樓市或拿李嘉誠「開刀」殺雞儆猴(圖)


【看中國2014年09月08日訊】像李嘉誠這類的巨星級人物,早就成為了各地政府「大拋媚眼」的對象。地方政府為了邀請李嘉誠的「長和系」前往當地投資買地蓋房,更無不千方百計給予「長和系」在圈地、地價、稅收和用工等各個方面提供優惠政策,希望以此吸引其落地生根。但是,當地方政府一廂情願希望「長和系」到來之後,可以很快就「開花結果」,在所購買的土地上破土動工,修建樓宇的時候,卻赫然發現事與願違,「長和系」竟然以「蝸牛式」的速度開發土地,未能給地方政府帶來預想中的經濟收益,地方官員對此很有怨言。香港財經評論員梁海明撰文認為,面對房地產市場的亂象,中央政府決心拿李嘉誠「開刀」,促進房地產市場健康發展。這一觀點值得關注。

以李嘉誠為首的「長和系」(長江實業、和記黃埔),日前再遭媒體披露其多年來「蝸速」開發土地,在10餘座城市變相囤積土地,延長土地開發週期從6年到10多年不等。

對於這種「佔著茅坑不拉屎」變相囤地的現象,不但輿論再度把炮口指向李嘉誠,過去把李嘉誠當作財神爺膜拜的一些地方政府官員,也公開表示將會對囤地大戶進行一波整治。

過去,李嘉誠旗下的企業在內地投資,走到哪裡幾乎都是媒體聚焦、政府爭相拉攏的對象。他們對李嘉誠的態度,今天為什麼有如此大的轉變呢?

地方政府要的李嘉誠給不了

首先,地方政府和李嘉誠對於投資開發地皮的設想完全不同。

自改革開放以來,官員們深深體會到「房地產經濟」所帶來的經濟利益:通過引進開發商投資開發土地,修建商業樓宇和住宅,不但可以增加地方政府的財政收入,更加能夠提振稅收、就業和消費市場。

由於房地產這個市場上一直講究名人效應,一旦某地成功吸引知名企業前往開發土地,既能創造出品牌形象效益,又能極大提高當地的招商引資形象,以此吸引更多的企業前往當地投資。

因此,像李嘉誠這類的巨星級人物,早就成為了各地政府「大拋媚眼」的對象。地方政府為了邀請李嘉誠的「長和系」前往當地投資買地蓋房,更無不千方百計給予「長和系」在圈地、地價、稅收和用工等各個方面提供優惠政策,希望以此吸引其落地生根。

顯而易見,地方政府這種非常慷慨的「求愛」方式,自然會獲得精於計算的李嘉誠的青睞。但是,當地方政府一廂情願希望「長和系」到來之後,可以很快就「開花結果」,在所購買的土地上破土動工,修建樓宇的時候,卻赫然發現事與願違,「長和系」竟然以「蝸牛式」的速度開發土地,未能給地方政府帶來預想中的經濟收益,地方官員對此很有怨言。

不過,站在李嘉誠的立場而言,所謂在商言商,「長和系」接受地方政府的「求愛」,一是為了增加在內地的土地儲備量,以鞏固、壯大自己,這是包括「長和系」在內的香港大多數開發商所採取的長線投資、長期儲備的發展模式。

二是為了賺取巨額的土地溢價。

很多人不瞭解,「長和系」在香港一貫的開發模式,就是「第一個進入開發區域,以低價拿地;最後一個開工、銷售,以高價賣出」,等到其它開發商將周圍配套發展好之後,當初荒涼的區域變成人丁興旺的鬧市,房價大幅上揚,「長和系」就可以穩賺土地溢價。

就拿「長和系」在上海普陀區「真如城市副中心」投資的地塊為例,雖然「長和系」早在2006年底就以底價22億元(人民幣,下同)獲得「真如城市副中心」南部核心區的地塊,拿地價格是約3000元/平方米。但「長和系」拿地之後,一直使用「拖字訣」,整個項目預計要到2018年才能落成。

由於「真如城市副中心」作為上海四大城市副中心的最後拼圖,及上海最後可供開發的熱土,因此地價逐年高漲,目前已經遠遠超過15000元/平方米,未來的價格還會更高。也就是說,「長和系」的項目僅溢價率就超過5倍,可以不建一磚一瓦就可以獲利100億元以上。

在這種情況下,李嘉誠怎麼會願意這麼快就把土地開發出來賣掉?

