中國「棚改」大拆遷的真正原因(圖)

2017-08-20 05:54 作者: 許斌

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國務院急令三年間拆1500萬套房子 (圖片來源: 黎天藝)

【看中國2017年8月20日訊】(一)

關於房地產市場,目前公認有兩個不合理:房價與一般民眾的收入不成適當比例,即房價過高;房屋租賃價格與售價不成適當比例,即租價過低。這兩個不合理相互矛盾,卻同時存在,違背價值規律。

價值規律是市場的最基本規律。價值規律不起作用的地方,一定不存在真正的市場。

房價為什麼與一般民眾的收入不成適當比例?那是因為購房需求旺盛。如果缺少需求,開發商一定會降價促銷。如果開發商沒有爭相降價促銷,一定是因為需求旺盛。

需求之所以旺盛,首先與大規模的城市化有關,與民眾對住房的要求提高有關。如3代同堂,曾經就是在一間屋裡搭「高低床」,而現在至少要求每代人用一間房,對於這個家庭來說,就是住房要求提高了幾倍。但今時今日,無論怎樣的高樓大廈也不過是堆積磚頭瓦塊,基本沒有技術含量。即怎樣規模的城市化,怎樣的住房要求,理論上都將很快得到滿足。需求不應該長期旺盛。

購房需求竟然長期旺盛,必定不是市場在發生作用,而是市場被扭曲、不能發生作用的嚴重後果。當購房需求怎麼也滿足不了,說明相當部分住房不是用於居住,而是用於囤積。居住需求容易滿足,囤積的慾望無限。購房需求因後者才長期旺盛。

房子儘管空置,也有囤積的價值,乃至有巨大的價值,是因為房價一定會快速上漲、持續上漲。市場或者能支撐房價快速上漲,以及在局部城市、街區的持續上漲,市場也許還能在空前規模的城市化進程中,支撐整個國家範圍內的房價快速上漲,卻絕不能支撐其持續上漲。唯行政強權有能力支撐其持續上漲。

這些年來,房市不是沒有萎靡過。這10年間,其實已幾度萎糜。所謂萎靡,就是供大於求,價值規律在發生作用。只是每當這個時候,各級政府就急了。那是真急啊,一定會在托市方面出重手、動真格。這些年來,房價狂飆時,儘管各級政府高喊調控,那都是虛張聲勢。唯有在房市萎糜時,才動真格、出重手。為此,不惜越來越嚴重地透支未來、累積風險。總之,盡一切力量阻止市場規律發生作用。

中國城市裡的房市因此成為一路上漲、永不下落的市場。無論任何人同意不同意、願意不願意,中國城市裡的房子首先不是用來住的,而是用來投資的。且投資暴利由行政強權保障。所以,購房需求長期旺盛。

(二)

儘管市場被扭曲,但市場不可能被完全破壞,總還部分存在,能斷續發生作用。房價的博弈,目前實際是市場規律與行政強權間的博弈。雖然後者總是勝利,但隨著空置率越來越高、過剩越來越嚴重,市場的反彈力量也會越來越強。為應對計,行政強權將越來越粗暴蠻橫。

如2015年至2016年上半年,多數中小城市的房價已經到了崩盤的邊緣。以湖北省荊州市為例,一年間,房價從6000多元/平米降到了4000多元/平米。然後,眾所周知,政府以空前力度救市。這一輪救市的關鍵詞是:「棚改」。「棚改」的關鍵字是:

棚改」,表面上鼓吹解決弱勢群體的住房困難,然而,一,誰說棚戶區的居民都住房困難?事實是在被強拆的區域,許多物業都是新建,且實際居住條件非常好。二,誰說棚戶區裡居住的都是業主?以「城中村」為例,所居不基本是外來人口嗎?由此,又引申出另外一個問題:誰說棚戶區裡的業主都是貧民?因此,「棚改」沒有公平正義屬性,只是權宜之計。

「棚改」以「拆」為關鍵字。不是每一戶人家被拆了在「棚改區」裡的房後,都會買新房。然而,一定有相當部分人被拆了在「棚改區」裡的房後,會去買新房。再以湖北省荊州市為例,僅2017年一年,「棚改」投資為281億元,涉及居民住房4.47萬套。荊州不過是一個城區實際居住人口僅數十萬的中等城市,突然之間,4.47萬套住房被拆,對於商品房市場是怎樣的衝擊?

