美国社区物业管理公司都做些什么


中国,拥有自己住房的人越来越多,但一些问题也随之而来。几位听众朋友说,很多物业公司的服务水平很低,但业主只好忍受。他们想知道美国的物业管理是怎样操作的。

专业化管理是美国物业管理最显著的特点。开发商一般不管理自己开发的物业,物业管理基本上都是由专门机构进行操作。物业公司也将自己的服务加以社会化,一般只负责整个住宅小区的整体管理,具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接管业务后,首先把管理内容进行细化,再分包给清洁、保安、设备维修等专业单位。比如,小区绿化由专业绿化公司承担,保安由专业保安公司负责,维修则交由专业维修公司按维修合同运作。

在具体管理方面,美国物业通常采用封闭式管理,管理者对本小区的治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。物业公司为了保证安全,一般都在停车场、存车库、大堂、电梯内等人员流动量大的地方安装闭路电视监控系统,出入口安装电动控制闸门。另外,还有可视对讲装置和报警装置,方便业主与保安的联系。

在为业主提供服务方面,物业公司通常都相当周到,管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求,比如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务,尽可能满足业主现实和潜在的服务需求,让每个人感到舒适方便。

此外,很多物业公司定期组织业主郊游、聚餐,以营造业主之间的融洽气氛。

接下来,再谈谈美国的业主委员会。业主委员会一般按照非营利企业模式组成董事会,制定章程、细则以及相关的行为规范,并向政府登记注册。业主委员会的董事会由全体业主选举产生,物业管理费按业主委员会作出的年度预算费用,由各业主按其所占小区产权的比例分摊。每年年底,业主委员会要向业主汇报物业管理费使用情况,节余部分转到下一年度使用。如果在物业管理运营时发现物业管理费不足,业主委员会就会随时召开业主开会讨论,或直接通知业主增加缴纳物业管理费。

除了负责物业管理之外,业主委员会负责制定小区的行为规范,以保证业主享受和谐的生活和良好的环境,争取小区地产保值升值。小区行为规范包罗万象,比如是否可以饲养宠物,以及住户在花园或草坪搭建临时或永久性的建筑的规定。如果住户想改变住宅的外部色彩,必须按业主委员会制定的章程办理。行为规范还包括保护小区环境和处理垃圾的条款,甚至对空调的安放位置都有详细的规定。



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