泡沫破滅後購房者將會有多慘(圖)

2016-09-13 11:00 作者: 黃志龍

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泡沫破滅後購房者將會有多慘(網路圖片)  

【看中國2016年09月13日訊】今年以來,資金瘋狂湧入房地產市場,地王和房價飆升的現象由一線城市加速向二線城市蔓延,個人按揭貸款貢獻了幾乎全部的新增銀行貸款,人人都對中國的房價都有十足的信心,這種現象與世界經濟史上歷次房地產泡沫何其相似。瘋狂入場的投資者和消費者都死心塌地認為——核心城市的房價長期來看「永漲不跌」。背後支撐這這一信念的理由無外乎貨幣超發、一線城市資源稀缺、收入持續上漲、核心城市房地產投資屬性更強、中國房地產市場例外論等等。然而,事實真是如此嗎?

核心城市房價永遠上漲的六個理由成立嗎?

過去十年,中國核心城市房價漲幅普遍在十倍以上,目前正處於加速趕頂階段。投資者基於過去十年的歷史經驗,堅決繼續看多核心城市的房價,其理由無外乎以下六個方面。然而,細細想來,這些理由與東京、紐約、倫敦、香港等全球中心城市房價泡沫產生與破滅的過程又何其相似。

一是貨幣超發。毋庸置疑,貨幣超發是中國房價上漲的關鍵因素,截止今年7月,我國M2餘額為149萬億元,M2增速高出GDP增速大約4-5個百分點。值得注意的是,東京在1986-1991年房價加速上漲期,日本M2增速在9%-13.5%左右,高出同期日本GDP增速大約4-8個百分點;美國在房價上漲最快的2002-2007年,M2增速同樣是高於歷史平均水平,高出GDP增速3-4個百分點。由此可見,在任何房地產泡沫產生過程中,過剩流動性和貨幣超發必然是相伴而行的,一旦預期發生逆轉,泡沫破滅,流動性也將速凍,即便央行採取零利率政策,貨幣供應量仍將持續低迷。

二是核心城市資源稀缺。事實上,不僅僅是中國,任何大型經濟體的核心城市資源都是極為稀缺的。資產泡沫高峰期,日本是全球第二大經濟體,超越美國看似指日可待,東京地區更是集中了全國的政治、經濟、教育和醫療等資源,但進入1991年,日本房地產泡沫破滅,東京都市圈房價下跌幅度超過60%。紐約、倫敦是全球金融市場的雙子星,曼哈頓、倫敦金融城寸土寸金,資本密度全球無出其右,然而,在次貸危機泡沫破滅後,兩大核心區房價均出現了大幅下挫。香港是全球人口密度最高的地區,是亞洲金融中心、貿易中心和航運中心,亞洲金融危機後,香港房價下挫近60%。因此,任何核心城市資源稀缺是房價在區域內領先的關鍵因素,但不能成為形成房價泡沫化、持續加速上漲的藉口。

三是人口淨流入和城鎮化。房地產泡沫破滅後,東京人口迄今為止仍然維持著淨流入,東京都市圈人口總額從1980年前後大約2500萬人增加到目前的3700萬人。在紐約、倫敦等全球金融中心,同樣有源源不斷的全球年輕人才的注入。外來年輕人的流入,為城市的發展提供了充足和相對低廉的人力資本,同時也增加了新的住房需求。但是,東京、倫敦和紐約的房價上漲神話並沒有持續。當前,國內一線城市為外來人口提供了充足的工作機會,但過高的房價已經使得北京、上海的城市人口淨流入基本停止,自2015年以來,北京、上海常住人口已經呈現淨流出趨勢。就此,筆者以為,人口淨流入已經難以成為一線核心城市維持過高房價的關鍵因素。

四是收入持續不斷增長。在過去十餘年裡,中國經濟處於繁榮階段,居民工資和財產性收入經歷高速增長期,北京、上海的工資水平上漲了大約4倍左右。當前,中國經濟步入新常態,經濟中長期L型趨勢不可避免。相應地,居民的收入勢必難以維持此前十年的高速增長態勢。實際上,目前國內工資增速放緩趨勢已經比較明顯,據中智人力資本的調研成果顯示,2015年中國總體薪酬水平增幅為8.0%,相比2014年8.6%有所放緩,其中,二線城市薪酬漲幅高於一線城市。