讀者諸君,有心查一下其他中小城市的「棚改」規模,您大半會發現:都是相當大的規模。從2016年下半年開始的這一輪房價普遍性飆升,特別是中小城市的房價飆升,絕不是像某些人所分析那樣,因為炒房資金轉戰三四線城市,而主要因為:拆。因拆而製造剛需,從而帶動其他人群的恐慌性買房需求。

(三)

儘管政府必定非常希望荊州市的房價過萬、過兩萬,然而,無論行政強權怎樣倒行逆施,荊州的房價也只是回到2014年的高點,或只是有特定樓盤的價格已經高於2014年的高點。即房子終歸是過剩,無論行政強權怎樣推動,也上漲幅度受限。

這裡有一個數據:儘管以行政強權推動如此大規模的「棚改」,2016年,湖北省住宅地價同比增長率僅為3.93%。其中,荊州市的地價增長率位列全省第二,僅次於省城武漢,增長率也不過才5.04%。與之比較,這一年,房價上漲了30%以上,並在繼續增長。說明開發商也知道這一輪房價飆升、交易量暴漲全因「棚改」驅使而來,不可能持續;只要不再大拆一氣,一定陷入更嚴重的萎靡。他們借「棚改」出貨,收割行政紅利,卻不會頭腦衝動,進一步以高價替政府接盤。

由此更能理解國務院的焦急,以及急令排除一切困難,在2018-2020的三年間,再拆1500萬套房子的原因。房價普漲的局面,已經只能用大規模拆毀存量的辦法維持。

把拆出來的地塊改公園、恢復成農田?顯然不可能。那樣的話,「棚改」投入就全部打了水漂。小小一個荊州市,僅2017年一年,「棚改」投入至少281億元。如果2018-2020年再拆1500萬套房子,對於中小城市來說,解決不了資金的回籠問題,就會在財政上徹底破產。

最直接的邏輯是:在拆出來的地塊上再建新房,在新的價格標準上順利地將房賣出去。

但之所以「棚改」,就是因為房子實在太多,其他種種行政強權的法子已不足以維持交易量,眼看中小城市的房地產市場將崩盤,主政者才有意無意間把自己的良心統統挖出去餵王八,極其惡毒地主導、強推了超級規模的「棚改」。如果在「棚改」出來的地塊上再建新房,隨著容積率的必然提高,不幾年間,會是倍數級的新房入市。供大於求的矛盾,顯然將因此而倍數級的嚴重。

(四)

說到政府為房忙時,我們總強調「土地財政」對於地方政府至關重要,這其實是很片面的認識。地方政府可能最關心「土地財政」,但整體而言,房市繁榮、房價飆升不僅為政府帶了「土地財政」,帶來了相關行業的繁榮,更帶來了社會運行成本高昂、民眾生活壓力大。生活壓力大,民眾會去加班、拚命工作賺血汗錢,就意味著GDP高漲。

GDP崇拜通常被嘲諷,說沒有意義。張五常甚至得出了「狗屎論」,說阿甲看見一坨狗屎,作價5000萬賣給阿乙,然後阿乙以5000萬的價格賣回給阿甲,就憑空創造出來了1億元的GDP。凡此種種,都是在道理、社會、民眾意義上談GDP。但換在政府的角度上,卻不能說這1億元的GDP是空頭的。即阿甲將無成本的一坨狗屎賣給阿乙,達成交易,阿甲就必須向政府支付增值稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅等一系列稅費。而阿乙將這坨狗屎再原價賣回給阿甲,也至少需要支付營業稅。這坨狗屎的交易確實對社會無益,但對於政府卻是帶來實實在在的收益,能夠因此徵收超過5000萬元的稅。

所以,無論是否公開主張、宣揚,在各級政府的實際運行過程中,皆一定以GDP為政績考核的核心標準。一旦權力失去約束,各級政府將因此而不斷下探社會、民眾的承受力極限,以更高的制度、生活成本壓迫其更加努力地工作。人不分男女老幼,時不分白天黑夜,創造的GDP越高,稅收越多,越能滿足政府的支出需要。縱然地方政府心腸不夠硬、懼倒行逆施工作的越來越難,竟有退意,中央政府也一定會高揚起鞭子,迫使其在倒行逆施的路上越走越遠。GDP崇拜的背後,實在是不受限制的權力恣肆,導致制度成本越來越高,且不可能受控制,因而對更高稅收的依賴。

好幾年前,我跟朋友閒聊房地產市場,已經常常說:為政府利益計,必須維持房市的繁榮,即更高的房價、更高的空置;更高的房價、更高的空置是提高制度、生活成本的主要手段之一,但不是全部;為維持房市的繁榮,最好的辦法是借軍事演習之名,核平北上深廣及大部分一線城市。核平後再重建,可保證至少10年的房市繁榮。我真不是完完全全地開玩笑。在既定框架內,延續房市的繁榮,只能是這個辦法。但我也真不敢相信,人會壞到這個地步,竟倒行逆施到這種程度。然而,沒想到這麼快就變成了現實。大規模「棚改」其實就是對於中小城市的一次設定比例的「核平」。不過,因為中小城市本身的邊緣化,這樣的「較低烈度核平」效果有限。

