房地产业已开始坍塌(图)

2022-03-09 08:35 作者: 兽爷
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房地产
房地产(图片来源:Adobe stock)

【看中国2022年3月9日讯】昨天,我听朋友讲了一个就发生在他身边的故事。

郑州市民李先生从事服装生意。去年7月20日暴雨过后,他去自己的仓库看了看,价值大概两百万的货物,不见了。

7月30日,郑州发现首例本地阳性感染病例,又开始了全市1200万人的核检工作。李先生的复工计划,被打乱。

接下来的9月和10月,他的生意惨淡。但这还不是底。到了11月,郑州再次爆发疫情。但房子的月供、家庭开销、经营类贷款,这些开支,还是每天一睁眼都要考虑的事情。

无奈之下,李先生把房子拿到中介门店挂牌。房子的按揭贷款早已全部还清,但为了自己的服装生意,他又把房子做了现房抵押贷款。

但这时的郑州楼市,已跌入低谷。中介朋友说,郑州暴雨后,几乎就没有人看房了:

这不是价格降多少的事。

李先生断供了。房子交给了银行,成为了法拍房。他和家人现在租一套房子居住。

把所有省份所有城市的法拍房对比下,你可以发现,在中国的热点城市里,法拍房数量最多的三个城市分别是:

郑州、苏州、杭州。

郑州的法拍房数量达到37235套,是中国省会城市里数量最多的。这其中,有1.1万套集中在金水区。

金水区是郑州市乃至全河南人口最多、经济最有活力、也是最富有的一个区。

但去年,很多像李先生这样的郑州人,在与生活的抗争中,败了下来。

在郑州的银行朋友说,他们的信用卡逾期和房抵贷不良率都上升了。

1.2016年,郑州一位强人的政治生涯被终结。四年时间里,他完成了其他人不敢想象的事:

拆迁村庄627个,动迁175.6万人。

这场拆迁的规模,堪比三峡大移民。那几年,郑州的空气质量,连续排名全国倒数第二。

运动带来一个好的结果,是郑州成为了“城中村清零”的城市。货币化补偿的带来的巨大流动性,恰逢中国楼市的狂潮。然后,郑州楼市起飞了。

2016年,郑州诞生了16个地王。尤其是2016年8月18日,从中午到晚上九点,在历经9个多小时、233轮的竞价后,中国金茂用35亿元的代价,拿下了在郑州北龙湖的一个地块,楼面价是3.69万元。

同一天,融创拿下了另外一个地王,楼面价只比金茂少了一点点。

郑州房产人都在欢呼这个中原中心城市超越了广州,成为新一线城市房价的领头羊。但那一天,成为郑州房地产市场至今不可逾越的高点。

金茂和融创拍下北龙湖地王27天后,郑州公布了调控政策,熔断机制出台。之后,郑州进入了五年调控时期。

政策之严格。二手房交易中,执行全国最严苛的20%差额税的唯二城市,一个是北京,另外一个就是郑州了。

市场的热度却并没有被冲断。2019年10月,面对疯狂涌入郑州融创城的购房者,融创一位销售说:

不要把他们当人看,还不是像狗一样屁颠屁颠跑来了。

说这话的销售想不到,“像狗一样的购房者”,有一天会突然从售楼处消失不见。

2020年9月17日,郑州艾美酒店,河南省的开发商们济济一堂,就共同关心的话题展开讨论。在谈到打折促销问题时,大家意见出奇地一致:

都怪恒大。

当时恒大刚喊出了全国楼盘7折促销的口号,让大家心里很不爽。把恒大一通乱捶,分析了各种利弊后,开发商们达成一致,绝不降价。

没过多长时间,“不降价联盟”就瓦解了。绿博金科天籁城、万科兰乔圣菲一降再降,北龙湖的碧源荣府原价5.6万/平米,干脆降到了每平米3万多。

这不是最坏的时候。

暴雨过后,河南房企的带头大哥建业,把自己的各种损失统计了一下,发现各种经济损失超过了50亿。他们一年要卖超过10万套房子,每个月差不多就要交付1万套。暴雨让建业9400套房子没法按时交付。

建业于是写了份情况说明,用了个危机感很重的标题,在去年8月初交给了有关部门。

信里建业诉苦很多,铺陈了那么多经营困难的话,最后落实的请求事项里,最重要的一项不是请求拨款,也不是建议放松调控政策,而是恳求省委省政府协调有关市县区,尽快偿还多年来拖欠的各类款项:

超过50亿。

说是求救信,不如说是催款书。这和你包叔讨债时的窝囊样,真是一模一样。

建业之后,河南房企永威、正商、鑫苑、康桥有样学样,都给政府写了求援信。兽爷打听了一下,信确实起到了作用,他们要回了部分欠款。

开发商们可能漏掉了最重要的事情。如果他们预料到去年下半年的市场情形,他们应该会多要点政策,让政策宽松一点,让政策来得更快一点。

2.3月1日,郑州公布的救市19条政策,大家都看到了。重要的有这么几条:

鼓励大学生、外来务工人员在郑州购房;

