深圳樓市引官媒痛批:監管層首定義樓市為灰犀牛(組圖)

2020-12-02 10:10 作者: 財經冷眼

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【看中國2020年12月2日訊】這兩天,深圳又火了,吸引了全國人的目光。當然,這次不是改革開放40週年,也不是數字貨幣的試點,而是深圳的老話題,房子問題。

最近深圳發生了兩件事:一是一則明年將開徵房地產稅的傳言讓深圳業主群炸開了鍋;二是近期,華潤城潤璽一期等熱點樓盤出現「萬人搶房」、「眾籌打新」等情況,在網路上引爆話題,引起了監管部門的關注。

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近日,一張截圖傳遍了深圳地產圈,大家可以看下,標題是《深圳市房地產稅徵收試點運行方案》,深圳將自明年1月1日起試點徵收房地產稅,徵收對象為深圳市、深汕合作區區域內的商品住房。按照方案中的稅收徵收要求,一套房和人均面積60平米以下的屬於免征範圍;人均超過60平米的一套房要徵收。2-4套房按照在市場評估價格的1.5%、2.5%、4.5%徵收,則每年應繳稅額在15-45萬之間。

近日,深圳地產圈瘋傳房地產稅要馬上開徵……
近日,深圳地產圈瘋傳房地產稅要馬上開徵……(網路圖片)

很多有兩套房以上的網友和投資人看到這個方案都是心驚膽戰,紛紛吐槽,認為如果真按這個標準徵收,自己是鐵定繳納不起的;不少開發商看後表示若真如此,住宅就要涼涼了。確實,如果按照這個標準來徵稅的話,中國的樓市可能真的要馬上歇菜了。

當然,在中國關於房產稅的消息,一直都是狼來了的模式,這一次到底是狼來了還是狼真的來了,我們先看一下闢謠。有人向深圳市住建局有關人士求證,該人士否認這一消息,並說明該消息為謠言。工作人員就此事表示:「外部流傳的消息來源不明,我們不做任何回應,一切以我們局發布的官方消息為準。」

這種說法當然可以理解為是官方在闢謠。但是,我們只要認真揣摩下這個工作人員的說法,就能發現這個並不算標準的闢謠。他並沒有說外部流傳的消息是假的,也沒有說深圳沒有房產稅時間表,而只是說對外部流傳的消息不作回應,以我局官方消息為準。這種說法還可以理解為是不理會,甚至默認。大家覺得是不是可以這樣理解。

按照正常邏輯來推演,房地產稅推出的時間其實差不多該到了。

首先,房地產稅立法已經納入了全國人大的立法規劃,最遲將在2022年推出。中國擬征房地產稅已經講了好幾年,在2018年就明確把房地產稅立法列入本屆人大立法規劃,理論上來說,本屆人大任期內肯定要出來,而且不太可能最後時間才出,而2022年是出臺最後的時間期限。

其次,今年年初的時候,有全國人大常委會官員出來講話,說按照全國人大常委會立法規劃的安排,有關方面正在研究起草房地產稅法草案,相關工作正在穩步推進。報紙報導後,這條消息居然上了新聞聯播。年初說正在制定政策,年底在深圳試點,這兩個事情在時間線上是說得通的。

再次,中國出臺政策都喜歡搞試點,比如開放改革、改革開發經濟特區、數字貨幣等,其實都是試點性質的。如果2021年在深圳搞試點,2022年在全國開始推行,這完全是說得通的。深圳是一個比較發達、改革阻力比較小的年輕城市,中國很多重大政策都是從深圳開始試點的。

最後一個原因,我一直都說中國土地財政枯竭,很多城市的土地賣得差不多了,而且地產商拿地的意願下降,最終必然是土地財政萎縮。而只有房產稅才能替代土地財政,補充地方政府。

更關鍵的是,深圳是全國房價最高、漲價最瘋狂的城市。一個重要原因就是深圳的面積比較小,土地供應量比北上廣少很多,全國的資金都進來炒深圳的房價。加上現在北方城市的房價都不行,北方過來的資金更是不少。

即便是全國房價下降的城市不斷增加,但是讓深圳的房價現在還在逆市飆升,完全不把中央高層三令五聲的「房住不炒」政策放在眼裡。現在出臺房產稅,在深圳試點,正好可以殺一殺深圳樓市的邪火,殺雞儆猴,在全國起到打壓房價的示範作用,這個也是非常有可能的。

當然,我這樣說,並不意味著網路上流傳的在深圳試點房地產稅不是謠言,也不意味著在2021年1月1日深圳的房地產稅就一定會開始徵收。當然不是這個意思。我只是說,中國房地產稅的徵收越來越近了。至於是2021年,還是2022年,都是非常有可能的。而只有這兩年出臺的概率最大。

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說到深圳樓市的瘋狂,最近有一個事情讓人確實腦洞大開。

之前我們知道中國很多女孩子眾籌,到高檔的酒店租一間房輪流拍照,眾籌買包包,輪流使用拍照,偽裝成名媛進入上流社會,釣金龜婿。而現在,在深圳眾籌買房、眾籌打新的現象居然出現了,只要買到轉手就可以賺500萬,引來了新華社的痛批。相關政府部門也表示正在調查,違規將嚴肅處理!我們看看是怎麼回事。

近期,南山區網紅盤華潤城潤璽一期開盤,最低價格1000萬起步的房子,獲得有效誠意登記號達到9687個,凍結資金高達339.05億元!而開盤後,該樓盤1171套房源13個小時全部售罄,收金196億。

