父愛不是總如山：中國房地產稅的故事(圖)

【看中國2022年1月17日訊】我畢業後第一份正經工作在朝陽門。作為技校畢業的專業型人才，我很珍惜格子間搬磚的機會。每天早上8點出頭就到公司，先去飲水機那打一大壺水，然後回到小工位上，打開電腦努力工作。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

老闆豪哥每天到公司，進門看到第一個員工就是我，很早來公司，很晚下班。他非常感動，經常表揚後生難得，不像其他同事，每天撅著屁股炒股、摸魚。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

融洽的局面被意外打破。有一天他繞到我工位後想跟同事說事，發現我正在網上如飢似渴學習體育畫報泳裝特輯。他拍了拍我的肩膀說，最近沒啥事，要不你去研究下物業稅吧。

物業稅是我研究的一個正經課題。我請教了很多人，第一個拜訪的，是當時北京房地產中介協會的會長。我在他辦公室等了他一會。他回來後表示非常歉意，說自己剛在會議室跟同事研究一個二手房的產權問題：研究半天也沒研究出來，到底能不能交易。

我說房子產權能有啥研究的，不都70年嗎。他說小夥你剛來的吧。北京的住宅有幾十種產權。央產、軍產、校產、經濟適用房、小產權房，廉租房……所以你跟我聊物業稅，北京這種情況怎麼收？

拜訪的第二個人是一家央企總裁。我問他物業稅出臺，房價會不會降。他咯噔咯噔直笑，說物業稅是一個潘多拉魔盒，且現在制定政策的人，都是有房子的人，你說他們會制定政策，讓自己去交稅嗎？當時還住在地下室的我使勁點頭，彷彿知道一個天大的秘密。

回來後，我把調研寫了出來。當時月薪1800元的我，第一句寫，懸在半空中的物業稅，似乎要落地了。

一晃十五年過去了。物業稅已經沒幾個人提了，大夥管持有稅不叫物業稅，叫房地產稅。

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2021年10月底，房地產稅向前推進了一大步。全國人大授權國務院開展房地產誰改革試點的《決定》裡說：先試點，再立法。

這次試點，要比重慶和上海的試點更進一步。房地產稅，真的在路上了。

房地產稅沒來時，大家能找到各種理由來證明它的不合理。但等它突然來到眼前，大家發現，這就是一咬牙一跺腳的事兒。

過去二十年，房子是家庭最大的資產，已成為全民共識。房地產稅過去十年之所以遲滯不前，就是因為兩個理論問題始終無法釐清：稅基不明，稅源不清。

大家普遍有疑問。內地的土地制度學習的是香港制度，土地是國家的，房子是租用70年的，憑什麼交持有稅呀？但物權法的完善，意味著這個法理依據已經準備好了。

此外，在很多人看來，房地產稅最大的現實障礙，是北京房地產中介行業協會會長十幾年前說的那個問題，房子產權太複雜了：可以統計清楚嗎？價格評估沒有尋租空間嗎？但現在，大家不會有這種疑問了。經過房地產十幾年來的高速發展，商品房成為中國住宅的大多數，很多城市對於存量房，也有了初步評估價。

其實，隨著中國房地產浪潮的回落，除了一、二線核心城市外，大部分城市的住房不再是逐年增值的投資品，而是不斷折舊的大宗消費品。但有一點也已經形成共識：相比無房產者，有房產者還是享受了更多的城市化紅利。而且這並不是房產持有稅的第一次試點。

在它前世還叫「物業稅」時，財政部和國家稅務總局就牽頭，從2003年開始，分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、福建、天津等十個省區市，開展了「空轉」試點。很多城市物業稅「空轉」了六七年，也沒拿出一套完整方案。2009年，深圳曾向國稅總局上報過一套物業稅的運作方案，但「深圳方案」未獲總局同意。

就這樣，「空轉」真的成空轉了。

再後來，住建部開始牽頭了。上海和重慶的房產稅試點，就是那時促成的。只是住建部和財政部的分歧似乎一直存在。中國經營報報導說，住建部認為房產稅是房屋持有成本，並將其當作抑制房價的利器；而財政部看來，房地產稅是地方政府的稅源，不能用稅來控制房價。

