房貸利率下調對資本市場和居民的影響(圖)


【看中國2022年5月23日訊】5月20日,中國央行公布LPR報價,一年期LPR維持不變仍為3.7%。但對於房貸人群影響重大的5年期以上LPR,從4.6%下調15個基點至4.45%,大超市場預期。

房地產市場事關民生,無論是有房的還是沒房的,都非常關房地產的每一項政策。疫情衝擊之下,刺激政策繁多,但事關房地產的政策總是能夠輕而易舉地衝上熱搜頭條。

今年以來,有上百個地市出臺了各種包括但不限於調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購房、為房企提供資金支持等方面。政策力度不可謂不大,但從房地產銷售數據來看,效果顯然十分有限。

在不斷強調「房住不炒」的當下,為何各地紛紛放鬆樓市,央行也出了「下調利率」這一重磅政策?後續對於股市、房地產市場以及個人來說,又有何影響呢?

首先說對於資本市場的影響。無論是下調個人首套住房貸款利率下限20BP,還是下調5年期LPR15BP,這些可以說是在2016年之後鮮有的全國意義上的重磅房地產刺激政策,信號意義巨大,所以必然會引起資本市場一波巨大的炒作。5月13日政策發布後,萬得房地產指數暴漲4.37%,狹義交易日又開盤大漲4.3%。但資本市場向來看重預期,最怕「靴子落地」。5月20日公布LPR後,房地產指數不漲反跌1.2%。對於房地產上市公司而言,政策目標或許已經來到了拐點,但對於那些已經暴雷和馬上暴雷的房地產上市企業而言,能否堅持到最後,仍然是尚未可知。因此當前上市房企炒作的價值確實有,至於長期投資價值,則需要打上一個大大的問號。畢竟政策不是萬能藥,對於病入膏肓的病人來說,也是無能為力的。

其次是對於房地產銷售市場的影響。目前來看,房地產銷售自去年7月以來已連續10個月同比負增長,而且近期受到疫情的影響,跌幅仍在加大。根據克而瑞統計,2022年4月,TOP50房企中超9成房企單月全口徑銷售額同比下滑,同比降幅基本在30%以上。如果可考慮到5月後疫情的擾動因素修復,今年下半年大概率房地產銷售數據會持續的修復。同時,根據歷史上房地產調控的經驗來看,銷售數據的改善會滯後於房貸利率下降約半年左右,但同時考慮到疫情對於銷售的影響,以及線下消費活動的正常化,房地產銷售的改善可能仍需要不短的時日。

最後是對於居民新購房以及正在還貸款的人的影響。先說對於剛需購房者,按照5月13日和5月20日之後的政策來看,首套房的利率最低可以到4.25%,二套房利率最低可以達到5.05%。對於剛需來說,應該是一個非常具有吸引力的利率。至於說很多人關心的「現在要不要上車,要不要等等看」這類的問題,沒有人能夠買在絕對的低點,對於剛需者而言,短期後續LPR調降的空間已經非常小,房貸利率下降的空間有限,已經是一個相對不錯的時點。當然,對於買房這件事,仁者見仁智者見智,沒有絕對的正確,更多是個人的需求。

另一類受到比較大影響的則是正在還貸的人群。一般來說,銀行都是以5年期LPR作為基準,併進行一定的加點,與購房者在合同中約定利率,並每年調整一次。如果利率調整日期在5月20日之後的,那調整後的利率將比調整前低0.15%。至於很多約定在每年1月1日調整利率的,就只能等待到明年後才能享受到優惠的利率。而按照估算,如果貸款50萬元,等額本息方式還款30年,大約一共能夠減少利息支出1.6萬元。

責任編輯:宇真

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