中國房地產:幕後的「精彩」正在上演……

2016-08-31 08:30 作者: 如松

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【看中國2016年08月31日訊】中國並不是以信用為基礎的社會,而是以權力為主導的社會,這就讓中國的銀行體系必須依托權力而運行,這一點在信貸體系中也會體現出來。商業銀行的權力主要體現在抵押物上,而不是抵押貸款方的信用。也就形成中國「特色」的商業銀行貸款機制,抵押貸款為主,信用貸款為輔。雖然無法查找到相關的比例,但估計抵押貸款佔比不會少於80%,最明顯的例子就是:與權力最接近的地方政府各級融資平臺的貸款基本都是抵押貸款。而抵押物主要是房屋和土地,預計在總的抵押物中所佔的比例不少於90%。也就是說,商業銀行有72%以上的貸款,是房屋和土地的抵押貸款(銀行體系的朋友或許有更詳細的比例數字,自己可以調整相關數字)。

到2016年7月,央行公布的本外幣貸款餘額是107.14萬億元,人民幣貸款餘額101.95萬億元。在此,只考慮人民幣貸款的101.95萬億餘額。按72%的比例計算就是101.95*72%=73.4萬億元,這些錢都是抵押房屋和土地之後貸出去的。

假設房價崩盤,一年的跌幅達到40%(這只是假設),而一般商業銀行的抵押率是60-70%(房屋首付的比例基本是30%,也在這個範疇之內),也就意味著一年的時間,貸款額就等於或高於抵押物的實際價值,此時的情形就會出現徹底逆轉,所有的商業銀行立即成為「孫子」,貸款方就成了「爺」,銀行收取貸款的難度將急劇加大,會造成以下問題:

其一,銀行的流動性平衡就會被快速打破。因為有些人會拖欠貸款的歸還,房貸也會因為負資產的出現出現斷供,銀行的流動性就會被快速收縮,很容易爆發銀行的流動性危機,如果銀行爆發擠兌,唯一的辦法是央行印鈔救助,貨幣將飛速貶值,通脹惡化。流動性枯竭造成的對銀行體系的衝擊將是巨大的,這是嚴重的社會事件,必定造成社會的動盪。

其二,房地產既然出現崩盤的走勢,就注定不是一年的下跌,而是很多年綿綿下跌的走勢,當房地產價格對折以後,會出現什麼樣的情形?

這兩年,老闆跑路潮不斷出現,手段無非是將抵押物的評估值提高,然後與銀行內部人員配合,盡量從商業銀行套取貸款,然後揣著錢跑路,將資產交給銀行。這是主動行為,實際上意味著老闆將資產賣給銀行,自己得到盡量與資產額等額的現金。

可是,如果抵押物的價值對折以後,意味著抵押物的價值低於貸款額的10—20%(如果加上利息,就不止這個數字),那時,老闆怎麼辦?還不上貸款的直接將抵押物交給銀行,你願意拍賣就拍賣,這是死豬不怕開水燙;還的上貸款的,在可能情況下也不會歸還,當老賴或者揣著錢跑路,與前面的跑路潮相比,就形成被動跑路。當然房屋斷供估計也是少不了的。

最大的問題是地方政府融資平臺的債務,既不會跑路也不會激動,而是穩坐釣魚臺,估計都成為老賴,銀行徒喚奈何,這裡的規模可是10多萬億的龐大數字。

這下問題來了,商業銀行基本等於廢舊資產回收公司。

如果四分之一的貸款形成這樣的結局(考慮到地方政府融資平臺的數字,這個比例不高),就是73.4萬億元*25%=18.35萬億,即便10%形成這種現狀,尚有7.34萬億,這可也是天文數字!

需要記住的是,銀行如果在此時大規模拍賣資產(換取流動性),房地產市場將出現繼續坍塌,跑路、老賴的比例繼續快速上升,所以,銀行不敢拍賣如此巨額的資產,只能揣著資產發呆。

銀行的流動性快速枯竭,擠兌開始!

