「定向加息」:中國房地產調控政策的新招

2017-05-02 12:00 作者: 易憲容

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【看中國2017年5月2日訊】有媒體報導,從5月1日開始,中國央行針對房地產市場的「定向加息」已經拉開了序幕。即從5月1日開始,一些城市的銀行對住房按揭貸款的新房、二手房的首套房將執行基準利率,二套房則在基準利率基礎上上浮20%。對於這種「定向加息」,儘管各個城市所採取的幅度會不一樣,但是這種「定向加息」的房地產市場調控方式可能會由北京開始,最後也會向房價還在上漲的不少城市蔓延。如果說,政府真正以「定向加息」的方式來調控房地產市場,那麼這種房地產調控政策將對樓市的影響肯定會是巨大的,而且這也意味著中國房地產市場的調控政策真正開始走向正途。因為,對於當前的房地產市場來說,只有利率及稅收才是能夠讓中國的房地產市場真正回歸到居住功能的經濟槓桿。如果不動用這兩大經濟槓桿,最多的行政性調控政策所起到作用都會是十分有限的。

根據該報導,在中國一些城市的銀行採取「定向加息」之後,享受不同檔次利率的購房者,其利息支出將出現非常大的差距,它將從根本上影響購買住房者的支付能力及盈利水平。比如,購買住房者以住房按揭貸款方式從銀行貸款300萬元(人民幣 下同),20年還清為例,採用等額本息還款方式。如果享受貸款利率8.5折優惠,每月還款為18,441元,累計總還款442.6萬元;如果按照貸款利率基準利率,則月還款為19,633元,累計總還款為471.2萬元;如果按照貸款利率上浮20%,則月還款為21,286元,累計總還款為510.9萬元。

也就是說,如果購買住房者以8.5折利率向銀行貸款,每個月償還貸款只有18,441元;而以貸款的基準利率上浮20%向銀行貸款,每個月償還貸款要達到21,286元,每月要增加2,845元。在利率不變的情況下,後者總還款要多還68.3萬元。在住房投資者看來,這就使得活動了這樣多利潤。但實際情況,未來利率變化及上升肯定是一種趨勢,否則全球貨幣政策就無法正常化。如果未來住房按揭貸款利率進一步上升,這種差距還會進一步擴大。

其實,如果這項房地產市場的調控政策出臺,其政策的影響力並非僅僅是這些方面。更為重要的是,政府向房地產市場發出了一個十分明確的信息。未來對房地產調控,其行政性調控政策可能會逐漸退出市場,而為市場經濟化的槓桿所替代。這不僅意味著按揭貸款利率變化是一項最為重要的調控手段或工具,而且意味著房地產市場的各種稅收政策也將粉墨登場。因為,只有用有效的經濟槓桿,才能符合市場規律,才能讓中國的房地產市場真正回到居住功能,否則僅是用行政性調控手段,這種行政性工具用得最多,不僅很難達到住房回到居住功能的目標,反而還會讓房地產市場的價格機制及供求關係嚴重扭曲,房地產市場受到嚴重破壞。

而這種「定向加息」政策,加上現在還在實行的限購、限貸及限制交易的房地產調控政策,立即會讓住房投資投機者望而卻步,因為這不僅會直接增加購買住房者的成本(這種的成本包括利率上升的支出成本,也包括不貸款者的機會成本),也會嚴重影響住房投資者的市場預期。因為,由於「定向加息」政策讓住房投機者望而卻步,如果有人想進入,就得考慮其進入後誰來接手。這些住房購買者購買住房的目的就是如何以更高的價格賣出。如果住房投機炒作者預期到購買之後,即使房價沒有下降也無人接手時,那麼這些人肯定不會再進入市場。在這種情況下,整個市場的住房銷售就會立即下降,在市場僵持一段時間後,已經進入的住房持有者看到整個市場的預期已經逆轉,他們也會著急讓自己手中的住房如何脫手。但是在市場預期已經逆轉的情況下,即使讓房價下跌,想找到住房的交易對手並非易事,這就迫使住房持有者的房價進一步下跌。

當然,由於中國住房市場從來就沒有經歷房地產市場的週期性調整,住房的投資者只有房價上漲概念,從來沒有房價下跌的概念。當他們看到住房銷售急劇下跌時,他們仍然會認為這只是短暫的現象,比如他們認為所購買住房限制兩年後的放開,房價還是會上漲。所以,在住房銷售急劇下降的前幾個月,即使他們還貸負擔很重,這些住房投資者仍然會堅持還款。但是當這種情況堅持到一定程度後,不少購買住房者償還貸款越加感覺到十分困難時,住房的交易對手更是稀少,住房的交易量更是會少跌。這時面對極高還款負擔的購買住房者則面對資金鏈斷裂的嚴重風險。而這種情況下,這些人即使讓房價降低,也是無法找到交易對手,這必做讓這些從來就沒有經過房地產價格週期性調整的投資者陷入極度的恐慌中,房地產市場的極度風險也會因此而風生水起。

如果房地產調控的其他經濟槓桿還在陸續出臺,央行貨幣政策還在收緊(因為如何不再出臺一些房地產調控政策,住房市場要回歸到居住功能並不容易),按揭貸款利率進一步上升也可能成為一種趨勢。這時「定向加息」對於樓市的打擊會更大。因為,這時購買住房者的還款成本會進一步上升,而且房價下跌預期會進一步強化,房地產市場的交易對手也會進一步減少。

有人認為,在這種情況下,由於會觸及地方政府的GDP增長及地方財政,觸及到不少當權者的既得利益,這些房地產調控政策又會放開,新的一輪房地產救市政策又會出臺,就如早幾年那樣,但這次不同的是住房要回到居住功能。這是對中國房地產市場基本定位。如果要堅持這個對房地產市場的定位,房地產市場調控政策要重新回到以前同樣是不可能。儘管這些是相當不確定的,但至少給了市場一個希望。所以,房地產市場調控新招對未來市場衝擊與影響不可小視。



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