因此,由於地方政府和李嘉誠對彼此的認知是錯位的,地方政府認為既然向李嘉誠「求愛」成功,雙方下一步就應該結婚,「開花結果」。但在李嘉誠看來,雙方只是你情我願的「情人」關係,是否要落地開花,需看雙方的共同意願,而非單方面決定。

加上,一些地方官員或許不明白的是,經濟學上有一個所謂的「用錢包來配給」(rationing by the purse)的理論,簡單來說就是誰的錢多,誰就擁有更大的決定權。財勢滔天的李嘉誠,當然要由自己來主導土地開發的進度,以攫取最大利益。

在這種地方政府要「結婚」,李嘉誠只想當「情人」的情況下,地方政府急於「求婚」未遂,還賠了夫人又折兵,因此,不但對李嘉誠「惡語相向」,相信未來會越來越多針對「長和系」的變相囤地的措施出現。

李嘉誠招牌逐漸失色

與此同時,「李嘉誠」這三個字的招牌,也不再像以往那麼吃香了。

除了一些地方的官員對李嘉誠「因愛生恨」外,也有一些地方的官員開始對「李嘉誠」這三個字的招牌不再感冒了。為什麼會這樣呢?這當中有三方面的原因。

一方面是由於在2010年歐洲爆發債務危機之後,歐洲經濟受到嚴重衝擊,導致歐洲資產價格降低,為外界創造了投資歐洲的機遇。

李嘉誠因此增加對歐洲的投資,相應地減少對中國內地的投資,這種「西進東退」舉措自然令一些地方政府對李嘉誠前來投資的期待越來越低。

另一方面是李嘉誠近年在內地投資房地產的步伐緩慢,也令地方政府重新考慮選擇其它開發商。

相比內地一些開發商的「5、9、12」(拿到地後5個月內開工,9個月後開始賣樓,12個月樓盤現金流已經轉為正)的開發節奏,包括李嘉誠在內的香港開發商普遍「慢幾拍」,由於無法提高資金週轉率,開發土地的步伐自然慢了下來。

加上,和內地普遍高負債、槓桿率很高的開發商不一樣,香港開發商長更加註重財政穩健和低負債率,與內地開發商動輒超過100%的負債率相比,李嘉誠旗下的長實在內地業務部分負債率不到5%,整個集團負債率也只有15%左右。

在這種穩健的開發思路之下,李嘉誠拓展房地產的步伐,自然跟不上競爭對手的「房價不在高,能賣則靈;賺錢不用多,能回籠則靈」腳步,也達不到地方政府加快開發,拉動經濟快速發展的要求。

第三方面則是隨經濟快速發展,本地企業逐漸壯大,以及歐美、日本資金的湧入,一些地方政府對包括李嘉誠在內的港資已不再嚴重依賴。

一些地方政府換屆之後,新上任的官員對此前與李嘉誠所簽的「不平等協議」存有看法,希望可以取消過度優惠的政策。

因此,在上述多個因素之下,地方政府對李嘉誠的期待減少,加上,官員逐漸認識到李嘉誠不是「超人」,而是「凡人」後,取消了不少給予他的「超國民待遇」,改為以「國民待遇」來規範李嘉誠的投資行為,開始對「長和系」的一些涉嫌違規的舉措開始公事公辦起來。「李嘉誠」這三個字,在內地開始慢慢地褪色了。

