天津房價崩盤:京津冀樓市震盪…(組圖)

2020-09-14 08:02 作者: 財經冷眼

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【看中國2020年9月14日訊】最近,樓市的熱點新聞慢慢多起來了,放出的招也越來越大。今天主要給大家講的是中國北方一直轄市樓市大跌的事情,而且是剛剛發生。

講這個之前,先給大家看看開發商打折拋房的事情。最近比較火的應該是恆大連夜出來的7折售房消息,其實,恆大這幾年都有打折賣房的促銷活動,一個是在農曆新年檔期,一個是在「金九銀十」,這次也不例外。恆大推出了9月7日起至10月8日全國600多個樓盤的促銷活動,計畫單月回籠資金1000億。只是之前折扣是7.5折,這次是7折,折扣比往年更大。

但是有人細算了一筆賬,以一套原價100萬的恆大房子為例,如果享受所有折扣優惠,現在購買只需要58萬左右。這意味著恆大房價的折扣不是7折,而是5.8折,幾乎可以算是腰斬賣房了。

9月6日深夜恆大地產推出7折降價全國促銷活動
9月6日深夜恆大地產推出7折降價全國促銷活動(網路圖片)

據說,在如此大力度促銷的背後,恆大的目標顯而易見——搶銷售、抓回款、降負債。畢竟,近2萬億元負債的恆大,可以說是「負」可敵國。而這兩年又正是還款的高峰期。加上最近,中國政府對房地產企業的融資進行了新的限制。8月20日,住建部、央行在北京召開了重點房地產企業座談會,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則,可以說是釜底抽薪。恆大踩債務太高,踩了三條紅線,未來融資力將受到極大限制。對於資金密集型的房地產企業來說,這幾乎是滅頂之災。所以,恆大提前搶跑,降價回籠資金,降負債,是當務之急,關係到恆大的生死存亡。

而就在9月10日,排名前三甲的另外一個房企巨頭碧桂園也傳出降價的消息,在國內引起震動。9月10日,據路透社報導說,消息人士透露,在恆大宣布全國樓盤降價後,碧桂園正在考慮在購房方面提供更大的折扣,但計畫尚未敲定。隨後碧桂園向媒體回應說該消息「完全不屬實」。雖然碧桂園否認了,但是相信開發商比拚降價賣房也不遠了。恆大的5.8折賣房只是剛剛開始。

比恆大和碧桂園打折賣房消息更勁爆的,是近日開始在國內各大媒體、論壇和民間自媒體上發酵的天津房價大跌的消息。9月10日,天津市區一平米普遍下跌5000元的消息不斷髮酵,自從2016年天津房價的高點以來,天津市區房價跌幅在20%-40%,其中市區跌幅在20%左右,郊區跌幅高達40%,天津房價普遍跌幅在30%以上,一套房子跌價百萬都很正常,有的房子兩週降價72萬。這個消息確實非常勁爆,可謂是驚心動魄。特別是大戶型、總價高的房源,降的最凶猛,郊區的跌得也非常厲害。之前主要是很多人為了落戶天津,選擇在郊區的房子,一旦這一波浪潮消退後,當然就會跌得比較凶。而且,郊區的房子在學區資源、生活便利上當然不能和市區比,這就像北京燕郊的房價暴跌是一樣的道理。

天津房價的高點是在2016年,那一年漲得很凶猛,泡沫很大,隨後就一直走下坡路。2016年之後買房子的基本都虧了,如果算上利息、物業費等房產持有成本,虧得更多。在今年樓市調控的大環境下,根本看不到房價止跌的跡象。

近年來天津房價持續下跌引起廣泛關注
近年來天津房價持續下跌引起廣泛關注(圖片來源:Adobe Stock)

和天津一樣,這幾天,河北省會、京津冀的重要支點石家莊這個城市再次登上微博熱搜,相較於去年因無門檻落戶登上熱搜,這次的話題顯然有些蒼涼——石家莊房價跌回三年前了。

以石家莊一個熱門市區為例,2017年10月份出臺政策前夕,房價一度炒到近2萬元/㎡,隨後從高空墜落,一路跌到現在13500元/㎡,相當於跌去30%多。按照一套100㎡的房子算,相當於跌去60萬,再加上這幾年物價上漲,以及貨幣貶值,妥妥跌去一個多首付。縱使這樣,石家莊依舊是有價無市。

石家莊房價下跌的話題引來上百萬流量,底下黑壓壓一片評論,當然更多的是網友對石家莊這座城市的吐槽。

其實,整個京津冀房價都跌了,北京跌了2成多,環京樓市跌了四五成,基本上腰斬;天津平均跌了3成。但在全國一、二線城市中,還是天津跌得最狠。之前一直沒有報導,這次被捅出來了。