五是核心城市不動產的投資屬性更強。事實上,全球任何核心城市的不動產市場,何嘗不是本國乃至全球投資者的樂園。紐約、倫敦、香港不僅是本國跨國公司、富裕階層資產配置的重要組成部分,也成為中國、俄羅斯、印度等富豪群體和大型企業蜂擁而至的投資沃土。然而,不動產作為一種投資品,更易受經濟週期的影響,在經濟景氣時期,大量低成本資本湧入,投資者大幅加槓桿,加劇房價上漲和房地產泡沫形成,一旦政策波動或預期發生逆轉,投機資本逃離,房價將加速下跌。因此,不動產的投資屬性,不是核心城市永漲不跌的原因,而是房價助漲助跌的催化劑。

六是中國房地產市場例外論。在全球房地產泡沫的歷史長河中,「例外論」不僅僅出現在中國。在日本房地產泡沫破滅前夕,日本企業和國民的自信心爆棚,日本家電、日本汽車等製造業和科技產品全球領先,日本是亞洲「雁行模式」的領頭羊。次貸危機泡沫破滅前夕,美國正享受反恐步步為營、對俄羅斯戰略全面勝利的收穫期,也正處於「格林斯潘經濟神話」又一輪經濟繁榮期,「居者有其屋」美國夢引領全球。

同樣,中國精英階層認為,中國已經取代日本成為第二大經濟體,與美國爭奪全球第一製造大國,各類權威機構預測中國將在2025年前後超越美國成為全球第一大經濟體。然而,中國經濟面臨的挑戰,遠超1990年前後的日本。筆者認為,市場經濟從來沒有例外論,只有當大潮退去的時候,才知道誰在「裸泳」,是泡沫最終都會破滅。

房地產泡沫磨滅,購房人將有多慘?

房地產泡沫一旦破滅,房價勢必出現大幅下挫。這一局勢對普通老百姓有何影響,是不是真如大多數購房者所想像的那樣——房價跌破貸款餘額,房子扔給銀行,最多是首付款的損失?

為此,筆者仔細研讀了一份《匯豐銀行(中國)房地產抵押貸款合同》,該合同通篇未涉及前述多數購房者所想像的條款,與房價下跌導致抵押物價值不足的條款如下:「如抵押物房地產因任何原因貶值或遭受毀損後其價值低於以下三者中之較低者:(1)簽約前之評估價或(2)放款前之評估價或(3)抵押房地產的購入價(即貸款滿評價),抵押人有責任重新提供或增加能被抵押權人接收的擔保物以彌補不足,或者根據抵押權人的要求提前歸還部分貸款,以降低未償貸款餘額」。如出現每月房貸未償還等違約責任,合同規定「處分抵押房地產所得價款,如不足以償還借款人所欠抵押權人的一切款項及貸款利息,抵押權人有權依法另行追索借款人」。在查閱了其他銀行的房地產抵押貸款合同之後,相關的條款內容也大同小異。

一旦房地產泡沫破滅,上述條款會有怎麼的後果?在此,舉一個例子,2016年8月,趙先生在北京購買了一套市場價1200萬元的房產,銀行評估價1000萬元,銀行貸款800萬元,首付400萬元。2017年8月,這套房屋市場價跌至900萬元,銀行要求趙先生補足100萬元抵押物或提前償還100萬元貸款,否則將沒收拍賣房產。但趙先生難以補足擔保物或提前償還貸款。由此,銀行沒收房產,拍賣房產得750萬元(通常都大幅低於市場價)。

最後,趙先生的損失是400萬首付款和扣除拍賣房產後的債務50萬元。趙先生房子被銀行無情收走,同時還欠下銀行50萬元的債務,進入名副其實的負資產狀態。由此可見,房價暴跌之後的銀行債權並不會因抵押房地產拍賣後而消失。

最後,奉勸購房者和與泡沫共舞的投資者一句:泡沫形成初期,請擁抱泡沫,泡沫加速趕頂和全民資金加速湧入的時候,請遠離泡沫。



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