中國的房貸抵扣個稅只是一個煙幕彈?(視頻)

原文標題:房貸抵個稅要加高門檻?莫非要涼涼

2018-09-23 08:32 作者: 齊俊傑

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在剛剛閉幕的達沃斯論壇上,官方再次提到了房貸抵扣個稅的話題,說新的個人所得稅法即將實施,並首次推出個人在子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養老人支出等6項專項附加扣除,讓更多群眾,更公平從個稅改革中獲益。這下大家心裏,都有點不明白了,因為根據最早的提法,6項專項扣除中,指的是住房貸款利息,並沒有加普通兩個限定詞。
官方再次提到了房貸抵扣個稅的話題。(圖片來源:Rob hyrons/Adobe stock)

【看中國2018年9月23日訊】在剛剛閉幕的達沃斯論壇上,官方再次提到了房貸抵扣個稅的話題,說新的個人所得稅法即將實施,並首次推出個人在子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養老人支出等6項專項附加扣除,讓更多群眾,更公平從個稅改革中獲益。這下大家心裏,都有點不明白了,因為根據最早的提法,6項專項扣除中,指的是住房貸款利息,並沒有加普通兩個限定詞。

那麼這是什麼意思呢?要知道普通住房和非普通住房,在實際中可是有這完全不同的意義,而這種不同,有確定的分割線,所謂普通住房,需滿足三個條件:1、住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;2、單套建築面積在140平方米(含)以下,並參考其實際成交價格確定;3、實際成交價格原則上應當低於按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

舉個例子,北京2011年按照這個規定,就規定了自己的普通住宅標準,並在2013年進行了重新調整,五環以內區域,單價不超過39600元/平方米、總價不超過468萬元/套;五環到六環之間,單價不超過31680元/平方米、總價不超過374.4萬元/套;六環以外,單價不超過23760元/平方米、總價不超過280.8萬元/套。單價和總價滿足其一,就算是普通住宅。但是我們知道,現在北京5-6環的均價已經超過了5萬,顯然明顯高於31680元,所以單價已經不可能滿足了,那麼就只能寄希望於總價,也就是說除非你買特別小的房子,總面積在70平米以內的房子,否則很可能一不小心就變成非普住宅了。

有人說了,之前很多地方認定是不是普通住宅,並非根據實際交易價格,而是根據網簽價,而在售房過程之中,大量的陰陽合同存在,為的就是避稅,把網簽價做低,把傢俱等東西做高,總價一致,但按照網簽價繳稅。這種做法很普遍,也確實讓很多住宅重新回到了普通住宅的範疇,但是之前可以,不代表之後還可以。現在已經在廣泛打擊陰陽合同,像深圳已經明確了三價合一,以後這種情況恐怕就難了。

現在這種普通住房的認定極其不合理,2013年的價格,跟現在差的太多,所以需要盡快調整標準了。否則恐怕真的很少人能夠得到住房利率抵扣個稅的實惠了。

這個政策會不會讓樓市再迎來一波上漲,這主要看標準和執行,如果真的卡死普通住宅,並且首套唯一這種標準,恐怕沒幾個人能夠享受到這種實惠,而且這裡要提醒大家一下,人家說的是普通住房貸款利息抵扣個稅,而並不是說住房貸款,舉個例子你買500萬的房,貸款350萬,利息4.9%,每月還款1.85萬,但實際上這裡面利息只有8800元,只有這部分才抵扣個稅,而那1萬是不能抵扣的,老齊替大家算了一下,如果你月收入2萬,一年抵扣1萬塊錢不到的個稅,如果月收入4萬,一年節省個稅不到24000元。這跟一年動輒20幾萬的還貸壓力比,基本杯水車薪。

所以這就產生一個矛盾,中等收入抵扣並不多,而高收入很難去買這種首套自住唯一的老破小,所以真正符合要求的人少之又少。房貸利息抵扣個稅,看起來很美好,但其實作用有限。

另外,在當前房住不炒的大背景下,他一定會嚴格收緊條件,我們看最近北京公積金政策調整,已經連剛需都顧不得了,明顯就是不放過一個的態度,所以住房貸款利息抵扣個稅,也一定是這個思路,更多的可能只會惠及存量,也就是之前如果你買房了,符合這個要求的,可以考慮減稅的事,之後想根據這個政策去買房的,應該沒什麼漏洞可鑽。首套自住且唯一,這個標準肯定是會有的。不會說你有好幾套房了,再買房還給你抵扣個稅,這是不可能的。甚至換房的需求,能不能被保證都不好說,如果要按照現在的標準,認房又認貸,那麼第二次貸款就算是二套房,基本也就把換房需求排除在外了。

而房租抵個稅,這個其實意義也不大,因為現在大家租房基本都是不簽正式合同的也不交稅的,如果你要想抵稅,那麼還得簽訂正式合同,先交租房稅,然後再抵扣,抵扣下來的個稅,還真未必有交的稅多。而且還相當麻煩,所以這個恐怕也很難實現。

綜合來看,個稅抵扣沒那麼簡單,很可能背後是相當複雜的手續,影響的人群也十分有限。還是讓我們一起等待細則吧。希望能有驚喜。


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