不要想當然地在社會、民眾利益與政府及其工作人員的利益之間劃上等號。特別在一個權利對於權力毫無約束力的社會,兩者間的利益是對立的。特別在增量存革的「蜜月期」後,越是臨近存量改革,越是抗爭激烈:社會、民眾的利益越是沒有保障,政府及其工作人員的利益越有保障;要保障政府及其工作人員的利益,就必須不斷削弱、無限侵害社會、民眾的利益。

因此,在現行框架之內,「核平」的烈度將越來越高。唯有不斷提高「核平」的烈度,才能在一定時段內解決房子越來越多、交易重趨萎靡的問題。如果有一天,如荊州這樣的城市被強令每5年就完整地拆一次,每年必須拆掉城市的20%,我也不會覺得奇怪。

不要亂談什麼火山總有爆發的一天。人家自己都拖一天算一天,夏蟲不言冰,倒行逆施者根本不考慮可持續發展的問題。

(五)

以上,我們主要說了中小城市。一線城市則不同。一線城市的房價飆升儘管不是完全與「棚改」無關,卻主要是因為蝟集資源。行政權力的每一次更加集中,包括財稅在內的優勢社會資源每一次蝟集,都是在限制區域、城市間的自由競爭,進一步拉開一線城市與其他區域、城市間的距離。多數人會嚮往更好的工作機會、生活質量,愈比較愈覺得其他區域、城市裡的社會經濟發展、生活質量無法忍受,紛紛湧向一線城市。何況,無論工作、生活完全離不開一線城市,都在很大程度上與行政強制有關。這樣又會形成:其他區域、城市越不宜居,一線城市越是人口畸型蝟集,運行成本越高、生活壓力越大,政府越是受益。徹底搞死其他區域、城市,讓更多人感覺到在這些區域、城市裡的生活無法忍受,最有利於一線城市。

國內一線城市的發展之初主要是因為社會結構的變化,但久而久之,卻不能形成城市帶式的繁榮,反而造成周邊的貧困帶。且一方面是整座城市內的運行成本越來越高、生活壓力越來越大,另一方面卻逆通訊、技術發展而形成畸型規模,並在加速擴張中,完全是行政強權打造出來的「孤島」,絕非市場所自然形成。用托克維爾的話來說,「巴黎即法國,法國即巴黎」。集整個法國的資源打造巴黎,利用巴黎吸取全社會的資源。

不要以為畸型的結果肯定不能持續。無論經濟、技術如何發展,資源總有限度。當資源已經被畸型配置,且畸型配置得非常嚴重,社會將被迫接受畸型配置結果。縱然制度變化,也無力恢復正常。

從投資角度考慮,國內一線城市好地段的房產,縱然以美元計價,也有非常好的保值屬性。但這樣的保值屬性建立在社會資源被嚴重透支、已經失去校正能力的基礎上,是少數人的幸運,更是大多數人、無數代人的悲劇。

既然沒有真正的市場,就不要幻想按市場規律辦事、憑市場規律勝出。以王健林為例,在國內市場這一塊,其企業集團的向「輕資產」轉型,便錯過了這一輪「棚改」給「重資產」經營帶來的驚天暴利。如果王健林不錯過一輪「重資產」經營的驚天暴利,僅以企業經營論,絕不至於陷入目前的窘境。

在行政強權的世界,只有行政強權可講,沒有市場規律可論。只要行政強權還有一丁點辦法,就會竭盡全力與社會、民眾的利益對抗,敲骨吸髓地實施剝奪、掠奪。跟著行政強權走,一定有不正當利益供牟取;背離行政強權,連正當利益也無法保證。

(六)

我們談到的第二個問題:房屋租賃價格為什麼與售價不成適當比例?那是因為迄今為止,行政強權較少介入租房市場。越是如此,市場規律越是會發生作用。

即房子實在太多,儘管幾乎沒有囤積成本,儘管囤積必定享有行政強權保障帶來的暴利,但相當部分業主還是希望能賺得更多一些。雖然只是部分釋放,供給也遠大於市場需求。所謂以現在的租金計算,50年的總和可能還不抵房子的售價,不僅是一線城市的特有現象,在中小城市甚至更加嚴重。

一線城市的房租之所以與售價不成比例,其實不能排除房價過高而租房者收入過低,無力承受較高房租的原因。但特別在內地中小城市,房屋租賃價格之所以與售價不成適當比例,唯一的原因就是供大於求,市場規律發生了作用。