老年人来郑投靠亲属,可新购一套房;

鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷;

下调住房贷款利率、降低部分家庭的二套房首付比例。

从2017年至今,五年过去了,郑州是第一个旗帜鲜明进行政策松绑的新一线城市。而且,他们成功做到了。之前,很多城市想要尝试,结果都扑街了。

郑州为什么是第一个,不了解这座城市的人,都想不通。

2018年7月,北龙湖金茂府推出了空中四合院大平层,每平米超过了10万元;曾同一天厮杀摘地王的融创中原壹号院,其一楼带院产品单价则达到每平米13万元。

郑州房价均价,也在那个月达到每平米13719元。

癫狂之后,是漫长的冰冻和调整。站在山顶的郑州楼市,之后马上迎来下行期。从2018年7月到今天,郑州房价跌了3年多,到今年1月,郑州新房成交均价每平为11551元。

就在去年河南开发商们发出求救信后,郑州的市场形势进一步急转直下。河南一家本地房企,整个一月份的销售量是:

2套。

2月14日,河南本地房企名门地产的员工们刚放假回来,又接到了一份带薪休假安排通知,时间是从2月17日到5月31日,期间发放最低保障工资2000元。

名门地产曾是郑州的“土地爷”,但从2017年开始,这家公司的苗头就不对了。

他们先是把名门时代城的部分股权卖给碧桂园,后来干脆完全退出。之后,又把名门橙邦交给了买榜单出名的佳源国际。卖地都救不了自个,名门地产于是做出了自己的选择:

躺平。

过去一年多,这家公司不发工资,给员工放假。这种非暴力不合作的态度,已经出现人传人现象。

郑州的朋友说,类似的开发商,郑州现在有十几家。有的公司放假到3月1号,有的放假到4月10号,有的跟名门地产一样,直接放到劳动节后了。

胡葆森说,对优秀的企业来说目前至少还在白银时代,但对很多已经躺平的企业来说,黑铁时代都不是了。郑州19条出来后,有网友不解地问:

政策能让在ICU的人转到KTV吗?

3.在郑州公布救市的第二天,银保监会郭主席表示,去年房价下降,房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转。

他同时说,不希望调整太剧烈,对经济影响太大。

还是要平稳转换。

我理解,这算是中国房地产的政策面拐点了。在经历了剧烈的一年房地产去杆杠后,这个行业应该会适当放松了。

郑州打响新一线城市全面救市的第一枪后,体现出地方政府在楼市问题上越发有现实感。前几天,青岛也跟进了。陆陆续续,应该很多城市都会跟进。

政策公布的前后两天,郑州金水区的未来·天奕项目,就突然涌进来很多衣着得体的购房者。这个项目的房子,售价普遍在七百多万,有客户深夜一次性付款千万买房。

一部分人的积极性,已经被充分调动起来了。

这座城市人口在过去十年增长了397万人,在中国所有城市里排名第五。郑州市领导在2月中旬经济工作会议上还说,每年要吸引20万大学生留在郑州。

所以只要政策宽松些,不出现黑天鹅事件,地产商自己不撒绝户网、拔韭菜根,这种人口净流入的中心性城市的楼市,未来不会有太大的问题。

郑州救市19条发布的当天,一家开发商的投资部门就把政策反复研究好几遍。人才购房补贴,土拍门槛降低,鼓励二手房交易,货币化安置,这些都是实质性的利好。但他们期待的政策,在文件里并没有找到。

目前的政策对房企拿地积极性释放的利好,只有下调保证金比例,延缓尾款支付时间。但只有把所有尾款交齐了,开发商才能办证、开盘。看看同行一个月成交两套房子的战绩,大家都有点心里发怵。他们最后的结论是:

客户的信心重建,要比房企更早,也更重要。

并不是每一座城市、每一家房地产公司都能挺过这一轮。客户不买房了,房企不拿地了,大家都躺平了。不少城市,三角形倒了两条边。

去年,河南的一个地级市发现,他们的经营性用地卖不动了,外地房企不来参加土拍了,本地房企表示有心无力。今年,他们为土拍想出了一个办法:

让纪检部门牵头。

还有几天,就是郑州集中供地的日子了。

2020年,17座万亿GDP城市里,郑州的土地财政依赖程度是28.9%,排名第一。

4.最近我总在琢磨郁亮提出的“黑铁时代”。

这个词是罗马神话的记年法,根据人和神的关系,把人类历史分为四个时代。黄金时代,神和人和谐共处;白银时代,宙斯掌权,开始和人类发生矛盾;青铜时代,人类不敬神了,互相之间开始打仗;黑铁时代,神不再庇护人类,人类弱肉强食。

黑铁时代,就是现实世界的真实写照。在郁亮的语境里,房地产从2020年的白银时代到2022年的黑铁时代,只用了三年。

雨露不再,只剩雷霆。

神逐渐抛弃房地产,这倒不是最可怕的,因为神总是忍不住关怀人类;从罗马神话来看,黑铁时代之所以黑暗,是信仰崩塌了。

(文章仅代表作者个人立场和观点)

来源:中国数字时代

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