央行面對如此巨額的、被商業銀行揣著的「冷凍」資產怎麼辦?面對擠兌怎麼辦?只能印鈔救濟,這可不是三五千億的鈔票,而是十萬億左右甚至以上的巨額鈔票同時出籠(都是基礎貨幣),匯率崩了。

其三,房地產下跌的幅度如此之大,如此之快,財政收入將出現斷崖,大多數地方將發不出工資,這個含義大家也都清楚,權力無法運行,央行袖手看戲?當然不可能,要救助財政,又一批新的鈔票出籠。

其四,現在的理財產品和信託產品,基本都在房地產上,他們是有槓桿的(理財產品的槓桿大約10倍),當房價快速下跌之後,集體爆掉,社會必定動盪。

所以,如果房地產崩盤,就意味著今天的商業銀行抵押貸款體系崩盤,整個經濟體系崩掉,匯率就必定猛烈下跌,形成崩跌的走勢,會不會很快換幣?還是每個人自己猜吧,給社會帶來的震動是巨大的,甚至造成最糟糕的結果。

中國的房地產絕不是房地產自己,也不是上下游的六十多個子行業,而是中國商業銀行抵押貸款機制的內臟,是中國整體經濟的基石,當房地產崩了,經濟大廈也就垮塌。

本輪房地產上漲,很多人都說看不懂。實事求是地說,開始的時候咱也看不懂,但慢慢有點懂了:這根本不是房地產的問題,而是經濟大廈的根基問題,更是政治問題。某些人通過拉升房地產的手段,要麼攻擊匯率形成崩跌(實體經濟在房價的上攻之下大面積、快速死亡,七月的金融數據已經說明),要麼攻擊現行的商業銀行抵押貸款機制形成銀行業危機、最終也是匯率崩跌。2014年下半年,最有權勢的人開始公開給房地產站崗(代表紅軍),「葉力親」們(代表藍軍)搖旗吶喊,兩者合流推動房價(各有目的)。當房地產被快速拉高之後,就進入今天的困局,實體經濟萎縮,房價繼續穩定(不說繼續上漲)就意味著實體經濟繼續加速萎縮,匯率危機的雛形就會出現;這時,如果強力打壓(不強力打壓,在藍軍繼續推動之下,就難以剎車),就很可能實現快速下跌,銀行的抵押貸款機制就遭到攻擊。最終的結局就是,要麼擊垮匯率要麼擊垮銀行體系(本質一樣),當這兩樣之一被擊垮之後,意味著社會動盪很可能來臨(擠兌和匯率跳水是當代社會動盪的基本緣由,很普遍),紅軍的椅子就會動搖,藍軍就可以窺視和牟利。所以,現在的房地產不是經濟而是政治。也所以,即便認定首付貸違法之後,地王依舊頻出,就是這個問題所在,是兩股力量在博弈(兩者的利益開始分道揚鑣)。

此時,紅軍坐在最高的椅子上,處境尷尬,在今天的時候,不壓制房價,只要時間持續,實體經濟不斷消亡,匯率危機必定帶來社會危機,衝擊那把很多人垂涎的椅子;如果強力打壓,就會威脅商業銀行抵押貸款體系,結果是一樣的。正處於患得患失、瞻前顧後的時期。藍軍不斷通過製造地王猛攻房地產,他有幾點優勢:第一,一些國企擔心民幣貶值(不可避免),希望用土地對沖或者牟利;第二,地方政府喜歡地王;第三,人們通過過去十多年無數輪的房地產調控,再也不相信調控發展房地產是為瞭解決居民居住的廢話,再也不相信貨幣發行會有節操,成為多頭敢死隊。

當今的房地產,已經根本不是經濟問題,是一場政治博弈。

此時,紅軍主帥已經騎虎難下,沒有好的選擇,既不能讓房價繼續上衝也不准許房價出現崩盤的走勢,即便使用無數最嚴厲的手段,也要阻止這些情形的發生,比如:限制甚至終止二手房交易、凍結土地交易,消滅房地產的即時價格,嚴厲限制資本流動、凍結貴金屬交易,等等,都可以使用。這是紅軍主帥的如意算盤。可是,在藍軍的不斷猛攻之下,輕描淡寫的政策不管用,地王不斷頻出,敢死隊繼續奮勇衝鋒,最終的結局很可能是紅軍主帥被逼下重手。

平穩著陸面臨藍軍的威脅。

藍軍還有一路援軍,那就是原油。如果紅軍主帥持續浪費時間、猶豫不決,當石油價格上漲的時候,通脹必定上行,央行收縮還不是不收縮?如果被逼收縮,就會刺穿泡沫。

兩會之前,紅軍藍軍的博弈會更加激烈。

但即便紅軍達成自己的目標,也會在銀行體系釀成大量的壞賬,實體經濟的寒冬還會繼續,貨幣貶值不可避免。因為即便消滅了房地產的即時價格,實際價格依舊是存在的,它依舊會發生自己的作用,影響人們的行為,只不過不那麼同時、劇烈地爆發罷了(時間換空間)。

無論紅軍主帥達成還是達不成自己的目標,都是一個結局,那就是:匯率先生,想說愛你不容易。所以,小民只能是綁好安全帶,然後哪?

干自己的事去——他們打架和我們沒關係!



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