瘋狂加槓桿 地產泡沫消滅後才有新週期(圖)
經濟學界普遍認為中國樓市存在巨大泡沫。(圖片來源:Pixabay)
【看中國2017年9月11日訊】經濟學研究的最基本問題是供需關係,其影響體現為數量和價格的變化,而在宏觀上代表產出數量的指標是GDP,而代表價格的指標是通脹。從理論上說,如果需求不變,那麼供給收縮會降低均衡時的數量,但會提高價格,也就是體現為GDP下降、同時通脹上升,而這是典型的「滯脹」。但是我們觀察中國經濟過去一年多的表現,體現出的是「量價齊升」,一方面商品價格大幅上漲,另一方面GDP增速回升,鋼鐵、發電、有色金屬的主要工業品產量創新高,這說明供給並沒有真正收縮,經濟回升的根本動力還是需求的擴張,問題是需求從哪裡來,是不是新需求?
我們總結過去10年中國經濟的驅動力,發現最根本的動力來自於房地產,房地產銷售是最重要的領先指標,而房地產投資是與工業增加值增速長期最吻合的指標。而我們在年初判斷中國經濟見頂、房價見頂,其實是基於對房地產市場長期見頂的判斷,因為無論從人口老齡化、房產在居民財富中的極高比值,房價的全球比較等常識來觀察,中國的房地產市場已經極度泡沫化,加上政府對房貸的收緊,地產市場即便不在頂部也離頂部不遠。
但是在中國,常識就是用來被打破的,今年上半年的中國地產銷量又創出歷史新高,三四五線城市接力一二線房價大幅上漲,這不可思議的一幕是如何發生的?
過去一個月我到香港路演,大家給我講了香港房地產市場的神奇故事。今年在港鐵南昌站,距離中環三站地,新房每尺樓價高達兩萬五千港幣,大約相當於每平米25萬港幣,但是在離中環兩站地的奧運站,二手房價每尺也只有壹萬五千港幣,兩者相差60%。為什麼新房貴那麼多大家還搶著買?一方面新房有契稅等優惠,但更重要的原因是香港新推的土地大都被大陸房產商高價拍走了,而香港地產商對高地價比較謹慎,手裡面積累了大量的現金沒地方花,就給大家買新房提供融資,因此買新房只需要提供一成首付甚至零首付,而二手房受政府嚴格監管需要提供五成首付,所以香港的高房價其實是槓桿下的蛋,而零首付以前只在1997年出現過。
而回到中國的房地產市場,2014年的居民的新增中長期貸款只有2.2萬億,2015年升至3萬億,2016年激增至5.7萬億,再加上8千億公積金貸款,2016年居民與地產有關的貸款達到6.5萬億,幾乎一半的地產銷售都靠貸款,而當年中國的GDP也就在70萬億出頭。
我們以為,經過2016年的狂飆之後,加上政府對房貸監管的全面趨嚴,2017年房貸會出現明顯回落,地產市場也會大幅下滑。但是沒有想到的是,我們的金融體系善於創造奇蹟,2017年前七個月,居民房貸基本上停止了增長,但是居民短期貸款飆升至1.06萬億,同比激增7,500億。前七個月居民商業貸款總量達到4.3萬億,同比上升27%,而這應該是地產市場依舊繁榮的根本原因,居民還在瘋狂加槓桿。
通常,居民的短期貸款主要是汽車貸款,然而今年前七個月的國內汽車銷量沒有增長,這說明激增的居民短貸很可能流入了地產市場。通常居民消費貸會記入個人的徵信記錄,但是很多銀行發明瞭以信用卡為基礎的信用貸,最高額度可以達到30萬,不用任何抵押,只要求穩定收入,而且可以先息後本,這樣在央行徵信中不顯示貸款餘額,只顯示每月流水,而且由於最初顯示的是利息支出,所以可以將個人收入大幅放大,同時申請幾家的信用貸就可以湊齊購房首付。
最近胡潤財富報告公布中國大陸擁有千萬資產的高淨值家庭達到147萬戶,其中比例最高的北京每83人中就有一個人擁有千萬資產。而統計局公布2016年北京人均GDP11.4萬元,人均可支配收入5.2萬元,即便假定普通一家三口都賺錢,不吃不喝一年賺16萬,也要工作50年才能達到1,000萬。而在過去兩三年,由於房價普遍翻了一番,只要膽子大敢於向銀行貸款,基本上一輩子的收入都賺出來了。
2009年的4萬億給中國企業部門加了槓桿,在迴光返照兩年以後,中國的企業部門用了6年時間慢慢還債。2015年中國居民在股市上融資融券加了2萬多億的槓桿,在短期牛市以後就急轉直下,靠著政府巨資入場才慢慢止跌。而這三年中國的居民部門加了20萬億的槓桿,居民部門的總負債已經達到42萬億,居民負債佔居民收入的比重超過90%,問題是居民部門還能借多少錢,加多少槓桿?
我們在香港的時候,人生第一次遇到10級颱風,但是當天中國的企業還在照常開業績發布會,中國的研究員還在開會。中國人的勤奮舉世無雙,但是如果大家的聰明才智都用來投機上,用在地產泡沫上,只會在錯誤的方向上越錯越遠。中國不缺優秀的企業,阿里、騰訊、華為都是各自領域的世界級企業,但如果在阿里、騰訊和華為工作都比不過炒房的,那對中國企業的發展是有利還是傷害?
房子是用來住的,不是用來炒的!如果新週期還是建立在槓桿之上,那到底是新週期還是新槓桿?只有潮水退去,才知道誰在裸泳。我相信常識,只有地產泡沫消滅以後,大家不靠投機致富而是靠工作努力致富,才會有真正的新週期。
責任編輯:辛荷
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