還是以荊州市為例。在城市中心區,二室一廳,並帶有簡單裝修以及空調電視等電器的房子,租金800-1000元/月,非常容易租到。而地段、配置更差的房子,價格更低。500元/月租二室一廳的房子,也不是不能辦到。作為內地中等城市,荊州並不發達,民眾收入較低。但在房屋租金方面,荊州人並不是沒有稍高些的支付能力。然而,滿城空置決定了但凡行政強權不介入,任由市場調節,只可能維持低租金的局面。

低租金而高售價並存,原因就在於房屋儘管是消耗品,每一天都在走向老化、坍塌、虛無,但行政強權使出渾身解數打造了一路上漲、永不下落的市場。因此,縱然零租金,長期空置,也並不影響炒房者獲得暴利。租金其實可有可無。在房屋的老化、坍塌、虛無的時限內,甚至連自然消耗因素也無需考慮。

對於絕大多數現代國家,整體性的較低房價、較低空置率才是正常情況。那並不需要領導有方、措施得力,而是自然就會形成的結果。而高房價、高空置則必須依賴行政強權的倒行逆施維持。一日不倒行逆施,就不能維持高房價、高空置。

出於特定的思維方式,行政強權伊始,主持者未必不是信心滿滿,以為非如此則不能實現合理配置資源、天下大治。然而,行政強權管到哪裡,哪裡一定出問題。隨著形勢惡化,行政強權會徹底拋棄曾經的信心,明知是錯也倒行逆施到底。

以故,如果我們希望一個保證社會平滑運行的穩定秩序,必須以明確權力的邊界為前提。只有明確權力的邊界,將應屬市場的還給市場,種種現實問題才具有解決的可能性。反之,無論怎樣的技術設計都沒有絲毫意義,會淪落為行政強權胡亂折騰的藉口,不斷削弱、無限侵害社會以及民眾利益的手段。

(七)

這裡,我還想說一說近段時間裏被炒得火熱的教育方面的租售同權。

必須要說明的是,除去少數一線城市外,全國多數地方早已是如此。在我們荊州市,乃至整個湖北省,20多年前就落實了教育方面的租售同權。這並不意味著租房者的子女能入讀名校。因各種技術性設置,租房者的子女往往被實際排除在名校的招生範圍外。租售同權的最大意義在於租房者的子女終於能入讀學區內的公辦學校。相比於把他們趕到民工子弟學校,甚至罔顧其有沒有書讀,這確實是進步。

現在廣州市也明確提出教育方面的租售同權。可能在不久之將來,所有區域、城市都可能落實租售同權。但因此而部分解決的是國民待遇問題,是對於國民基本權利的保障問題。也許在上述方面有很大的意義,卻與房地產市場的關係不大。竟然把強化租賃房建設作為解決住房問題的主要辦法之一,那是不可能有任何效果的。

已經是高空置,相當於湯裡放多了鹽。高空置又高價,說明沒有了真正的市場,只剩下了行政強權。如果再進一步強化行政強權,修更多的租賃房,那就是試圖以大量加鹽的辦法將湯變淡,怎麼可能呢?

各級政府現在迎合輿論的天真,鼓吹自己要修多少租賃房,假裝以社會、民眾的利益為追求。其中,有良心的主政者喊喊口號就算了。您沒有看錯,我說的是那些有良心的主政者。沒有良心、廉恥的主政者才會真的積極將那些口號變成現實。因此而無端消耗更多資源外,另有最可怕的前景。即現實社會的運行中,租房價格之所以還相對較低,就是因為政府較少介入,市場規律相對更充分地發揮了作用。隨著政府的強力介入,這最後的一點空間又要被壓縮。從此後,租價與售價齊飛,不僅買房難,更加要租房難。

畢竟,政府要提高租價太容易。無非找出各種理由,嚴禁業主擅自出租房屋。隨著理由越來越多,最後,政府取得出租房屋的壟斷權,或自營,或高價出讓予特定主體,為租金不斷上漲創造一切條件。房價之所以上漲,無非也是靠了這些法子。對於哄抬物價,各級政府都拿手。經驗最豐富,辦法特別多。

(八)

當權力不受約束,最壞的選擇一定是各級政府的必然選擇,最壞的結果一定是社會必將承受的結果。人於其中,徒喚奈何。最不想看到的是許多人經多年的洗腦,自行在社會、民眾利益與政府及其工作人員的利益之間劃上等號,在行政強權與公平正義間劃上等號,懷抱著真誠,迷信行政強權,對行政強權主導的種種倒行逆施抱以天真的期望,竟真誠地為之搖旗吶喊,被人家賣了還幫著數錢。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)

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