全部掉頭向下,不管是投資面積、銷售面積、房價等等各項指標都在下降。

前5個月住宅新開工面積從同比增長11.6轉為負增長21.6,房地產投資增速已經成為2000年以來新的歷史低位,城市的住宅環比價格出現2年以來房價下跌,包括北京,儘管幅度很低。這個數字的調整,仍然有人認為是正常的週期調整,我認為確實中國房地產曾經在一定程度上存在3年左右的調整週期,但是這一次的下滑絕不同以往,我認為房子的長期下行已成定勢,房市方麵包括交易、銷售,下行,當前的面積是超級繁榮之後多年累計的問題,而這個調整是非常的殘酷。

所以歸納起來說,中國的出口,世界經濟的復甦,我相信消費對於GDP拉動的貢獻慢慢的會超過投資,但是暫時這1、2年還很難。

因此必須重投資,而投資製造業產能過剩、難以拉長投資率,就看房地產投資,投資在下降,所以面臨這樣的情況,我們應該看到中國經濟當前的問題和困難,絕對不能輕視,當然調結構、穩增長、促民生、促消費這是中央國務院的新的方針政策,想盡辦法落實,確實有一定的難度和困難。面臨這樣的情況,特別是面對在經濟增速下來之後風險可能會暴露的情況下,如何防範系統性風險爆發,我認為是當前宏觀經濟中間一項很重要的政策,必須認真對待,這絕對不可粗心大意,也不能用經驗主義的一些思考,我們現在房價調整的數據,上2年房價調整的情況相比,可能簡單化了。

為什麼呢?因為和2004、2005、2007、2008房產下滑,產生在信貸凍結或者是地產政策大幅調整之後,而這次房地產調整下滑並沒有明顯、顯著的政策促發因素,政策沒變,房價交易量在慢慢往下走,另一方面我們說城鎮化改善性住房可以觸生大量的剛性需求,理論上是對的,一般來說城鎮化可能每年需要800到900萬套,但這個數據已經遠遠低於目前的住房的供給率。

我們按照一定的一套面積來計算,2013年住宅均供量1100萬套,而截至到2013年末,在建的住宅有5800萬套,兩者加起來是6800萬套,即使按照2013年銷售房子面積最高的歷史記錄,按照2013年的速度來銷售,現在這些房子可能也需要花5年時間才能消化,所以中國各地之間的差異很大,北京、上海、廣州這些城市和二、三線城市,三、四線城市完全不一樣,所以說消化的時間可能會更長。

所以,我認為房地產調整是在住房供需,問題越多的背景下調整,對此決策部門絕對不要犯今天這種錯誤,要看到住房供需長期所導致的失衡,是真正脫離房產房價下行的關鍵因素。要更加關注房地產的風險,加強住房登記、房產稅這些長效機制的延續,加上反腐敗。

有些城市已經出現鬼城這種的現象,等一系列的因素在抑制房地產的投資和投機需求,世界房地產市場進一步的下行的形成,這一形成進一步推動房屋銷售的持續下降和供需嚴重程度的累計,因此在這樣的背景下如何防範系統性風險,我們作為理論研究的思考,假設房地產價格和房市場交易量下行,首先影響什麼?

首先可能影響的是抵押貸款的質量,大多數的貸款是抵押的,銀行馬上摧收貸款,謹慎新貸款發生的情況,在房企之間可能產生一些問題,有的小房地產企業就頂不住了,如果說房地產企業銀根收緊的這樣的情況稍微有所擴展,我們也知道房地產行業涉及的是上游、下游,上上下下幾十個行業,如果再出點事,我們產能過剩的問題就更不好解決,因此在工商製造企業裡面,有一些企業的問題就暴露了,進而又影響了GDP的增長。

我們又知道高的產業一般達到50%,說得嚴重一點,杭州、南京、長沙等4個城市達到100%,在這樣的背景下,如果房產價格變動不大,交易量下跌,房地產企業拿地的積極性就會下降。

今年5月,武漢、長沙等紛紛出現土地拍賣不出去,如果今年土地收入的降幅和2012年比同比下降5個百分點,而實際上十個城市今年5月份下降5%,哪怕下降不多5%—10%,那麼地方政府配於資金的壓力,必然收縮基礎設施建設,危房改造、保障房建設以及民生的投入等,這些影響是GDP的增速下滑。

而且在全國目前的基礎設施建設80%的基礎為銀行投資的情況下,地價如果拍賣不出去,地方又繼繼續要資金,那就要加快拍賣,地價就跌得快,而大多數銀行的融資對地方政府普遍以土地抵押,銀行的融資無疑又是雪上加霜,問題更加嚴重,因此GDP的前景更遭,這樣從房地產企業、甚至工商企業債務,銀行資產質量和量化會產生規模塌陷,會慢慢緊縮,一緊縮問題就更加產生了。

同時我們還知道不管從房地產企業,關聯企業,從地方債務收入,土地收入等方面,同時還要看到現在大多數開發貸款中間都通過理財、銀行來做的,隨著房企的信貸緊縮,理財市場的違約事件就會頻頻出現,如何確保不發生群體事件和社會多有因素,同樣需要認真對待問題。

我認為我們的金融本來就具有天生的不穩定性,你只要搞市場經濟,它就有這個特色,而在中國目前的土地財政、金融槓桿,經濟增長這個扭曲局面沒有徹底改變之前,如果在房地產泡沫還沒有完全戳破,如果房子的價、量齊跌,土地收入的減少必然會引起銀行資產量化,銀行保自身穩定的角度出發,它也會收縮銀根,由此必然會發生整個社會的債務緊縮的局面,所以我認為這個情況我不想用更多的數據來說今年和後年的GDP了。

