剖析中國樓市:真相與趨勢 (下)(圖)

2017-03-05 09:30 作者: 時寒冰
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【看中國2017年3月5日訊】(續昨)

5、蹊蹺的高價地王

要推升房價,最關鍵的指引信號是土地拍賣價,土地拍賣價越低,購房者越期待房價下跌,而土地拍賣價越高,購房者越擔心未來房價瘋漲,越容易去瘋狂搶房。

問題是,誰來扮演這個至關重要的角色?

在房價低迷的時候,許多地方政府突然一致地收緊了土地出讓,像擠牙膏一樣吝嗇,這當然容易推升地價。而這並非僅僅是地方行為——2015年3月27日,中國國土資源部、住建部聯合發文救市,嚴格控制供地規模,改善供求關係。

推升地價必須靠娘家人。

2016年6月2日,上海某報總結了一個神秘地王的軌跡:6月1日,隸屬財政部的上市公司信達地產以58.05億元總價奪得上海寶山區顧村一地塊,溢價超過303%,刷新今年上海土地市場溢價率記錄。而可售商品房部分高達4.8萬元/平方米的樓板價,更是讓業內感慨上海外環外房價恐將突破7萬元單價。

被業界戲稱為「錢袋子」的信達地產過去一年內在各地瘋狂製造地王。2015年7月至2016年6月1日,信達地產通過公開招拍挂新增10宗地塊,其中7宗是地王,分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王、杭州濱江奧體地鐵總價地王、以及昨天的上海顧村地王。

地王」出現,誰與爭鋒?

蹊蹺之處在於,當「地王」的錢從哪裡來?

2016年6月19日,《21世紀經濟報導》指出:市值不過幾十億卻頻頻拿下數百億「地王」,這便是信達。

作為承接四大行萬億呆壞賬的四大資產管理公司(又稱「四大AMC」)中唯一一家直繫上市地產公司,自2015年以來,信達地產攜天量資金高調入局一二線城市土地市場,以高溢價率地價橫掃其他房企,將多塊地王收入囊中。信達地產通過公開競價的方式獲得房地產項目總耗資高達352.03億元(土地溢價率最高達到了303%),而其2016年的營業收入只有81.3億元,總市值截至6月17日僅為74.1億元!

後來,有新聞報導指出,一些地方所為的「地王」,得到了地方政府的「返佣」,即所為天價成交的「地王」,在完成了抬高房價的使命後,會得到地方政府返回的買地錢。

這種相互協助的關係,最終抬高了房價。眾所周知,房屋每年是有折舊的,它的價值每年是逐年縮減的,尤其對於中國這樣一個所謂買房其實就是一次性交清70年租金的行為,唯一在漲的是地價,拉抬房價的實質就是拉升地價。

「地王」的作用是使人們對未來更高的房價充滿憧憬,不,是確信不疑。

於是,搶房潮開始:國內一、二線城市的房地產市場異常火爆,「352套千萬級新房一天內被搶光!」「北京南五環外地價近5萬,上海庫存僅剩3.7個月!」與此同時,2016年1月人民幣貸款規模較「四萬億」刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬億元還超 出8900億,創下單月記錄新高,大大超出市場預期及歷史同期均值水平。這實際上強化了公眾對貨幣貶值的預期,這種預期又產生出恐懼心理,促使人們買房保值。央行放水,刺激個人住房貸款持續數月高位運行,支撐了房市的火爆。

6、房價上漲的驚人真相

任何一個經濟體,當高房價漲幅遠遠超出做實業者的利潤增長幅度時,就會吸引資金大規模流出實體經濟而流向房地產領域——房地產屬於虛擬經濟。

國內許多媒體報導了這樣一則新聞:1977年至今,30年間德國平均房價僅上漲60%(這種漲幅中國一年內就完成了),而同期個人收入已增長3倍(收入增長是房價漲幅的5倍);過去10年裡,德國物價平均每年漲幅2%,而房價每年上漲1%。扣除物價因素,德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。

《環球》雜誌第六期封面的一個醒目的標題就是《德國房價緣何十年不漲?》。全球華語廣播網駐德國的華語記者薛成俊說:「以去年為例,德國人的平均月收入在2400到3000歐元之間,而房價是每平米1000到1500歐元之間(德國人每年的平均收入可以買20多平方米房子)。和德國人的工資漲幅相比,即使不考慮通貨膨脹的因素,德國的房價也是不漲反跌的。」

原因是什麼呢?

