一線房產已成金融品 未來房價波動性高


【看中國2016年08月05日訊】社科院城環所副研究員王業強近日表示,經過上半年上漲之後,現在一線城市的房地產已不再像一個必需品,越來越像金融品。如果像金融品的話,未來房地產價格不一定會暴跌,但是波動性會上升。

在社科院《中國住房2016中期報告》發布會上,王業強給出的解釋是,在引發一線城市房價暴漲的六個因素中,有五個都是金融層面的流動性推動的,只有一個跟基本面有關係。這五個因素是:

一是槓桿。過去一年房地產投資的槓桿從兩倍多,就是30%的首付迅速上升到兩倍以上,這跟2015年股市流失的場外配資非常相似。

二是國內過多流動性追逐過少的安全資產。現在安全資產太少了,很多金融大機構開始把自己的金融配置放在住宅地產和商品地產上,自然會推高房價。

三是資產價格輪動。2015年中國股市經歷了一次暴漲、暴跌,在股市獲益的人把資金轉出到兩個方向,一個是到海外配置美元資產,二是就近配置房地產資產。本輪房地產漲得比較猛的一線城市都是金融市場比較發達的城市。

四是僅限於深圳,香港的資金流動炒作深圳的房地產。香港的房地產市場到了市場的高點,很多香港資金挪到內地來進行投資,深圳就是一個重點。

五是虛假交易。中國民營企業家向來融資很難,一線城市房價飆升的時候,通過製造虛假交易,哄抬房地產價格,可以把從銀行的實際融資規模一下子陡然提高。

有基於此,王業強才得出了上述結論。他還認為,如果國內這種過多流動性追逐過少的安全資產遊戲持續的話,以下七個城市未來會成為資金暴漲的焦點:廈門、廣州、海口、杭州、寧波、福州、天津。

按照王業強的觀點,這輪反彈直指貨幣和信貸的放鬆:

本輪房地產市場一個顯著特徵是:房價先反彈,房價反彈再帶動房地產成交量回暖,最後帶動房地產投資。價格反彈先於數量反彈。

為什麼本輪房價先反彈?去年底房價的反彈跟中長期的貸款利率下行有明顯關係,也跟去年下半年以來M1的快速反彈有很密切的關係。跟過去房地產市場的自然週期不一樣,這輪房地產市場反彈很大程度是政府加速去庫存導致的,加速去庫存很重要的前提就是貨幣和信貸的放鬆。

在社科院看來,這就需要把房地產市場和宏觀經濟聯繫起來研究。據經濟參考報,同日出席同一會議的社科院經濟政策研究中心主任郭克莎稱:

現在的問題是,除了經濟增長速度、投資、消費受到房地產市場影響,更大的問題是,經濟穩定、社會穩定也受房地產影響,因為房地產問題後面是債務風險和金融風險。由於購買住房需要大量貨幣,房地產的典型趨勢是買漲不買跌。現在房地產市場要去庫存,中央希望開發商降價促銷,但是一旦價格一跌下來,市場就不行了。也就是說,降價促銷跟去庫存模式相矛盾。

現在中國經濟面臨一個比較長時間的轉型週期。大多數國家的政府都運用房地產市場的兩個功能:居住功能和經濟功能,即通過房地產市場拉動經濟增長。最後發現,用房地產的非居住功能拉動經濟,很多國家都陷進去了,房地產綁架了經濟,引起了金融波動。現在我們正處於這種階段,所以未來走勢及影響比較麻煩。

而與此同時,中國房地產政策卻陷入了困境。王業強表示:

房價快速上漲是政府所不能容忍和接受的,房價的下跌又有可能引起經濟失控,所以目前政策處於一種兩難的局面。

郭克莎也稱,房地產政策調控面臨一些矛盾:

第一,政策時間不能很長,不能撐到「十三五」期間這麼長。「十三五」經濟增速要達到6.5%以上,但是房地產市場撐不了幾年,政策的作用就一兩年,甚至更短。

第二,市場是分化的,扶持政策很難解決分化的問題。一調控,錢都流到一線和二線熱點城市,區域市場分化更加突出。

第三,政策只能刺激市場的需求,去庫存,但不能有效刺激房地產投資。而對經濟真正起作用的是投資,住房銷售增加多少,對消費、經濟的拉動作用不大,我們前幾年測算過,真正的影響就是投資。

那麼,下一步政策該怎麼辦?郭克莎建議,總體上保持市場相對穩定的條件下,重點加強兩個方面:

第一,加強長期性政策,盡快明確房地產市場長期發展的政策目標。

第二,政策要解決市場分化的問題。現在最大的問題是房地產市場分化。可以把推進房產稅改革做試點,擴大試點範圍,至少能夠阻止房地產市場大幅反彈的連鎖反應。

還有一個政策取向,就是對房地產開發商、房地產企業,在政策上促進其加快轉型發展。

展望房地產市場的走勢和房價的未來,王業強稱:

我們判斷,房價快速上漲的局面不會再出現。2016年上半年貨幣政策在收緊,下降的幅度還非常大。這對房地產市場將產生一個向下的壓力。

郭克莎也持同樣觀點,稱多數城市房價將趨向下行,調整趨勢還會出現,短期波動會比較多:

現在總體來說是階段性過剩,但局部市場分化很厲害。房地產的週期也是扭曲的。正常的房地產週期,是在大的上升過程中有週期性的波動,可是我們一下子走完了大的週期。如果扶持政策不出臺,也許有一個幾年的調整過程,但是自從去年政策出臺後,市場出現明顯反彈,區域市場出現分化和扭曲。

我認為市場調整的趨勢並沒有走完,未來還會回到調整過程中,沒有什麼強大力量能支撐它持續性上漲,多數城市仍將回歸下行趨勢。

在政策沒有退出的情況下,房地產市場調整幅度不會太大。由於政策出現了反覆,結果就會使調整週期縮短。但調整的大趨勢可能改變不了,最終還是要慢慢下去。如果靠地方政府折騰,一般情況下難以改變市場,即使有作用也很短時間。

未來中央再出台大的寬鬆貨幣政策、支持購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小,所以大的方向,我認為調整趨勢還會出現,還會持續,同時短期波動會比較多。

責任編輯:岳爾

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