江苏盐城物价局价格认证中心虚假评估的黑幕

　　刘先生是香港某公司的董事，原参股经营江苏汇丰通信有限公司并担任董事长。他所指的“房子”，是江苏汇丰通信有限公司持有产权的汇丰大厦。这栋位于盐城市文港北路169号的八层楼，是于1998年造起来的集商业、餐饮、厂房于一体的综合商务楼。盐城这座地级城市，近5年在当地市委、市政府的领导下，经济发展突飞猛进，房地产市场持速升温。由于该房产地处汽车总站与铁路附近的繁华地段，经商多年的刘先生一直自信，这样的楼盘，升值潜力肯定无限。

　　然而时下，这栋楼的一个层面的沿街门面房却被贬值拍卖，这让刘先生非常愤怒。他认为，江苏省盐城市物价局价格认证中心(前身名称为盐城市价格事务所)，不符合实际情况，提供虚假评估报告是让他蒙受经济损失的最直接原因。

　　评估贷款

　　事情还要从头说起。1998年6月，汇丰公司出于业务发展需要，试图向银行贷款，并准备以刚竣工不久、尚未装修的汇丰大厦作贷款抵押。为了解抵押资产价值，申请贷款前汇丰公司聘请盐城市价格事务所对汇丰大厦进行了整体资产评估。

　　记者在这份名为“盐城市价格事务所关于江苏汇丰通信有限公司综合楼评估报告(盐市价事估字[1998]11号)”的评估报告上看到，盐城市价格事务所认为“委估物位于文港北路东侧，紧邻汽车总站，交通便捷，规划中的铁路也将在附近通过，极具升值潜力，周围环境状况良好。”因此最终评定，汇丰大厦总价值为 2800万，其中一楼楼面价格为每平方米4200元，建筑面积为916平方米，因此总价值为385万元。

　　1999年5月至11月，汇丰公司以汇丰大厦一楼向中国工商银行盐城市东进支行抵押贷款270万元。事隔一年后，汇丰公司又聘请价格事务所再次做出鉴定，基本评价与第一次一致，由于考虑到折旧，所以鉴定一层楼面价值为377万。

　　事情到此，似乎一切都顺理成章，然而随后发生的状况却是他始料不及的。

　　2001年，刘先生前往香港、上海发展，因而汇丰公司暂停营业，未能清偿到期贷款，东进支行于2003年年底一纸诉状将其告上法庭。2004年4月，盐城市中级人民法院做出裁定，将汇丰大厦的一层房地产以拍卖方式出售，所得的拍卖款用于偿还工行债务。拍卖前，法院依旧委托物价局价格认证中心对该房产做出估价。

　　虚假评估 房价“不翼而飞”？

　　这一次的估价让刘先生大跌眼镜。该报告描述：“公用面积占一楼的份额较大，可实际用于营业的面积利用率不高；标的周围商业环境一般……人车流量一般”，最终被定价为220万元。

　　由于当时的刘先生已经离开盐城，本以为这一次评估是盐城经济大步倒退的原因而导致盐城房产价格下跌，因此当时也没当一回事，事后刘先生回到盐城，看到盐城的经济发展状态，刘先生被彻底激怒了。“房价一直在涨，就算加上折旧，也不可能跌这么多？”

　　对此，盐城市物价局价格认证中心价格鉴证员任冠杰在接受记者采访说：“每次报告都是真实价格鉴定，存在差错，只要价格认证中心出了报告，都是正确的，你们能够怎么样？”。记者注意到，前后两次的价格鉴定，事务所采用了不同的鉴定方案，第一次使用了重置成本法和市场比较法，而后一次在价格定义中说明采用公开市场价格标准确定的客观合理市场价格，但在价格鉴定的说明中却又说是使用的是收益法。

　　记者就房产评估价格是否合理向当地业内人士进行求证。一位在当地有影响的房地产公司老总在接受记者采访时表示，最近两年，盐城的房地产市场行情非常好，住宅用房一般可以卖到2000元以上，位于文港北路，由盐城盐海房地产公司开发，紧挨汇丰大厦旁边的门面房在2003年就以6000元/平方米的价格被一抢而空。盐城市物价局房地产价格处处长耿双喜在接受记者采访时，对着一幅挂着的盐城市地图说：“目前盐城市中心的门面房，最高可以卖到35000元/平方米，文港北路虽属于B类地段边缘，但其靠近汽车总站，也靠近铁路，人流量较大，近两年该地段门面房正常价格应该为6000元/平方米以上” 。耿处长同时再三表示，2000多元的价格在盐城文港北路包括其他地方，绝对不可能买到门面房。更为滑稽的是，在耿处长办公室，根据桌上的工号牌，记者清楚的看到，在盐城市物价局价格认证中心出具的这份评估报告中，唯一的一位房地产评估师杨晓君女士座位就在庚处长对面，可见杨晓君最起码也是耿处长的一名助手，难道作为盐城市掌管房地产市场价格的处长，对盐城市房地产市场价格的了解还不如一个助手？还是有其他的黑幕？记者能够清晰感受到目前盐城的经济发展，可以初步肯定绝对不是盐城的经济发展倒退而导致汇丰公司的房产大量缩水。

　　“如果按照耿处长所说的如今盐城房地产市场价估算，扣除每年2%的折旧，再算上增值，房子至少价值也在600万左右，如果这样的话，拍卖后的房子足以偿还贷款和利息” 刘先生说。

　　毛坯变装潢评估

　　然而，让刘先生气愤的还不止这些。刘先生指出，99年贷款评估的时候，当时的评估报告，就可以说明房子还是毛坯房，不包括装潢⒅醒肟盏骱拖 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

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