中国“住房自有率全球第一”？

发表：2006-07-10 15:49

在住房问题已经被公认为当今中国人最沉重的生活负担之一时，中国却据说在最重要的住房指标上名列“世界第一”，并被越来越多的人拿来说事——

▲在普通消费者日益觉得商品房价格难以接受的同时，中国将近二成的居民可支配收入被用于购房，个人住房消费与社会总消费之比达到1：5。

　　在最近的中国房地产市场上，有一个词正被越来越多的开发商、官员和专家等房地产“利益关联者”挂在嘴边。这就是“住房自有率”。

　　和“房价收入比”一样，居民的住房自有率是衡量评价一个国家和地区居住问题解决得好坏、住房政策正确与否和房地产市场导向的一个最重要的指标之一。

　　在最近有关房地产的“理论和舆论”的争辩中，总是能看到这样一个表述：“中国居民的住房自有率世界第一”。6月26日，国土资源部土地利用管理司的一位官员在某全国性的经济周刊上发表文章称，“我国城市居民住房自有率已居世界第一，‘居住必买房’是危险导向”。在他看来，“30%的人有财力支持买房居住，房地产市场就相当不错了，其余的70%应是租房群体”。

　　在住房问题已经被公认为当今中国人最沉重的生活负担之一时，中国却在最重要的住房指标上名列“世界第一”，并被越来越多的人拿来说事。如此的反差，使人不得不产生疑惑。

　　■谁制造了住房自有率的世界第一

　　有关资料显示，“中国住房自有率全世界最高”一说最早可追溯到2002年。当时在包头举行的一次国际会议上，建设部的一位副部长宣布，中国的“城镇家庭80%拥有住房，农村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。”中国人“住房自有率世界第一”的“美名”从此而来。

　　然而，中国中央政府和统计局的网站上并没有任何资料表明，中国曾经取得过“住房自有率世界第一”，国家统计局也没有对住房自有率进行过任何全国范围内的专门统计调查。

　　在国际上，“住房自有率”是个基本的通用名词，指居住在拥有自己产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。在建设部网站上(见建设部的“房地产统计报表制度”)，中国的“住宅自有率是指报告期末，自有(私有)住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例”。它的计算公式是：“住宅自有率(%)=自有(私有)住宅建筑面积÷实有住宅建筑面积×100%”。

　　但这里存在一个问题，即“住房自有率”等同于“住房私有率”，“自有”就是“私有”。但事实上，“住房自有”是指住在自己购买的住宅中，而住房私有，则是除了住在“自有房”外，还要加上租赁其他私人房产来解决居住问题的人群。这两者在国际标准中是完全不同、相差甚大的不同概念。

　　据建设部的考察报告，法国、荷兰和英国的住房自有率分别是55%、50%和70%，但各自的住房私有率却分别高达83%、67%和80%。若按照建设部网站上的算法，那么法国和英国的“住房自有率”就都在80%的世界一流水平之上，住房保障搞得较好的荷兰的“住房自有率”也在67%。

　　第二，国际上通用的住房自有率，一般都是按以拥有自己住房的家庭户数为单位，来计算具体的比率。“中国标准”则采用的是私有住房建筑面积占全部住宅建筑面积的之比来推导出具体的比率，以面积之比取代户数之比。

　　如果按照中国现行的算法，只要是私人住房都在“自有率”的名下，那么在这总计125套、12500平方米中，只有10套房1000平方米为公房，其他都为私房，那么“中国标准”下的“住房自有率”就高达92%(私房面积11500平方米÷住房总面积12500平方米)。这个“标准”一变，就使中国人在住房状况完全相同的情况下，一下子提高了30多个百分点。如果按照国际上的算法，但用面积之比替代户数之比，那么在上述情况下的“住房自有率”也可“提高”到68%(前三项之和的8500平方米÷总量的12500平方米)。

　　这里还需指出的是，在“中国人住房自有率世界第一”之中，还有着海外和国际友人的贡献。在中国目前的统计中，除了中国内地公民外，“港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的住宅建设面积之和”也记在了中国内地居民的名下。

居住必买房危险？"住房自有率世界第一"遭质疑

　　沈晓杰认为，一些专家、官员喜欢用住房自有率来说事，其实即便中外住房自有率具备可比性，也应该明确两个前提。首先，一些国家住房自有的背后实际上有一套完整的住房保障体系，让能买房的买房，能租房的租房，租房中又保证能租公房的租公房，能租私房的租私房。其次，不少西方人有迁徙移居的习惯，而大多数中国人则习惯长期生活在一个地方。

中国“住房自有率全球第一”真相

　在中国人和华人的圈里，买房居住是千百年积累下来的居住传统和文化观念，绝不是什么一时兴起的“过度的住房消费欲望”。中国人的“居者有其屋”的住房观念没有错。问题的实质在于，由开发商主导的房地产行业“不健康、不规范”，使得很多人除了“留守”在过去的“福利分房”外基本上没有改善住房的可能。在缺乏正常的制度性的住房保障体系下，中国居民的住房自有率就成了一个单纯的衡量住房政策和房地产市场导向好坏的最重要的指标之一。

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