整治樓市須殺雞儆猴

在當前的情況下,拿李嘉誠「開刀」,最重要的一個原因則是基於中央政府決心要整治房地產市場的混亂情況,促進房地產市場健康發展。

房價之所以不斷上漲,除了開發商不斷囤地,形成低價獵地、零成本養地、高價出售的惡性循環,將房價一步步推向高峰外,還因為缺乏足夠的土地修建房子,造成供應緊張,導致房價不斷被推高。

著名地產開發商SOHO中國公司董事長潘石屹曾透露說,中國至少有1/3的開發商「從來不蓋房子」,只是專門炒地皮,造成用來蓋房子的土地有限,房子越來越少了,房價自然不斷飆高。

再加上,一些地方政府對相關房地產法規執法不嚴,例如雖然按照相關規定,土地若閑置1年以上,將收取20%的土地閑置費,閑置兩年以上將被收回。但是,不少內地開發商批評地方政府在執法力度上對內外資有別,規定內地開發商不能囤積土地,但對於港資龐大的土地儲備則沒有嚴格限制及執行。

而香港開發商則指責說,有些內地開發商憑藉與地方政府的關係,高價投地後退回了事,香港地產商對這種破壞遊戲規則的行為感到不公平。

對於房地產市場的這種亂象,一場由中央到地方的「土地整頓風暴」已席捲而來,在加強對包括「長和系」在內的大型開發商的清查工作,希望以此殺一儆百的同時,中央政府還對土地財政的反腐使出連環拳,除了加強調查房地產開發中所牽涉官商勾結的違法行為之外,國家審計署即將啟動土地出讓金的專項審計工作,稅務部分也將針對開發商拖欠的土地閑置稅揮刀。

中央政府希望通過這些舉措,對外發出政府對內外資一視同仁的信號,對內則強調政府整治房地產市場的決心,以此構建一個健康發展的房地產市場。

當然,在這裡必須向讀者說明的是,政府針對「長和系」的這些舉措,並非意味「長和系」有違規行為,這正如「長和系」經常強調:「並沒有囤地的意圖,我們一直希望盡快完成發展及出售項目,以便套回資金進行再發展」。

而且,不少內外資的開發商仍有不少辦法鑽法律空子,要變相囤地並不難。例如,開發商可以故意在土地規劃造有缺陷,不符合政府的要求,被政府要求修改,以拖延時間;又或者留下一兩處房屋故意不拆遷,推延項目的開發日期。就算按時開工,開發商也可以通過諸如地基出現變化、天氣突然轉差、罷工和發現古蹟等等藉口,來拖慢工程的進度。

由於各種鑽法律空子的方式屢試不爽,導致不少開發商變相囤地現象難以抑制。政府的解決之道,除了現有的政策之外,還可以考慮將大地塊分拆成小地塊,減少土地出讓的面積,這不但可以降低競爭門坎,吸引更多的中小開發商參與競購土地,也可以加大土地市場的競爭,打破大型開發商在土地上的壟斷,增加開發商囤地難度。

同時,政府也可以考慮實施更加嚴厲的政策,減少開發商的囤地行為。

例如,香港’規定只要政府收回土地是為了公眾利益,例如為了修建保障性住房、大型公共基建設施,就可以收回在一定年限內開發商手中仍未充分開發的土地,而且不用賠償規劃之後的升值潛力,也就是說,政府收地賠錢給開發商可以有權不考慮土地的升值潛力,以此對開發商的囤地行為帶來震懾。

簡而言之,面對房地產市場當前的亂象,中央政府除了針對一些開發商的涉嫌違規行為大力整治之外,中央政府還需進一步釐清政府與市場的關係,促使地方政府構建健康的政商關係,不再以「拋媚眼」、「找情人」的方式相處,將市場能夠解決的盡快交還給市場,只有變革政府的管理體制,房地產市場才有更加健康的未來。

来源:和訊網

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