房地產業已開始坍塌(圖)

2022-03-09 08:35 作者: 獸爺
手機版 简体 0個留言 列印 特大

房地產
房地產(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2022年3月9日訊】昨天,我聽朋友講了一個就發生在他身邊的故事。

鄭州市民李先生從事服裝生意。去年7月20日暴雨過後,他去自己的倉庫看了看,價值大概兩百萬的貨物,不見了。

7月30日,鄭州發現首例本地陽性感染病例,又開始了全市1200萬人的核檢工作。李先生的復工計畫,被打亂。

接下來的9月和10月,他的生意慘淡。但這還不是底。到了11月,鄭州再次爆發疫情。但房子的月供、家庭開銷、經營類貸款,這些開支,還是每天一睜眼都要考慮的事情。

無奈之下,李先生把房子拿到中介門店掛牌。房子的按揭貸款早已全部還清,但為了自己的服裝生意,他又把房子做了現房抵押貸款。

但這時的鄭州樓市,已跌入低谷。中介朋友說,鄭州暴雨後,幾乎就沒有人看房了:

這不是價格降多少的事。

李先生斷供了。房子交給了銀行,成為了法拍房。他和家人現在租一套房子居住。

把所有省份所有城市的法拍房對比下,你可以發現,在中國的熱點城市裡,法拍房數量最多的三個城市分別是:

鄭州、蘇州、杭州。

鄭州的法拍房數量達到37235套,是中國省會城市裡數量最多的。這其中,有1.1萬套集中在金水區。

金水區是鄭州市乃至全河南人口最多、經濟最有活力、也是最富有的一個區。

但去年,很多像李先生這樣的鄭州人,在與生活的抗爭中,敗了下來。

在鄭州的銀行朋友說,他們的信用卡逾期和房抵貸不良率都上升了。

1.2016年,鄭州一位強人的政治生涯被終結。四年時間裏,他完成了其他人不敢想像的事:

拆遷村莊627個,動遷175.6萬人。

這場拆遷的規模,堪比三峽大移民。那幾年,鄭州的空氣質量,連續排名全國倒數第二。

運動帶來一個好的結果,是鄭州成為了「城中村清零」的城市。貨幣化補償的帶來的巨大流動性,恰逢中國樓市的狂潮。然後,鄭州樓市起飛了。

2016年,鄭州誕生了16個地王。尤其是2016年8月18日,從中午到晚上九點,在歷經9個多小時、233輪的競價後,中國金茂用35億元的代價,拿下了在鄭州北龍湖的一個地塊,樓面價是3.69萬元。

同一天,融創拿下了另外一個地王,樓面價只比金茂少了一點點。

鄭州房產人都在歡呼這個中原中心城市超越了廣州,成為新一線城市房價的領頭羊。但那一天,成為鄭州房地產市場至今不可逾越的高點。

金茂和融創拍下北龍湖地王27天後,鄭州公布了調控政策,熔斷機制出臺。之後,鄭州進入了五年調控時期。

政策之嚴格。二手房交易中,執行全國最嚴苛的20%差額稅的唯二城市,一個是北京,另外一個就是鄭州了。

市場的熱度卻並沒有被衝斷。2019年10月,面對瘋狂湧入鄭州融創城的購房者,融創一位銷售說:

不要把他們當人看,還不是像狗一樣屁顛屁顛跑來了。

說這話的銷售想不到,「像狗一樣的購房者」,有一天會突然從售樓處消失不見。

2020年9月17日,鄭州艾美酒店,河南省的開發商們濟濟一堂,就共同關心的話題展開討論。在談到打折促銷問題時,大家意見出奇地一致:

都怪恆大。

當時恆大剛喊出了全國樓盤7折促銷的口號,讓大家心裏很不爽。把恆大一通亂捶,分析了各種利弊後,開發商們達成一致,絕不降價。

沒過多長時間,「不降價聯盟」就瓦解了。綠博金科天籟城、萬科蘭喬聖菲一降再降,北龍湖的碧源榮府原價5.6萬/平米,乾脆降到了每平米3萬多。

這不是最壞的時候。

暴雨過後,河南房企的帶頭大哥建業,把自己的各種損失統計了一下,發現各種經濟損失超過了50億。他們一年要賣超過10萬套房子,每個月差不多就要交付1萬套。暴雨讓建業9400套房子沒法按時交付。

建業於是寫了份情況說明,用了個危機感很重的標題,在去年8月初交給了有關部門。

信裡建業訴苦很多,鋪陳了那麼多經營困難的話,最後落實的請求事項裡,最重要的一項不是請求撥款,也不是建議放鬆調控政策,而是懇求省委省政府協調有關市縣區,盡快償還多年來拖欠的各類款項:

超過50億。

說是求救信,不如說是催款書。這和你包叔討債時的窩囊樣,真是一模一樣。

建業之後,河南房企永威、正商、鑫苑、康橋有樣學樣,都給政府寫了求援信。獸爺打聽了一下,信確實起到了作用,他們要回了部分欠款。

開發商們可能漏掉了最重要的事情。如果他們預料到去年下半年的市場情形,他們應該會多要點政策,讓政策寬鬆一點,讓政策來得更快一點。

2.3月1日,鄭州公布的救市19條政策,大家都看到了。重要的有這麼幾條:

鼓勵大學生、外來務工人員在鄭州購房;

老年人來鄭投靠親屬,可新購一套房;

鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸;