薛城俊說:原因很多,簡單的說有以下幾點:德國基本保證了人人居有定所,這樣也就實現了供求關係的平衡,遏制了房價上漲的市場因素。第二點就是德國有一套專門針對房地產的法律,對投機性的房地產買賣做了嚴格的規定,並通過各種房地產稅大大限制和壓縮了房地產炒作的利潤空間,甚至是讓其無利可圖。同時德國的房屋出租市場非常健全,另外還有房客協會等組織機構,極大的保證了房客的利益不受侵犯。

全球華語廣播網駐德國的華語記者薛成俊點出了最根本的一點:德國基本保證了人人居有定所,這樣也就實現了供求關係的平衡,遏制了房價上漲的市場因素。

筆者曾指出:2010年,歐盟27國工程機械製造業產值約為250.7億歐元,同比增長19.2%。其中,德國工程機械製造業產值82.6億歐元,約佔歐盟總產值的32.9%。也難怪,德國何以穩坐歐元區老大的位置而無人撼動了。試問,如果德國的房價也常年保持高速上漲,炒樓炒房的收入遠遠超過踏踏實實從事製造業的收入,德國人還能那麼踏踏實實地做製造業嗎?在高房價的重壓之下,德國的青年一代的理想會不會也被擁有一套房子的更現實也更具體的目標所替代?

7、困局

以拯救房地產為核心的政策選擇,順利完成了它的歷史使命,但這並非棋局的終點。

2016年9月10日的《北京青年報》刊發了一篇令人萬分震驚的報導:全球領先的機床製造企業——德克爾馬豪吉特邁(上海)機床有限公司(以下簡稱「德馬吉」)日前宣布上海工廠停產,員工解除勞動合同,引髮網友唏噓。有人乘機吐槽,賣100臺機床不如去離婚炒房。

對於停產的原因,德馬吉公司在公告中給予瞭解釋:近年來,由於國內外經濟增長趨勢下滑,市場每況愈下,公司一直面臨低產能利用率、高通貨膨脹率、日益增高的生產成本以及日益縮減的市場需求等眾多嚴峻問題,這些問題已導致公司發生巨大的長期累積虧損。鑒於此,公司股東已決定,自2016年8月29日起,公司開始停止生產。公司將依照法律規定向員工支付勞動合同解除的經濟補償。公告中還強調:自8月29日起,公司將關閉廠區,任何人員非經公司事先同意,不得進入廠區。

德馬吉是由德克爾、馬豪、吉特邁、森精機等四家著名的機床企業重組而成的一家國際品牌機床企業,是世界最大、最先進、機床種類最多的機床製造商,其在全球擁有21家工廠,年產機床超過20000臺。德馬吉在全世界和中國的製造業具有最廣泛的用戶群體,改革開放以來,中國的現代化急需提高製造業水平,對德馬吉機床的需求愈來愈大。中國現代化的飛機、運載火箭、船舶、高鐵及動車、汽車、各種家用電器、通訊設備、醫療儀器等的許多關鍵零部件都在使用德馬吉機床製造,可以說德馬吉的用戶遍佈中國每一個機械加工製造行業。

任何尖端的技術要變成現實的產品,不僅需要技術,需要尖端材料,更需要高精尖的機床。當生產高精尖的機床的世界最頂級企業都能被幾個炒房客輕易打敗的時候,可曾有人想過中國正在面臨的危險嗎?

2016年9月2日的《第一財經日報》刊發的《利潤低成本高公司長期虧損 德馬吉上海工廠停產》的報導指出:「德馬吉正在調整中國在公司產業布局中的地位,德馬吉上海工廠此時停產某種程度上意味著德馬吉逐步放棄了中國作為全球製造基地的作用,而是將中國重新定位為製造業市場。」

中國的高房價正在成為對實體企業最重要的驅趕力量——這是形成全球第五次大產業大轉移的根本力量之一,這種力量有別於推動前幾次全球產業大轉移的力量。

上世紀90年代,日本房地產泡沫破滅,很多人在探討這一個問題的時候,都忽略了,日本是主動刺破泡沫的。這其實跟朱鎔基總理在1993年主動刺破海南、北海房地產泡沫一樣,都產生了一個良性的後果:把資源重新驅趕入實體經濟!試想一下:如果日本房地產泡沫不破滅,日本還能靠技術的不斷進步來維持它的強國地位嗎?

