供求失衡：上海零售物业遭遇尴尬

发表：2006-07-22 01:20

7月10日，一个普通的星期一，上海中山公园商圈的龙之梦购物中心延续着近一个月以来逐渐攀升的人气。凭借轨道交通2号线终点站及与轻轨3号线之间中间通道的巨大优势，这个曾经“门可罗雀”的购物中心终于有了些起色。

就在之前的两三个月，这个被称为“国内首座枢纽型轨道交通商业设施”项目，一直饱受争论，一度被外界认为招商不力。当时，占地达到2.59公顷的“商业地产巨无霸”几乎只是一栋空楼，率先招商开业的群楼零售物业部分更是门庭冷落，超过半数的商铺处于空置状态。

此后，这个商业地产项目经营的突破口终于在零售物业被打开。随着底层两个大型商场的陆续开业，这个被外界看作“刚出生就险些夭折的商业地产新生儿”开始聚拢人气，并在近一个月内逐渐成为中山公园板块内的一个商业热点。

然而，与地下两层大型卖场不断高涨的人气形成反差的是，地上近10层定位娱乐、购物、休闲等的商铺依旧光顾者寥寥，许多铺面至今空关。显然，这种经营状况与整个物业当初“开业后各类商业有效营运的年销售额可达50亿人民币，各类展列和销售的商品达2万多种，为所在地长宁区打造上海西部商业中心奠定基础”的定位有较大差距。

事实上，在上海，像龙之梦购物中心遭遇类似尴尬的零售物业项目并不是个案，其直接影响就体现在该类物业租金增幅趋缓。来自高力国际最新发布的上海零售物业市场报告显示，今年上半年上海的零售物业市场虽然依旧呈现稳健的发展态势，但租金涨幅开始趋缓。

高力国际的研究报告同时显示，2006年上半年度，租金比2005年同期增加了4.8%，而2005年度比2004年度增加了8%，2004年度比 2003年度增加了11.8%。在经历了前几年高速增长的时期后，租金收益增幅明显趋缓已是不争的事实，高力国际报告还预测，下半年上海零售物业租金将延续这种趋势。

上海市社会消费品零售总额大幅增长，刺激了国内及跨国的零售企业不断扩张。特别是一些国际奢侈品牌对中国国内市场的消费潜力相当乐观，加大对于上海优质零售物业的需求。同时，2004年底向外资全面开放零售行业后，外资和国内的零售业企业为扩大市场占有率展开激烈竞争，进一步扩大对于优质零售物业的需求。

正是在这样的刺激下，上海市商业营业用房投资近几年呈现快速增长态势。2005年，上海市商业营业用房投资较2004年同比增长高达30％。进入2006年，这种趋势依旧。目前，开发商正积极兴建零售物业以满足零售商对此的强烈需求。

2006年，上海共有5个大型零售物业项目竣工，总面积达345500平方米。在市中心暂时已经没有充足的土地可供开发的情况下，五角场地区的万达商业广场以及闸北的大宁国际商业广场等处在市中心周边地区的大型零售物业项目也在不断壮大。　　

与此同时，零售物业的空置问题可能趋于严重。高力国际华东区常务董事翁琳表示，“这段时期上海零售物业的空置率始终维持在11%左右。”其中徐汇区和静安区的空置率最低，分别为0.3%和3%。而高力国际还预计，随着今年345500平方米的新增供应即将释入市场，今年年底上海零售物业的平均租金及售价在缓慢上涨4%-5%的同时，平均空置率将微幅上涨至11%-12%。

另外，来自主管部门及政策层面的影响，似乎也对以零售物业为代表的商业地产起到间接的推动作用。尤其是以土地供应结构为代表的根本因素影响下，商业地产的巨大增量似乎很难避免。信义不动产研究中心的李振宇指出，有关部门在对住宅市场频频施展组合拳之时，也为商用物业市场静静地留下一条出路。

“在15条细则出台之前的5月25日，银监会主席刘明康曾要求各商业银行要严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例，但四天后15条细则之一的‘将住宅首付比例由20%提高到30%’，对于财大气粗的商用物业消费市场而言，即使今后首付比例有所提高，只要不是大幅度，影响也就不会太大。”

李坦言，在某种意义上，国六条是商用物业的利多政策。房地产投资资金将由住宅向商用物业流动，能有稳定回报支撑的商用物业产品将成为近期楼市的关注热点，商用物业市场原有的供需结构将被打破。

然而，希望商用物业能有稳定回报以及期望不会出台针对商业地产的紧缩政策，似乎都有些理想化。更何况，上海在经历了“2005年普通商品住宅用地零供应，多为商业综合用地”的土地供应后，随着这些地块的陆续开发建成，无疑将大大增加商用物业的供应量。

仅在龙之梦购物中心所在的中山公园商圈，就有多幅大型商用地块已经出让：位于长宁路以南、凯旋路以西的长宁区88街坊32/8丘地块，土地面积60853 平方米，已由东方海外以14.8亿元人民币竞得，将是一个投资近20亿的大型项目；位于茅台路以南、娄山关路以西、古北路以东的长宁区115街坊2/1丘地块，也已于4月出让，面积35494平方米，性质为商业、办公、娱乐综合用地。

虽然115街坊2/1丘地块属于虹桥功能拓展区，但其紧邻中山公园板块，竞争关系显而易见。而按照“十一五”规划，虹桥功能拓展区将在其间推出100万平方米体量的商业以及办公用房，待这些大型项目逐渐建成，无疑将对市场供需平衡形成冲击。

来源:21世纪经济报道

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