實際上,2016年那波熱炒,全國一、二線城市的房價基本都翻倍了,很多都還不止翻倍,但好像沒哪個一、二線城市的跌幅比得上天津。天津房價自由落體式的下滑,除了調控太嚴之外,我覺得主要是經濟衰退、財政壓力大、市場信心不足等導致的結果。

就我個人看,這次天津、石家莊、北京房價的下跌,和京津冀地區的經濟衰退有很大的關係。

中國的經濟歷來都是南強北弱。自南宋以來,這種格局基本上就沒有變過。前幾年,「投資不過山海關」的東北經濟大滑坡就是很好的例子。東北的產業衰退,外遷,人口流失,順帶著也是房價下跌。後來是輪到中國第三經濟大省,北方第一經濟大省的山東,GDP造假擠水分,和勁敵江蘇的差距越拉越大。山東財政開始出現赤字需要國家填窟窿,前幾年熱議的「六省一市的財政養國家」裡面都沒有山東的名字。而這一次,京津冀房價下跌的背後,首先體現的就是以北京、天津為中心的北方經濟的全面衰退。

拿天津為例來具體說一下。北京、天津和河北在全國的地理位置上是一個絕對特殊的安排,北京天津作為兩大直轄市在河北省境內形成兩大明珠和經濟支點,從而對河北經濟形成帶動作用,但事實上卻是北京和天津一強一弱,大城市對周邊的虹吸和帶動作用卻體現為北京對天津的反噬,兩大明珠成了一明一暗。天津對河北的帶動反而成了河北對天津經濟的分流。

這就導致天津在與北京、河北的三方競爭中處於一個非常尷尬的境地,本來平起平坐的兩個大哥卻演化為天津在北京面前是二哥,在河北面前則是兄弟。

從北京經濟的發展看,2012年到2016年五年間北京全市地區生產總值年均增長7.3%、生產總值達2.5萬億元,人均GDP達到11.5萬元;2019年北京GDP比上年增長6.2%左右,GDP總量達到3.5萬億。反觀天津,從2005年至2015年近10年來的GDP總量和增長速度來看,2015年天津GDP總量為16500多億,同比增長9.3%。無論是經濟總量和經濟增長速度都無法與北京相比。2019年天津地區生產總值增長4.8%,比北京低1.4個百分點,天津地區的經濟總量和北京差距繼續擴大,2019年天津全市GDP只有14000多億,遠低於2015年的1.6萬億,還不到北京3.5萬億的一半。我們再從另外一個角度對比,2011年深圳、天津、蘇州、重慶4個城市GDP突破萬億,基本上在同一個水平。去年,深圳的GDP已經高達2.6萬億,重慶2.3萬億,蘇州1.9萬億,而天津只有1.4萬億,甚至被成都、武漢和杭州超過,排名第十。

雖然GDP排名不能完全說明問題,但是可以看出天津經濟在快速衰落,而且北京的經濟增速和絕對量也和上海的差距越來越大,被深圳在快速追趕,整個北方的經濟都在快速衰退。這也是這次北方城市房價失去支撐,先出問題的主要原因。

房價走勢,長期看的是人口。除了宏觀經濟,人口斷崖也是天津樓市出問題的主要原因。就像東北樓市的衰敗是伴隨著人口下降一樣的道理。前兩年西安、武漢、成都、天津等城市的搶人大戰也是這個邏輯。

天津的人口流入能力不足以支撐天津住房的增量需求,與其它一線城市的巨大人口流入相比,天津簡直是微不足道的。畢竟,人口流出是房價下跌的主要原因,全國目前已經有12個城市的一套住房價格在10萬元以內,7萬元一套的住房、2萬元一套的住房也已出現在各種新聞裡。

北上廣深四個一線城市的房價之所以堅挺,就是因為大量人口流入的存在。有數據顯示,2001年到2010年這十年,北上廣深四個一線城市的人口年均增量分別為60.4萬、62.8萬、27.6萬、33.5萬人。2011年到2015年的五年裡,北上廣深的人口年均增量分別為41.86萬、22.74萬、16.06萬、20.42萬人。

與此同時,天津的常住人口增量從2011年的56.7萬人下降到2016年的2.4萬人。截至2019年末,天津市全市常住人口1561.83萬人,比上年末僅僅增加了2.23萬人。

沒有持續有力的人口注入是天津房價難以持續上漲的先決條件,而落戶天津的人一般是以天津作為跳板。在天津落戶而在北京工作和生活是很多天津-北京兩地人的生活狀態,而有些人則是奔著天津的高考優勢去的。落了戶,純粹是為了孩子去考試的。這些都是天津房價缺少支撐的主要原因。