我想說如果發生這樣的情況,我們必須要研究思考,這樣的狀況怎麼辦?我個人認為在房子風險爆發要有應對的政策,從美國的教訓,美國政府的對策來看,關鍵時刻如何保持整個銀行體系流動性的問題,這是非常關鍵的問題,我們都知道,美國整個的銀行資產在危機之後,銀行體系並不缺錢,銀行企業想盡辦法要保持。

在中國現行情況下,央行要做什麼?目前來說,我的建議是中央銀行必須讓市場機構投資看懂中央銀行的政策,政策的文件,而不是讓市場機構不停的猜,市場機構看不懂央行的意思,這恰恰是央行達不到的,出這個政策想幹嘛,說明他沒有告訴市場,市場的信心就不容易紮實下來。

當然一旦出現大的方向,應該怎麼辦?要有政策準備,同樣一個經濟體在保證不猝死的情況下,我認為經濟結構的轉型中心必須堅持市場,地方融資平臺,該解決的解決,不解決的後果是什麼?為什麼現在央行的貨幣放鬆,央行的貨幣是比較松的,大家看看在34%的增長,我們是7%的增長水平下,而不是前幾年11%的增長,貨幣相對於是松的,我們是在南開的論壇上談這個問題,很有學術背景的論壇上談這個問題,貨幣是松的,為什麼?

就是我們的改革不到位,該關閉的企業沒關閉,他們佔有了資金,也就是一些將私人企業,包括各地方的融資平臺,他們有的是借貸款在還銀行利息來維持銀行的,什麼叫旁氏騙局?有的將私企業藉著錢還利息,維持正常的經營。在這個背景下,該需要的資金的說資金難,該需要資金的企業或者是正常發展的企業就得不到發展了。

咱們也一直說,因為地方政府和一些大的國企在資金的獲得方面遠遠比民企,比小企業有能力,這是事實。而且有些地方,甚至有些國企是拿了錢之後,從銀行得到了貸款,又去批發給中小企業,通過信託搞貸款,有的不是通過信託買,而是通過債券,賣給中小企業,利率自然比銀行貸款的利率高,他就賺了這個差,使得整個社會的融資不能提高。

我認為經濟轉型必須加快改革,使有的企業該破產就破產,是我們書上講的讓貨幣政策真正的發揮作用。

對現在的結構性政策,我認為在財經政策問題上,在創新問題上,我們同樣有大量的政策應該進行調整,現在需要的不是簡單的政策,整個社會壓力下來之後壓力並不大,農民工不是在跌而是漲,現在是大趨勢,壓力大我們不能反思一下,而且專業又是世貿專業,國家金融、國際貿易,我們真正操作性的、大專的培養太少了,大學生出來都想搞金融、搞貿易,沒有這麼多崗位。我建議是能不能讓有些大學生找不到工作的,政府邊財力支持,邊做思想工作,讓他們回爐重新學習,改變專業、改變取向,多培養一些現代化所需要的真正的操作型人才,現在很多的操作性集中型人才的水平是很高的,現在的情況下就是願意搞金融,我們的操作技術性平臺,寶馬、奔馳、4S店這些技術型人才工資是幾萬塊,他都不願意去,邊做工作邊財政幫助。

我個人認為,現在關鍵是投資,房地產是至關重要的因素,堅決打壓投資房地產,這是我幾年來的觀點,房地產不整中國經濟早晚出事,整狠了馬上出事,這麼多的情況下,怎麼辦?剛性需求,該支持的支持,但是到現在我認為政策落實不夠。怎麼支持?可以支持第一套房子的需求,比如說兩個大學畢業生成立新家庭的第一套房按照中國經濟未來5年、10年、20年增長的多少,夫婦兩人未來的收入增長多少,推算一下,倒過來你20年房貸第一年多少,這個是很低很低的,只要是就業,20年肯定還不起,為什麼有這麼高的首付呢,完全降下了,而且以法規的形式降下了,不准銀行競爭,要干就這麼幹,同時你要干政府就支持你,這是真正的剛性需求,而不是原來的開著寶馬去買。比如說二套房能不能把首付適當降下來,現在的政策限購政策能不能慢慢退出,能不能同時宣布退出限購政策的時候把未來的房地產稅的原則向市場交待清楚,來對沖大量投機炒房的力量。比方說第一套房象徵性徵稅,第二套房輕稅,第三套房狠狠上稅。這樣的話對於真正想成批搞投機的是打擊,對於適當性改善住房,有剛性投資、剛性就業這個可以搞,但這個操作起來是很嚴格的,需要政府有很嚴格的要求,具體什麼時候實行具體的稅收,政府可以從長考慮讓老百姓真正的心態穩下來,同時共同渡過現在的難關。

雖說土地政策有風險的改革,隨著中央和地方關係財政收入的關係的改革,隨著現在社保、醫療保險等方面的改革,很多是要增加財政支出的,因此財政當前化解風險的關口和改革金融轉折的關口,不是簡單的貨幣政策,而財政肯定錢不夠,國有企業怎麼有進有退,不退有進,而這我認為同樣要把國有企業放在財政專列考慮,而且是現實的趕緊要考慮的問題。

来源:新浪財經

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