中國樓市新動向:開始有城市宣布限價令(圖)


樓市 限價令 蘇州
調控會即刻加碼,包括擴大限售範圍,提高外地人購房需要的社保門檻等。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年6月1日訊】在部分城市樓市升溫之際,據中國內地媒體報導,江蘇省蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門日前召集30餘家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會議稱,如蘇州樓市的幾大指標得不到控制,7月後調控會即刻加碼,包括擴大限售範圍,提高外地人購房需要的社保門檻等。

目前的情況是:1、今年一季度以來,蘇州市土地市場過熱、一、二手房價格出現倒掛,四月底房地產價格指數提高5%, 已超過蘇州全年調控目標5%的界限。

2、蘇州已被納入「70+1」個大中城市房地產指數監控範圍(之前並不在列)。

3、蘇州將會對岀讓的每一塊土地做到岀讓條件設置精細化管理,在適當的範圍內,下調土地的指導價格。

最受關注的是蘇州房價全年調控目標是5%,這意味著對樓市啟用了限價,再加上之前蘇州對部分地區商品房限售,本次可以理解為樓市調控的升級。

早前在5月11日,蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域,新房限售3年,二手房限售5年。

從媒體報導的內容來看,本次蘇州限價包含限房價和限地價,蘇州被納入「70+1」個大中城市房地產指數監控範圍,這意味著今後房價水平如果沒有能控制在預定範圍,還將會出臺更大的收緊政策。

為什麼蘇州選擇這時候出手呢?

1、蘇州對部分區域的限售舉措效果欠佳,5月20日-22日,蘇州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量,和調控前差不多。

2、蘇州樓市的火熱引起了高層的關注,早前,中國住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

3、房價上漲會刺激居民買房慾望,導致量價齊漲,據悉,4月份蘇州新盤去化率達到80%,越來越多人的貸款買房,導致居民負債快速增加,今年3月份,蘇州住房貸款達1.03萬億,存款達1.02萬億,相當於借的錢和存的錢一樣多,手裡已經沒有餘額,容易催生槓桿,引發金融危機。

有業內人士認為,中國的樓市已經從黃金時代向白銀時代過渡。所謂白銀時代就是房價還可能會上漲,但這個速度會明顯放慢,為什麼?

1、居民購房能力有限,中國居民的房貸收入比(個人住房貸款/可支配收入)已經從2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%,10年間上升37.9%。也就是說居民可以自由支配的資金中多數用來買房,如果房貸收入比繼續上升,那麼將嚴重影響生活質量。

2、人口增速放緩,根據社科院報告,中國人口將在2029年達到峰值14.42億,從2030年開始進入持續的負增長。這就意味著中國人口進入利用存量的階段,一個地方的房價漲看漲,表面上是看政策、資金,歸底到底還是人口,在總人口增量有限的情況下,未來就會進入到利用存量階段,有的地方人口會減少,有的人口會增加,類似於股市的板塊輪動一樣,人口(資金)往哪走哪裡的房價就會上漲,反之就會下跌,總之,全國房價普漲的時代已經告終。

3、防範金融風險的需要,房價太快上漲也會產生金融風險,居民債務水平和房價走勢關聯度非常大,,2018年,中國居民的槓桿率達到了53.2%,比上年上升3.8%。國際貨幣基金組織認為,超過65%會影響到金融穩定,現在看來距離65%越來越近了。

4、貨幣增速放慢,房價是貨幣的產物,現在中國的總貨幣量是GDP的兩倍之多,這麼多的錢房價還能不漲?2017年以前,中國的廣義貨幣M2兩位數增長,2017年下半年後以個位數增長,說明貨幣增速放慢,房價增速自然也會是放慢。

之所以說房價會放慢,而不是下跌,那是因為城鎮化紅利還在,人口由「農村-縣城-小城市-大城市-特大城市」流動的過程,就是房價上漲的過程,只是這個速度變慢。更為重要的是,中國經濟仍高度依賴房地產,要想擺脫對房地產的依賴,從虛擬經濟上要做到「輕貨幣重資本」,說白了就是發展資本市場,增加股權融資比重,降低債權融資比重,比如現在的註冊制、科創板等,都是在為債權向股權時代切換做好鋪路。

從實體經濟上,要做的是發展科技,發展第三產業從而減輕房地產的依賴,這個過程短期能做到嗎?當然不能,所以房地產未來一段時間內仍然是經濟增長的重要推動力,只是它的增速變慢,就像蘇州提出的全年房價目標控制在5%內一樣。


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