限購在為下一次暴漲積蓄能量(圖)

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【看中國2016年10月9日訊】9月30日至10月6日夜間，短短七天時間，南京、廈門、深圳、蘇州、合肥、無錫、天津、北京、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、南寧、珠海、東莞、福州、惠州共計19個城市先後發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸，而僅在去年，各地還在比拚放鬆限購條件。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

我國房地產市場從2003年8月12日國務院頒布《促進房地產持續健康發展的通知》明確把房地產定位為拉動國民經濟發展的支柱產業之一那一刻起，房地產市場至今已經經歷了46輪的調控，除了2008年受全球金融危機和2014年我國三去一補一降等影響有短暫的回落外，房地產市場進入越調越漲的怪圈，就是稍有回落，過後也會翻倍暴漲。

十三年間房地產漲了13倍，成了當之無愧的投資魁首。但由於資金聚集到房地產業中，實體經濟一蹶不振，國內消費疲弱，可出國消費卻需求旺盛，這又引起我們的供給側改革，不是國人手頭沒有錢，而是國內產品質量滿足不了國人需求，所以出現很多行業的產能過剩，其實我國房地產業也有過剩，像一些三四線城市房地產過剩很大，房子多沒人買，為什麼一二線供不應求三四線卻賣不出去呢？

原因是一線城市市場集中度高，各種需求大，人們在市場聚集的環境中容易獲得生活必需品，再說一線大城市在就業、上學、醫療等資源向一線居民傾斜度高，在那裡也就更容易生存。而三四線城市就很少有這些功能，比如聽一場鋼琴演奏會、看一場大型足球賽、上一所高水平的大學、找一個高配置的醫院，三四線城市哪裡能找得到？不是它不想配套，而是配套後沒有那個人流量那個收益來養活這些設施，所以三四線城市市場集中度不高，吸引力有限。

但前幾年房地產的火爆催生出房地產公司如雨後春筍，底下的縣鎮開發也如火如荼，迅猛的開發使很多地方早已超過當地需求，三四線房地產過剩嚴重，也嚴重影響三四線靠出賣土地的地方政府，因此國家出臺了一系列的房地產去庫存政策，本意是想給三四線庫存大的縣市去庫存，沒想到出臺政策的指向性不明確，一二線城市跟著感覺走渾水摸魚也施行政策寬鬆放鬆購房條件，使得資本一下子找到突破口，人們一窩蜂的擁進一二線城市。

而真正需要去庫存的三四線縣市城市，不但沒有去掉庫存，反而人口流出、資本流出、最主要還是智慧流出，能到一線城市購房多是事業或者行業的成功者，小城市競爭力本來就弱，這些擁有知識的智慧群體流出使三四線城市的發展更乏力無術。

所以一些宏觀產業政策的出臺如果不通盤考慮往往會與本意南轅北轍。我國各種頂層設計往往不能適應我國這種地大物博又各地發展樣式不同而政策趨同。從宏觀層面來看，寬鬆信貸政策是催生這次一二線城市房地產火爆的導火索，從去年開始的連續5次降息之後，存款利率與房貸利率都處於歷史低位，而我國貨幣供應量卻不斷擴大，M2達到150萬億的歷史高位，貨幣貶值使人們手中的錢越來越不值錢，而投資渠道狹窄，想進入資本市場投資，其專業知識又使人望而卻步，再說我國股市的不規範使小散早已失去信心。

黃金市場，波動很大，又到指定場所兌換，受國際市場影響價格波動較大，流通不自由，本來是很好的金融屬性卻變成難以發揮貨幣功能的「單行道」。而房地產恰恰相反，不需要過多的產業知識，只需要在一線買到房子就能賺個盆滿缽滿。

從微觀層面看，辦實體企業，近年政府一再要求簡政放權，但觸動利益比觸動靈魂更難，官員的權力意識不可能為一紙文件所徹底放棄，看看上海駝背老人「油蔥餅」故事，這只是底層創業艱難的七十二劫中的一劫，創業資金、產品創新、人工工資、稅收、銷售、資金回籠等等等等，而且創業的成功率極低，創業的失敗也許給創業者一輩子也難以翻身，種種難以逾越的溝坎使人們談創業色變，所以民間投資近幾年直線下滑。

但這些資金不可能閑著，存入銀行吧，利率太低，收益率為「負數」，理財吧，騙子太多，搞不好會血本無歸。所以資金要尋找出路，房地產也就成了不二的投資選項，自然房地產成了投資品，房地產就會無形中摒棄了住宅功能，使它具有了一定的金融屬性，所以一二線城市成為資本的聚集地也就毫不為怪了。

但中央的經濟目標是提升實體經濟，看看近來政府走馬燈似的驗證各種經濟理論，就知道中央也是意在提升實體。我國從08年開始大幅度提高貨幣貶值速度，用增加貨幣來刺激實體，但統統的一切努力幾乎都旁逸橫出的進入了房地產業。自然每次對房地產的調控都重複著一樣的結果，為什麼還要重複著調控？

這個答案的謎底要麼是政府力不從心的調控要麼是被房地產所裹挾綁架，如果是如此，調控也只能是做做樣子，平息一下大多數買不起房子的人的憤怒。因為政府若真心調控，運用的手段就不能老是用一個屢試屢敗的同一模式來反覆操作，其實政府設置的限購政策只能救急而不能從長計議，調控政策搞得像農村房間裡配置的夜壺，用時拿出來，不用時擱置一邊，與房地產走向市場化背道而馳，所以要有個能長期起作用的政策來限制房地產的瘋狂。

而今一二線城市，漲幅似沉睡的火山突然的爆發，深圳、蘇州、甚至合肥在不到半年的時間內房價基本翻倍，這個時候，政府還用限購的老政策意義在哪裡？從屢次的限購的結果來看：限購只是在為下一次暴漲積蓄能量。

其實，破解這個限購的政策很容易，像世界多數國家通行的辦法，施行房產稅，用稅收這個合乎市場規律的東西來調節房地產才是市場調控的金規玉律。

責任編輯:岳爾

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