中国百姓购买力透支近极限 房价由涨转跌已来临

泡沫存在已是不争的事实，对于房价收入比，联合国人居中心的标准是3：1；世界银行的标准是5：1，超过这个上限，房地产市场就会停顿。“人人享有适当住房”是联合国《人居议程》的核心目标。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现，也是任何一个负责任政府不能回避的重大责职。

而世界银行定出这么个房价收入比上限的标准5：1，则更多地是从房地产经济内在的运行规律而言的。根据联合国《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴，分析GDP达1000美元时居民消费结构，我们就可以发现，以美国、英国、法国和日本为例，其住房消费支出比例最大的为英国13．8%，最小为法国8． 3%。

而房价收入比为5：1，这说明什么?这说明在这些西方国家，如果一个城市的人均可支配年收入为1．3万元，按一家3口人计，户均可支配年收入为3．9万元，则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为19．5万元。

如果以住房消费支出比例最大的英国13．8%为标准计，则为购买这套19．5万元的住房，所需时间为19．5÷（3．9×13．8%）=36．2 年（在这里，为计算方便起见，我们假设收入、房价都不增长）。如果一个人25岁参加工作，则当其61岁时，可以为这套房子付清全部费用。在退休年龄65岁前，其可以付清全部费用，应该说是可以接受的。

但是，如果当房价收入比超过5：1，由上面的分析可知，这样的房价，对于大多数人来说，显然是不可接受了。如果过高的房价不能为大众所接受，那么，房地产市场自然要停顿了。这就是世界银行房价收入比为5：1，其所蕴含的内容。

我们明白了联合国人居中心和世界银行房价收入比上限的由来，自己就很容易判断目前我国一些城市的房价到底是否存在泡沫了。国家统计局发表的统计公报显示，2003年我国人均GDP首次突破1000美元，达1090美元。然而与此同时，我国有些城市的房价收入比也已经达到了10：1，有的甚至超过了 12：1，远远超过了联合国人居中心标准的上限3：1；世界银行标准的上限5：1。这里面到底有没有泡沫呢?其实，每个人都是不难做出判断的。

然而，我国的许多房地产开发商都借口国情有别，而拒不承认房地产存在泡沫，或者说泡沫非常小，甚至一些经济学家和政府部门的官员也都站出来执同一态度。这到底是怎么回事呢?

是由于中国人多地少?可有的国家和地区，人多地少的情况比我们还严重哟。是中国老百姓特别能吃苦耐劳?这个也许是事实，但是，可以肯定地说，即便中国老百姓最节衣缩食，其实也实在是难以承受得起这高昂的房价了──

当房价收入比达到12：1时，如果一个城市的人均可支配年收入为1．3万元，按一家3口人计，户均可支配年收入为3．9万元，则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为46．8万元。

对于这样的一套房子，该城市平均收入的家庭如果想买，则不吃不喝也得10多年。而如果以最长年限按揭贷款30年的方式购买此房，则首付20%要 8．8万元，按10月29日生效的个人住房贷款年利率5．31%计，则月供约需2113元。那么，这3口之家，日常每月生活费还剩3250-2113= 1137元，人均1137÷3=379元。

面对这样的现实，一些房地产开发商、经济学家，甚至一些政府官员还在口口声声地声称房地产不存在泡沫，真不知他们立论的依据何在?而个别经济学家提出的“穷人买不起住房不要紧，可以由富人买了第二套住房出租给他们住”的言论，更是容易让人想起历史上那句“何不食肉糜”的名言。

由于卖房好比整体出售，出租房屋好比零售，“整售价”应该低于“零售价”，用房地产市场的行话来说，就是房屋售价低于租金总和（这里“租金总和” 与“房屋售价”之差，就是投资购房者的“投资回报”）。当“穷人”买不起住房时，正常情况下，自然是更加租不起相应水平的住房了。

因此，可以肯定地说，在一些房价收入比已达到甚至已超过12：1的城市，房地产市场其实已陷入了自住者买不起，投资者租不出的困境。如果此时，在该城市的房地产市场上，如果房价还在继续上涨，则最大的可能，是进入了“缩量空涨阶段”；而如果此时依然供需两旺，甚至库存（空置房）有所下降，则几乎可以肯定地说，是那些投机者在兴风作浪、大胆地赌上一把，这是在上演最后的疯狂了。

遗憾的是，在一些城市，事至今日，也看不到全年住宅用地供应计划的公布，更不要说有当时能够顺应按揭贷款的力度，而相应主动地调节供地的数量了。而更让人难以理解的是，在一些城市，对炒卖火车票这样的投机行为也要屡屡打击，但在过去很长一段时间里，我们很少能够看到有关部门对炒房行为的打击，相反，个别的却是对此行为极力迎合。

正当建设部政策研究中心课题组出台报告《怎样认识当前房地产市场形势》，告诉大家，目前房地产并没出现泡沫，现阶段房价下跌并不一定就是好事的时候，金融部门却早已认识到了“房地产泡沫”的严重程度，并正在采取一步又一步行动──“五一”期间暂时停贷，“五一”后对房贷提高门槛，内部对违规放贷进行清查，央行一次次发出防范风险的警告，银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》……

在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中，可圈可点的是作出了这样的明确规定：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。

银监会的这一规定，从根本上讲是对越演越烈的、日益加剧的透支未来的方式（即按揭购房）进行购房的行为作出了理性的限制，从而收到限制房价收入比的功效。另外，打击炒房行为，虽非金融部门的分内事，但是银监会的这一规定，无疑也是对利用银行资金进行炒房的行为，进行了严格的限制和严厉的打击。可以毫不夸张地说，对越演越烈的利用银行资金进行炒房的行为，起到的是釜底抽薪的作用。

而央行宣布的从10月29日起的加息决定，虽然是出于整个宏观经济的考虑所做出的决定，并非单单针对房地产市场而来。但是，其对整个房地产市场方方面面所发生的影响，依然是不可估量的。

我们在前面已经分析过，房价收入比高达甚至超过12：1的奇特现象，是在“按揭贷款购房”，“土地储备、招拍挂出让土地”以及“房地产的投机炒作”这三个因素的协同作用下才得以实现的。

现在，这三个因素中的“按揭贷款购房”和“对炒房行为的放纵不管”这两个因素已经得到改变，不难推测，在那些房价偏高的城市，建立于非理性基础之上的房价一路高歌猛进，应该已经走到了尽头，房价由涨转跌的拐点已经悄然来临。

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