8、癥結與未來

房地產的困局如何收場?如何破解?

中國多家媒體曾經報導:國家發展改革委員會的一份報告指出,中小城鎮迫切希望加速發展,全國縣以上規劃的新城新區超過3500個,規劃人口是目前中國14億人口總量的逾兩倍即超過28億。據美國人口普查局的估計,目前世界總人口為74億。另有研究認為,中國縣以上新城新區到2030年的規劃容納人口規模達34億。

為什麼還有很多需求者買不到房?

答案是:由於不均。我們通過媒體的報導可以得知,一些腐敗分子被查的時候,動輒幾十套、上百套住房,他們既不銷售也不出租,等於人為減少了市場供應,強化了房屋實際供應過剩局面下的反常的稀缺現象!許多炒房客囤積居奇,也是發揮著同樣的作用。

筆者想提幾個簡單的問題:當高房價對實體經濟的抽血效應,使得整個棋局無法向前運轉的時候,有關部門會否以抑制房價上漲之名推出房產稅以促使資源流向實體經濟?現在,地方政府尤其一二線城市的土地,已經賣得所剩無幾,以打擊投機之名開徵房產稅維持財政收入,可謂名正言順順理成章!再想想2015年股市在5000點位置的時候,政府需要把資金驅趕入樓市。而現在,中國比以往任何一個階段都需要把資金重新引入實體經濟!

還有一個更為重要的問題,在大家瘋狂搶購住房的時候,誰在拋售這些住房?只有人願意賣才能真正成交啊!在中國不惜離婚炒房的時候,一個重要的數據就是在海外買房、海外投資的大量增加。中國人在海外瘋狂買房的新聞大家都司空見慣了。2016年1月20日,商務部發言人瀋丹陽介紹,2015年,中國境內投資者共對全球155個國家/地區的6532家境外企業進行了非金融類直接投資,累計實現對外投資7350.8億元人民幣(折1180.2億美元),同比增長14.7%。截至2015年12月底,中國累計對外非金融類直接投資5.4萬億元人民幣(折8630.4億美元)。對比一下數據,就知道2015年對外投資規模之大了!

前些時,一位移民美國的朋友打電話對筆者說,他剛剛賣掉了上海的房子,說他長出了一口氣。他說:「中國現在像集郵一樣把美國、日本當年爆發金融危機的因素都收集齊了。我實在感到後怕了,做什麼都虧錢,房子卻漲成這樣,房子不出手每天睡覺都不踏實,太令人恐懼了。」

是的,在國內許多人搶房的時候,另一部人在退出,把資產轉換成美元資金。現在,距離中國正式加入SDR的日期已無幾日,大變局越來越近。這讓筆者不由自主地想到2015年,當股市越過5000點時候人們的瘋狂,那種瘋狂加槓桿蜂擁而進的場面令人心有餘悸。筆者當時在上海復旦大學總裁班給企業家上當年最後一次課,警告股市泡沫可能破滅,中間有人因不同意而離場……

美國是世界經濟的火車頭,如今,這個火車頭在拚命地從全球各地召回自己的企業,重振自己的製造業,許多人忽略了,這意味著美國將提高產品的自給率,而由此必然會對全球經濟產生深遠的影響。

全球正在發生巨變。

筆者多想大喊一聲:醒醒吧,大變局就在眼前啊!但是,看看水表,看看眼前的濃茶,保證不得不壓低聲音。

始於2016年的這個新週期,所持續的時間,將超出很多人的想像,因為始於2016年的這個週期還要一直延續到至少下一個週期。

維持房地產泡沫,比維持金融穩定要容易得多,反過來說,維持金融穩定要比維持房地產泡沫難得多。沒有一個國家可以做到兩全其美。儘管如此,還是要祈禱中國能夠做到這一點,不至於帶來大災難……(全文完)

責任編輯:靖曄

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