2018年5月天津推出「海河英才」計畫以來至今年8月中旬,天津市人社局公開說,2年多來,該市共引進人才近30萬人。2018年引進13.3萬,2019年11.5萬,也就是說今年到目前為止引進人才也就5萬左右,全年人才引進數據估計會很慘。去年天津的常住人口只增加了2.23萬人,這就應該是天津房價下跌的重要原因。

除了宏觀經濟衰退和人口流失,房價的走勢當然和地方財政的惡化有很大關係。天津也是一個很好的例子。

今年上半年,天津的地方一般預算收入跟去年相比,從正增長15%,到下跌10多個點,半年收入還不到1000億元。而這又進一步加劇了天津的財政赤字,財政危機加劇。其實,這幾年天津的財政赤字一直在惡化。

財政惡化後政府往往想到的是多賣地,然後新房供應量增加,然後房價下跌;房價跌了,地不值錢,為了多賣地補貼財政,只有繼續加大土地供應量,多蓋房,然後房價繼續跌。

兩個人口差不多的城市深圳和天津相比較,2016年天津市新增住宅供應量23萬套,深圳市從2016年至2018年新增住宅供應量分別為4.04萬套、2.58萬套和2.94萬套,三年累計增加住房9.56萬套,而天津2016年一年的住宅供應量就相當於深圳3年供應量的2.4倍!

2019年,天津一年出讓了155宗地,土地成交面積達到了1810萬平米,創出歷史新高。根據天津統計局的數據,去年天津土地收入1361億。這只比天津地稅收入(1634億)少兩百多億,成了天津財政的第二大收入來源。天津今年在土地收入這塊的預期是要增長27%,達到1800多億!看起來賣地是停不下來了。

從全國消化去庫存的情況看,全國去庫存的效果已經非常明顯。數據表明,2019年初全國商品房待售面積5.24億㎡、同比減少11%,當前待售面積已經相當於2014年4月的水平。而北京、天津全年供應量大增,2018年可售面積北京同比增長41.1%,天津同比增長53.3%。

一方面是需求難以持續增長,另一方面是庫存量持續增加,自然就是住房價格的下跌和二手房交易的持續下跌。天津二手房交易量2017年比2016年下降57%,2019年又比2018年下降11%,今年1-7月比去年同期又下降了23%。而二手住房成交價格方面,2020年二手房成交均價較2017年下跌了9%。

這樣的趨勢還沒有停下來的意思,只會加速。要制止房價下跌,要麼就是放鬆樓市調控政策,但在當前國家調控越來越嚴的情況下,天津是不敢頂風作案的。除此之外還有一個辦法,就是減少土地供應量,但這對於等米下鍋的地方財政來說,也是遠水解不了近渴。如果天津的土地一直這麼賣下去,供給量無限,這房價就不是跌5000元的問題,而是跌幾個5000元的問題了。目前天津經濟增速很低,財政入不敷出更加嚴重,這種賣地緩解財政壓力的模式,暫時是停不下來了。

截至2019年末,天津市的政府債務率有99.58%,在全國省市排名中位居前幾名。像全國很多地方政府一樣,天津區一級的財政很多已經破產了,很多區連公務員工資都發不出來,由天津市政府託管。目前天津市政府財政也是自身難保,不排除拖不住一起垮掉的可能性。

在實體經濟不景氣,企業稅收銳減的情況下,除了賣地,還有更好的辦法來彌補財政窟窿嗎?也有,那就是賣家當,甩賣國有企業資產來度過危機,但是這種辦法顯然不能長久。2020年3月,天津產權交易中心公開拍賣60個國企混改項目股權,最高可出讓100%股權,等於是可以全賣了。

天津市去年公共財政收入2410.3億元,同比增長14.4%。其中地方稅收收入1634.2億元,增長0.6%,這個指標其實反映的就是天津經濟的慘淡;非稅收入776.1億元,增長61.2%。說明天津市的財政主要靠非稅收收入在支撐。非稅收收入除了收違章費、停車費等行政收費這塊外,天津官方的解釋是還有其他收入,他們說非稅收入增幅較高,主要是盤活變現政府資產,全面推進國企混改,轉讓部分國企政府持有股權收入大幅增長。說白了,其實就是甩賣國有資產,賣了幾百個億。但即便這樣瘋狂賣資產,我們看到去年天津的財政收入也只有2400多個億,而支出卻高達3500多億,這1100多個億的窟窿怎麼填呢?除了負債,可能中央政府也兜不了底。

天津財政已經到了山窮水盡的地步,實在無路可走了,只能先把國企這些家底都賣了,再加大賣地的力度,防止債務不崩塌。只是這樣一來,必然就要犧牲房價!而這樣的選擇也只是權宜之計,最終結果會是房價和財政都保不住。

這不僅是天津的結局,也是包括北上廣深在內的全國其他所有城市的結局,甚至是整個中國的結局。只是天津、石家莊等北方城市先行一步而已,最終的結局都一樣!

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