房地產稅和房價的關係，已經有很多實證的數據。所有影響房價的因素，歸結起來就是兩個字——預期。只有在大眾預期降低的時候，房價才會降。

預期對於房價的影響，要遠遠大於房地產稅的實際影響。

2013年4月，房地產稅的「杭州方案」被送進了國務院。杭州方案借鑒了上海房產稅的方案，對新增房屋徵稅，但把原本的「房產稅」核心點轉入「房地產稅」這個新框架。它以家庭為單位，免征面積為人均60平米。杭州新成交的房產，按照購買者擁有的房產面積計算免征額，超出部分，房產稅稅率為：交易額的千分之四，或者千分之八。

這可能是最接近標準定義的房地產稅方案。不過在將要執行的前夕，方案被否了。

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2021年3月底，邊境線上的雲南省瑞麗市第一次封城，27天；7月4日開始封城20天；8月3日第三次封城直到現在。

一年有小半時間，瑞麗的商場飯店長時間關門，很多人沒法出城。最重要的，是財政開始不堪重負了。最終，連曾挂職瑞麗副市長的作家戴榮裡都忍不住得罪前同僚，發出公開信替瑞麗百姓求助。他說，瑞麗曾是一個「藏富於民」的城市。政府的公共財政缺少雄厚的經濟基礎，綿長的邊境線防護，一輪又一輪的疫情支出，讓這個城市不堪重負：瑞麗需要祖國的關愛。

內蒙古的額濟納旗，情況是一樣的。有一段時間，對於在當地隔離的外地遊客，額濟納旗政府每天只能免費供應一頓午飯。

社交媒體上，這兩個地方的官員被罵得狗血淋頭。在全國一盤棋的防疫要求下，財政實力不雄厚的地方，比大家想像得要艱難。比如額濟納旗，2021年上半年預算收入和支出分別為1.7億和6.3億元。

瑞麗和額濟納旗遇到的問題，歸根結底是錢的問題，是1994年分稅制改革遺留下來的問題。分稅制改革讓財政大權歸中央政府，這留下了後遺症：中央財權和事權的不對稱。

85%的財政支出，要由地方政府自己負擔。2020年，中央財政盈餘4.9萬億，地方財政赤字13.4萬億，相比2017年，多了5萬億。所以我們可以看到，很多地方政府表外融資寅吃卯糧，來保持收支平衡。而且地方政府認為中央會無限兜底，用匈牙利經濟學家科爾奈的話說是：父愛主義。

地方債務規模迅速膨脹，賣地成了最大的收入。排名前幾的城市，財政對賣地的依存度已經超過了100%。

這種大背景下，房地產稅對於地方財政的持續穩定，就顯得尤為重要。從經合組織的30多個國家平均數據來看，房地產稅一般佔到地方財政的三分之一。

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2013年的杭州方案被否後，房地產稅的工作，有一段時間外界看來似乎躺平了。

八年後，它再次被熱烈討論。即使沒有細則，但網路上言之鑿鑿的預測，依然如潮。仔細閱讀《決定》會發現，房地產稅的真正落地，依然留足了時間和空間。比如，雖然規定試點期限為五年，但具體的實施啟動時間，至今還沒有確定；哪怕試點五年期滿，離房地產稅的全面鋪開可能依然有距離。

人大對此有心理準備。在《決定》的末尾，說「需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人大常委會決定」：條件成熟時，及時制定法律。

十五年前我剛入行寫物業稅時，中國城市化率還不到44%，現在中國城市化率已經達64%了。幾億人進城買了商品房。截至2020年中國住房總市值已經超過了400萬億人民幣了，是GDP的4.1倍。

經合組織38個國家中，大部分都徵收房地產稅，很多的徵收時間已經有上百年。加拿大的房地產稅歷史是130年，美國已經徵收了229年。

對它們的研究，基本達成了兩點共識：開徵不動產稅的國家，房價受到了衝擊而波動；房地產稅對房價的衝擊，隨時間而減弱，20年後衝擊徹底消失。

十五年前採訪的那個領導人的前秘書說得對，它真的就像盲盒。當然時代也在變化，他說的另一個阻力，「制定政策的人都是有房子的人」，現在基本不復存在了。

前些時，看到微博上有網友說，他同事前兩天看到一個新聞，說上海有人買了泰禾的房子，房子出問題延期了，但是卻已經被通知去交房產稅了。

這個網友悄悄湊過去說：新聞裡那個悲催的傢伙，就是我……

責任編輯:宇真

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