下調住房貸款利率、降低部分家庭的二套房首付比例。

從2017年至今,五年過去了,鄭州是第一個旗幟鮮明進行政策鬆綁的新一線城市。而且,他們成功做到了。之前,很多城市想要嘗試,結果都扑街了。

鄭州為什麼是第一個,不瞭解這座城市的人,都想不通。

2018年7月,北龍湖金茂府推出了空中四合院大平層,每平米超過了10萬元;曾同一天廝殺摘地王的融創中原壹號院,其一樓帶院產品單價則達到每平米13萬元。

鄭州房價均價,也在那個月達到每平米13719元。

癲狂之後,是漫長的冰凍和調整。站在山頂的鄭州樓市,之後馬上迎來下行期。從2018年7月到今天,鄭州房價跌了3年多,到今年1月,鄭州新房成交均價每平為11551元。

就在去年河南開發商們發出求救信後,鄭州的市場形勢進一步急轉直下。河南一家本地房企,整個一月份的銷售量是:

2套。

2月14日,河南本地房企名門地產的員工們剛放假回來,又接到了一份帶薪休假安排通知,時間是從2月17日到5月31日,期間發放最低保障工資2000元。

名門地產曾是鄭州的「土地爺」,但從2017年開始,這家公司的苗頭就不對了。

他們先是把名門時代城的部分股權賣給碧桂園,後來乾脆完全退出。之後,又把名門橙邦交給了買榜單出名的佳源國際。賣地都救不了自個,名門地產於是做出了自己的選擇:

躺平。

過去一年多,這家公司不發工資,給員工放假。這種非暴力不合作的態度,已經出現人傳人現象。

鄭州的朋友說,類似的開發商,鄭州現在有十幾家。有的公司放假到3月1號,有的放假到4月10號,有的跟名門地產一樣,直接放到勞動節後了。

胡葆森說,對優秀的企業來說目前至少還在白銀時代,但對很多已經躺平的企業來說,黑鐵時代都不是了。鄭州19條出來後,有網友不解地問:

政策能讓在ICU的人轉到KTV嗎?

3.在鄭州公布救市的第二天,銀保監會郭主席表示,去年房價下降,房地產的泡沫化、貨幣化的問題發生了根本性的扭轉。

他同時說,不希望調整太劇烈,對經濟影響太大。

還是要平穩轉換。

我理解,這算是中國房地產的政策面拐點了。在經歷了劇烈的一年房地產去桿槓後,這個行業應該會適當放鬆了。

鄭州打響新一線城市全面救市的第一槍後,體現出地方政府在樓市問題上越發有現實感。前幾天,青島也跟進了。陸陸續續,應該很多城市都會跟進。

政策公布的前後兩天,鄭州金水區的未來·天奕項目,就突然湧進來很多衣著得體的購房者。這個項目的房子,售價普遍在七百多萬,有客戶深夜一次性付款千萬買房。

一部分人的積極性,已經被充分調動起來了。

這座城市人口在過去十年增長了397萬人,在中國所有城市裡排名第五。鄭州市領導在2月中旬經濟工作會議上還說,每年要吸引20萬大學生留在鄭州。

所以只要政策寬鬆些,不出現黑天鵝事件,地產商自己不撒絕戶網、拔韭菜根,這種人口淨流入的中心性城市的樓市,未來不會有太大的問題。

鄭州救市19條發布的當天,一家開發商的投資部門就把政策反覆研究好幾遍。人才購房補貼,土拍門檻降低,鼓勵二手房交易,貨幣化安置,這些都是實質性的利好。但他們期待的政策,在文件裡並沒有找到。

目前的政策對房企拿地積極性釋放的利好,只有下調保證金比例,延緩尾款支付時間。但只有把所有尾款交齊了,開發商才能辦證、開盤。看看同行一個月成交兩套房子的戰績,大家都有點心裏發怵。他們最後的結論是:

客戶的信心重建,要比房企更早,也更重要。

並不是每一座城市、每一家房地產公司都能挺過這一輪。客戶不買房了,房企不拿地了,大家都躺平了。不少城市,三角形倒了兩條邊。

去年,河南的一個地級市發現,他們的經營性用地賣不動了,外地房企不來參加土拍了,本地房企表示有心無力。今年,他們為土拍想出了一個辦法:

讓紀檢部門牽頭。

還有幾天,就是鄭州集中供地的日子了。

2020年,17座萬億GDP城市裡,鄭州的土地財政依賴程度是28.9%,排名第一。

4.最近我總在琢磨郁亮提出的「黑鐵時代」。

這個詞是羅馬神話的記年法,根據人和神的關係,把人類歷史分為四個時代。黃金時代,神和人和諧共處;白銀時代,宙斯掌權,開始和人類發生矛盾;青銅時代,人類不敬神了,互相之間開始打仗;黑鐵時代,神不再庇護人類,人類弱肉強食。

黑鐵時代,就是現實世界的真實寫照。在郁亮的語境裡,房地產從2020年的白銀時代到2022年的黑鐵時代,只用了三年。

雨露不再,只剩雷霆。

神逐漸拋棄房地產,這倒不是最可怕的,因為神總是忍不住關懷人類;從羅馬神話來看,黑鐵時代之所以黑暗,是信仰崩塌了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)

来源:中國數字時代

本文短网址: 版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
榮譽會員


善举如烛《看中国》与您相约(图)

看完這篇文章您覺得

評論



加入看中國會員

神韻晚會
神韻作品
捐助
退党

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

x
我們和我們的合作夥伴在我們的網站上使用Cookie等技術來個性化內容和廣告並分析我們的流量。點擊下方同意在網路上使用此技術。您要使用我們網站服務就需要接受此條款。 詳細隱私條款. 同意