中國樓市前世今生 當年泡沫是這樣破滅的(圖)

2019-04-19 06:48 作者: 齊俊傑

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樓市 經濟 海南
1991年很多南方商人帶著錢,大批的房地產公司出現。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年4月19日訊】時間撥回到1991年,從鄧小平南巡講話開始,國內的市場經濟方興未艾,中國的南方開始有港商介入,這些香港商人基本上都是炒樓的高手,他們於是就把香港的經驗複製到了國內,那個時候國內的地皮相當便宜,而對外開放,成立合資公司,國家除了地皮,其他也拿不出什麼資源,就這樣在南方,在蛇口工業區,逐漸形成了很多的開發商。畢竟要發展先蓋房,這本來也無可厚非。

這時候就不得不提一個地方,海南!1988年海南脫離廣東,獨自建省,之前的煙瘴之地,突然因為臨海優勢變成了經濟特區,海口的優勢爆發了,然後1991年很多南方商人帶著錢到海南,大批的房地產公司出現,要掙錢到海南,要發財炒樓花,還是香港人那一套,這次完全用到了海南身上。

僅僅一年後的1992年,海南全省房地產投資就達到了87億,佔到固定資產的一半。海口市的經濟增長達到83%!是的你沒聽錯,就是GDP達到83%,都是因為蓋房子蓋出來的。全省的財政收入40%都來自於房地產,要說房地產和政府的綁定,當年海南和房地產才是最好的朋友,在1991年,大家月薪只有幾百塊的時候,海南的房價從1400,一年時間過了3000直奔5000。

有人統計1993年上半年達到了7500元每平米,瘋狂程度跟現在差不多,一平米的房價是平均收入的10倍還多。與此同時,海南政府也樂得合不攏嘴,因為地價也翻了10倍。但當時海南島上一共才不到200萬人,竟然有2萬家房地產公司,差不多100人就有一個房地產公司。

當時的銀行也沒起好作用,趁著經濟特區的東風,大膽放貸款,只要你敢拿地,隨便畫兩筆圖紙,拿著圖紙就能去銀行貸款,所以基本很多人都是空手套白狼。現在什麼萬通六君子,馮侖、潘石屹他們,那會都忙著在海南炒房。只是潘石屹比較鬼,他去辦手續的時候,偷看了一眼數據。發現海南的人均居住面積遠遠超過了北京,於是感覺到了危險,這才避免了跳樓的悲劇。

1993年6月,政府出手了,出臺國16條,嚴控信貸,提高利率,限期收回違規資金。這16條對於炒房人來說,刀刀致命。大幅提高了炒房成本,讓自己的項目無以為繼。一時間市場無人接盤,有的為了能趕緊把樓封頂,不惜借高利貸。結果資金窟窿越來越大,負債也越來越多。但結果卻是樓蓋好了,跟爛尾樓卻沒什麼不同,同樣沒人買。

據說當時海南95%的房地產企業倒閉,爛尾樓600多棟,1600多萬平米,四大行的損失就有300多億。注意,這是那個年代的人民幣,當時萬元戶就已經跟現在的大富豪差不多了。所以損失不可謂不慘烈。甚至海南在很多年都背上了三大景觀的美名,天涯海角和爛尾樓。

比爛尾樓更可怕的是,有人1000多萬開發的房子,10年後搓堆賣廢鐵才賣了300萬,當時海南發展銀行,甚至在一年後遭遇了擠兌,隨後被央行關閉。所以,海南的經驗告訴我們,房子跟其他商品不同,老百姓搶鹽的時候,你加大供給,很快物價就能平抑下來,而炒樓卻相當麻煩。因為你加大供給之後,價格雖然下來了,但給你造成的損失更大,代價太沉痛。

換句話說,用加大庫存的思路來降房價,和用提高房價的思路來去庫存,這兩個招都不怎麼樣。而且很容易陷入萬劫不復的循環之中。也就是去完庫存就要降房價,降完房價就一地庫存和爛尾。


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