住房限賣政策:別動,下一個就是你了!(圖)

2017-4-20 05:15 作者: 如松

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【看中國2017年4月20日訊】最近,廈門、福州等地規定:新購買住房的,需取得產權證後滿兩年方可上市交易。該舉措引發了各地的效仿,成都、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、啟東均出籠了限賣政策,限制的年限是兩至三年。一些城市的限賣,不僅包括購買新建房屋,還包括新購二手房。

近日,保定白溝新城也出臺了限賣規定,非本地戶籍家庭在該區限購新建住宅或二手房一套,首付款比例不低於40%,該房產自登記之日起五年內不得轉讓,這是迄今為止最長的年限。海南公布在全省實行限賣政策,取得產權證兩年後才能出售。

房產證
14城市最新限賣政策看樓市調控:從限購限貸限離到限賣(網路圖片)

如果購買期房,意味著簽訂合同交付定金之日起計算,需要大約三年以後,房屋才能交易。

現在,限賣政策已經不僅限於個人持有的住房,開始蔓延到房地產企業。

北京市住建委會同市規土委4月14日聯合發布《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》,明確企業持有年限為70年,且不得以任何方式對外銷售,租賃合同訂立期限不得超過10年,這也堵死了房地產企業以租代售的路徑。截至2017年4月13日,北京已有18塊住宅用地按照「限房價競地價」交易方式成交,分布在海淀、大興、豐臺、房山、門頭溝、密雲、平谷7區。按照競買規則,土地報價達上限後進入競商品住房自持比例的地塊有8個,自持比例100%和70%的地塊各有4個。

限賣已經逐漸成為房地產政策的主流。限制個人房屋出售,就讓個人房屋無法實現購買力,也就近似於鎖定了當事人的流動性;而房地產企業必須持有七十年,相當於鎖定了房地產企業的流動性。

房地產市場發展到現在,本身就已經是擊鼓傳花的遊戲。這個行業所起到的最大效果,就是一間中介企業一樣,將印鈔與財政收入銜接了起來。之所以現在還有少量剛需購房需求,更主要也因為是全社會房屋資源分配不均所導致,看看深圳有人持有五六十套房屋用於出租,也就知道這種結構性不均所造成的問題有多嚴重。既然已經是擊鼓傳花的遊戲,就一定有最後一棒。

現在的限賣政策,相當於政府在說:這最後一棒,就是你了!

先說第一個問題:政府為什麼要在指定最後一棒?

關於房地產造成內部貧富差距分化,全民懶惰只願意炒房,實業在高資產價格擠壓之下不斷萎靡、工農業剪刀差造成農田拋荒嚴重等問題等,通通不考慮。

以往,天朝超發貨幣,造成M2高速增長,進而通過房地產實現財政高收入,最終補貼出口實現美元收入和美元淨收入。有了這些美元淨收入(貿易順差)之後,就可以豐富外匯儲備,就可以展示強大,同時也可以用外儲比較容易地地管理匯率,這就形成了一個完美的循環。這裡的基礎就是保持房價不斷上行,實現印鈔與財政之間的銜接。要實現的目的是用本幣財政收入實現美元淨收入,這是另外一種方式的印「濾紙」。

可是,自從川普(特朗普)競選的時候開始,老人家就宣布不再走尋常路,也就是不再使用貿易手段解決逆差問題。要將**列為匯率操縱國,進而實行45%的關稅政策。原有的印「濾紙」模式開始出現問題。

隨著老齡化社會到來,房屋有效需求不斷萎縮,財政收入增速開始下滑,不能對出口繼續增加補貼。隨著這種遊戲不斷持續,資本投資收益率不斷下降,資本不斷外流;而本幣資本也開始關注本幣的信用問題,換匯力度不斷加大,讓自身外儲的增長難以為繼,甚至出現負數,這是最近幾年匯率貶值、外儲不斷下滑的根源。外儲下滑的含義是什麼?意味著權力的利益開始喪失。此時,一旦被川普老頭實行了匯率操縱的待遇,對出口的財政補貼就需要突然增加,就意味著本幣匯率將步入深淵,外儲將以更快的速度縮減;一旦通過增加從美進口彌補外貿順差,意味著對美的美元淨收入利益喪失了,最終,舊模式就喪失了意義。如果繼續堅持以往的舊模式,利益已經喪失,可副作用是鈔票喪失信用,對發行主體意味著什麼?誰都懂的。

此時,原本成功的買賣成為賠本的買賣。所以,必須結束以往這種貨幣流轉模式。

在這種模式面臨終結之前,房屋牛市就改變了基礎(只考慮貨幣因素),所以,需要終止擊鼓傳花的遊戲,指定最終一棒,目的是防止下跌給銀行帶來巨大的危機。

然後再說第二問題,指定最後一棒就解決問題了嗎?

