【爭鳴】實施房產稅一定會讓人痛…(圖)
【看中國2017年3月9日訊】房產稅什麼時候出?起碼今年不會出臺。
3月4日上午11時,中國人大五次會議在人民大會堂新聞發布廳舉行新聞發布會,傅瑩女士表示,根據我的瞭解,今年沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排。有人大鬆一口氣——且慢,傅女士還說,加快房地產稅立法並適時推進改革,這是在十八屆三中全會提出的改革任務中列出來的,所以本屆人大常委會把制定房地產稅法列入了五年立法規劃。
2020年會出臺嗎?如果實體經濟實質好轉,很有可能。
房產稅是會出臺的,只是時間問題。在實體經濟好轉前,中國經濟平穩發展主要靠固定資產投資,地方政府必須肩負起固定資產投資的重任,但是目前地方政府債務負擔較重,土地財政又難以為繼,未來房產稅會成為地方收入來源的首選。
有網友戲稱,「國際上沒有的稅費,我們找個理由要征;國際上有的稅,我們一定會征」。中國全面徵收房產稅幾乎板上釘釘。
民眾最關心的還是,全面徵收房產稅能讓房價下跌嗎?
房產稅是政府最大的做空工具,實行房產稅後,可能出現以下三種情況:1.如果實體經濟好轉,政府徵收2%左右的房產稅,實體經濟好轉可以對沖房地產下行風險; 2,如果房地產庫存下降、土地供應被人為控制,供應不足,房產稅將轉嫁給購房者。3.如果貨幣購買力下降,又沒有其他投資品種,即使房產稅推出成為常態後,熱門城市房地產仍然是重要的投資品種。
從國際上的經驗來看,房產稅對房價的影響也不同。德國和韓國在實施房產稅後,房價漲速顯著下降。英國房產稅對於炒房客具有一定震懾作用,但總體上看對房地產市場影響有限,抑制房價上漲作用不明顯。
德國在實施房地產稅制改革前,房價上漲快速。1987年稅收改革以後,房價的年增長率為3.2%,相比改革前的5.7%有一定比例的下降。1996年稅收改革之後,房價的年增長率為-5.7%,相比改革前的-2.7%,變化較明顯。
韓國自2005年開始的房地產稅制改革取得了較大的成效。2007年4月,隨著一系列調控政策,韓國各地房價在自2005年1月持續上漲2年3個月後,首次實現同時下降。2008年,韓國房價基本保持平穩。特別是2008年以後,韓國的房屋購買價格同比漲幅最高只有5.3%,最低的2013年還有所下降。
從韓國經驗看,徵收房產稅可以起到穩定房價的目標,否則首爾房價就上天了。但韓國不是移民國家,如倫敦等地當來自俄國、中東、中國的移民數量大升時,房價也同步大漲。同理可以參見加拿大、澳大利亞、美國的移民城市。
國內投資者需要注意的是,如果中國全面徵收房產稅,那麼它絕不會像上海和重慶試點那樣輕描淡寫,這兩個城市的房產稅試點已經被認為並不那麼成功,土地收益遠超房產稅,接下來房產稅會讓人痛,中國房地產市場投資的邏輯將發生根本性改變——
房產持有成本上升,租金回報率將受到重視,房價的合理價格很大程度上受持有成本和收益影響。
根據當前房價和要求回報率,城市新居民很可能會過的更加悲慘。底線是,他們可以買不起房子,但是不能連租都租不起房子。從居民能承擔的最高房租角度,上海的理論房價該是多少呢?
2016年上海平均工資6378元,年收入為76536元。一般而言,居民合理的房租/收入比為25%,假設最多能承受的比例為50%,那麼居民每年最多支出的房租金額為38268元。投資者1年期要求回報率為4.36%,人均租房面積24平米,0.5%、1%和2%的房產稅對應的每平米理論房價分別為32808元、29748元和25070元,而上海2月份上海二手房成交均價為54321元。
即使租客房租提升到最大可承受範圍,上海房價理論上海應該下跌39.6%、45.2%和53.8%。如果按照合理的居民房租收入比計算,上海房價理論跌幅分別為69.8%、72.6%和76.9%。
在房產稅實施以後,租客和屋主之間就面臨這樣一個矛盾,屋主需要把由房產稅帶來的額外成本轉嫁給租客,但是以當前租客的收入水平來看,他們無法承擔這個成本。
因此,房產稅實施就會出現這三種情況:1.租客不增加房租成本,上海房價下跌到理論水平;2.上海房價穩定,房產稅轉嫁到租客身上,這就需要租客的工資大幅提升;3.上海房價穩定、房產稅轉嫁到租客身上,但是租客工資不增加,這會導致租客因無力承擔房租而離開上海。4.租客工資增加、房租增加和房價下跌,部分租客離開上海。
很遺憾,前三種情況都會引發危機,第四種情況出現也不好應對。
如果房價短期內大幅下跌,銀行將會增加大量壞賬,人民幣匯率也將受到衝擊。整個房地產業拉動了中國最終國內需求的四分之一,樓市蕭條,中國經濟也將進入衰退。
如果工人工資短期內大幅上升,企業會因成本上升而大面積關門。即使硬承擔下來了,中國也將面臨惡性通脹。當惡性通脹出現的時候,居民理智的做法就是,增加負債。因此,房地產將進一步受到追捧,房價將迎來新一輪暴漲。這是一個死循環。
如果勞動力離開上海,企業將面臨用工短缺,工人薪資也會大幅上升,接下來會重複第二種情況。
最後一種情況是前面三種情況的折中,滯漲。在這種情況下,黃金、商品、美元是最佳的資產組合。
總而言之,中國實施房產稅只是時間問題。房產稅實施後,最好的結果也就是——滯漲。
責任編輯:靖曄
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