據瞭解,選房現場最受歡迎的是大戶型,總價都在2000萬以上。而最關鍵的是,2000萬的房子只要買到手,轉手賣出去最少賺500萬,差不多就是一次彩票頭獎。

深圳南山區網紅盤華潤城潤璽一期熱點樓盤出現「萬人搶房」鬧劇……
深圳南山區網紅盤華潤城潤璽一期熱點樓盤出現「萬人搶房」鬧劇……(網路圖片)

搶到就賺500萬元!萬人打新的深圳樓市再次震驚全國。很多人好奇,深圳怎麼這麼多有錢人,一千萬房子也算剛需?經媒體挖掘,發現很多不是普通工薪簇買的,而是富人通過找人代持,還有合夥眾籌湊錢買房。中國人的聰明真是無處不在,讓人腦洞大開。

深圳炒房者這種逆天操作,不僅讓深圳市政府坐不住了,也驚動了官方喉舌新華網、人民日報這樣的頭牌官媒,開始加入到了痛批的行列。11月28日,新華社針對最近深圳「打新熱」現象,刊發了新華時評《抑制樓市「打新熱」需要「硬核」舉措》。文章呼籲,需要建立科學合理的房地產稅制度,通過市場化手段抑制投資投機行為。大家一看,深圳房價火爆+官媒提房產稅,於是房產稅開徵的假消息的條件就具備了,傳言一點即爆。所以,我認為深圳市搞房地產稅試點的傳言,是從這裡出來的,1月1日開徵的可能性非常小。

見到中央級的媒體點名批評,深圳市也坐不住了,趕緊表態。11月30日,深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡接受媒體採訪,就深圳部分熱點樓盤出現代持打新炒房現象進行了表態。他表示,對媒體反映的代持炒房等情況,正在調查處理中,一旦發現存在違規行為,將依法依規嚴肅處理。他說,深圳堅決貫徹落實「房子是用來住的,不是用來炒的」定位,堅決落實中央房地產調控政策。

當然,深圳房價這麼瘋狂,怎麼可能是媒體和領導講幾句話就可以打壓下去的。深圳樓市的瘋漲,有太多的原因了。在全國,只有深圳會這樣,其他的城市很多是無法複製的。

第一個原因是深圳的新房和二手房倒掛嚴重,買到新房再倒賣後,利潤驚人。從今年7·15房地產新政出臺,新房銷售受到打壓,二手房市場「猛漲」,一二手房價倒掛嚴重。而大家都明白,只要是低於市場價買進來那就是賺的,撿到便宜了。如果直接取消限價,新房二手房一個價,沒有套利可言,估計深圳打新就不會這麼火爆了。同為一線城市,為什麼北京、廣州、上海打新就沒有這麼瘋狂?因為這幾個城市的房價倒掛沒有深圳嚴重,沒有多大的套利空間。

第二個原因是深圳的土地供應比較少。由於深圳地理位置的限制,無法向周邊拓展。按照同樣的人均用地來計算,深圳的商品房住宅用地比其他幾個一線城市少很大,每年商品房開發增量和存量都遠小於北上廣。所以,導致了深圳的房屋供應不足(這樣的數據很多,大家想關注的話可以自己去找)。物以稀為貴,房子少了就更容易上漲,留下炒作的空間。

第三個原因是外地炒房客多。深圳可以說是外地炒房客最多最集中的城市,深圳樓市的瘋狂,不僅是深圳本地資金炒作的結果,也是外地投資者炒作的結果。之前我說的所謂的炒房教父歐神,就曾經專門教人用信用卡套現,在深圳炒房。當然,目前東北、北京、天津、石家莊、鄭州等北方城市房價下跌,也促進了北方的資金南下炒房,而炒房的第一站就是深圳。

深圳房價上漲的第四個原因,應該還是要從貨幣因素上去找根源,今年前三季度寬鬆的貨幣,大量流入的結果。

中國央行各種貨幣工具花樣放水,說是想救實體經濟,但是這些資金其實很多還是流到了房地產行業。現在在銀行貸款非常好貸,不管是抵押貸款還是信用貸,只要你想貸,總有辦法能蔣錢從銀行拿出來。據說的有的銀行信用貸可以借到100萬,如果多找幾家銀行,多用幾個人的名額,打一套深圳的新房完全沒問題。從這裡大家也可以看到,深圳炒房的背後,到底加了多高的槓桿。

目前,中國央行和金融監管高層都已經放出了貨幣緊縮的信號。一旦明年貨幣供應水龍頭收縮,或者是按照高層的去債務槓桿的說法,現在這樣高槓桿炒房的人,極可能出現資金鏈斷裂。這是另外一個不可忽視的風險,也是為什麼監管高層和黨媒要聲討深圳的主要原因。

畢竟,高層是不希望通過這種槓桿斷裂的方式給樓市降溫的,這樣結果不管是炒房者還是銀行乃至地方政府,是一種三方都輸的局面。而只有房產稅開徵,讓這些炒房者承擔高額的稅負,抗得住的就扛,扛不住的就退出,同時地方財政還可以獲得滾滾財源。這才是市場的解決之道!

房地產市場山雨欲來!這兩天,央行行長、銀保監會主席說房地產是中國最大的灰犀牛,也就是說中國的房地產是最大的風險,而且是顯而易見的風險。這種高層明確將房地產定義為最大風險的說法,可以說非常罕見。接下來,控制和化解房地產風險將是重中之重,而房地產企業的日子會很難過,融資途徑會受到很大的限制,降槓桿會很痛苦,而且對於房價的調控,一定會出重手,而房產稅很可能就是制服這頭灰犀牛的殺手鐧。

所以,深圳這次房產稅就算落空,並不意味著中國房產稅不會開徵。而在2021年和2022年,房產稅這隻叫喚了多年的狼,可能真要來了!大家得做好準備!

責任編輯:宇真

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