這裡包括兩個方面:

其一是:當指定了最後一棒的時候,門口外面的炒房人和購房人還會進場嗎?就像外匯管制一樣,當你管制別人離開的時候,門口徘徊的家夥們自然就不會進來。房地產市場也是一樣。毫無疑問,這會帶來房地產成交的劇烈收縮。所以,最近經常可看到成交萎縮了70%、80%甚至90%的報導。當房屋市場成交萎縮之後,只需要半年左右的時間,就會嚴重低影響到鋼鐵、有色、能源、建材、基建等大行業的運營,可以預料的是,這些企業的現金流耗盡之後,就只能進行債務爆破。這些行業有大量的就業人口,隨之而來的就是社會需求加速萎縮。債務不斷爆破,銀行只能為壞賬買單,此時的銀行是無法拍賣抵押物的,最終銀行就只能進入被動收縮的軌道。此時,即便央行進行流動性救助,但因為需求在收縮,效果也有限。

需求是任何經濟問題的根本之一。

當房屋交易萎縮,企業進行債務爆破的時候,財政收入就會大幅下滑,財政赤字擴大。

預計上述問題,都會在下半年出現。

其二是:當財政收入萎縮之後,就有兩個選項,首先是降低對出口企業的財政補貼,出口市場就難以保住。因為以往進行財政補貼換回的是美元淨收入(順差),增加自己在國際上的話語權。一旦川普要求天朝用增加進口抹平順差,沒有了美元淨收入,相當於這塊利益就不存在了,進行補貼的動力下降,這是採取這種辦法的理由。這種辦法之下就會出現經濟繼續下滑,失業上升,出口企業面臨巨大的經營壓力。其次,如果為了保就業(出口商品是保就業重要的一部分),也可以直接印鈔轉移支付給財政,讓財政繼續補貼出口,這是歷史上很多人玩爛了的遊戲。

至於最終選擇那種遊戲,那是領導的事情。

指定了最後一棒,未來政府還會請回接力之人嗎?還會取消這些限賣政策嗎?估計這個比較難。

因為限賣,就會把賣盤逐漸積累起來,基於風險意識開始上升(不想成為最後一棒),一旦放開,就會讓賣盤集中出籠,價格就會遭到嚴厲的打壓,這不利於穩定經濟,所以,這些政策執行一兩年之後,很可能再也沒有取消的機會。更大的可能是:限賣的時間越來越長。

管理者開始指定最後一棒,對於短期來說,可以緩解一定的鎮痛,但這是以全社會資產和銀行喪失流動性為代價的,現在的人們肯定不會在意資產流動性下降帶來的問題,但未來(半年後)會導致嚴重的後果!這種資產喪失流動性的趨勢在快速加劇,有報導稱,北京廣州的商住公寓已經不能在銀行用於抵押貸款,商住公寓最先開始邁出喪失流動性的腳步。也說明銀行正在研究資產喪失流動性之後對銀行帶來的衝擊,他們在採取規避風險的措施,未來,銀行這種行為會不會蔓延到商品房(提高抵押貸款門楣),我們拭目以待。

最終的結局很可能將是,市場極度萎縮,致使房屋基本失去價格和價值(沒有流動性,就沒有價格和價值。甚至可以說,最終會退出以M2表示的財富序列),僅僅是一個住處而已。事實上,這也是保證經常說的一句話:房屋就是一個住處,價值一塊還是一萬,本沒差別。

所以,只擁有自住房的人,可以抱著根本沒所謂的態度。至於高負債或炒房人,既然自己選擇了這條路,只要是「勇於承擔後果」,也沒所謂。

為什麼會出現今天的局勢?原因在於通脹型經濟需要不斷印鈔,當難以為繼的時候(核心還是匯率問題),最簡單的辦法就是廢除一些可流動資產的購買力,這種廢除方式,會選擇對貨幣發行人最有利的方式進行。但是,這並不能消滅基礎貨幣,也不能消滅M2,一旦廢除部分資產購買力的效應(這會帶來社會需求的萎縮)開始消退,通脹就會洶湧而來。

或許炒房人可能不高興,可是這是在客觀探討財經問題,也就無所謂高興還是不高興了。


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