中国楼市是个大泡沫 地震可能成为捅破它的针尖

2008-05-29 23:39 作者: 郭松民

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中国的楼市是一个大泡沫,而这次大地震,则势将成为捅破这个泡沫的一个"针尖"。

什么是泡沫?在经济学上,泡沫就是指价格远远超过了价值,而完全靠投机活动来支撑的经济现象。中国自上世纪90年代以来,由于社会贫富差距急剧扩大,少部分人手中集中了大量货币,如何用这些钱去赚更多的钱,成了他们考虑的首要问题。由于种种原因,楼市被他们选中为一个主要的投机工具,比如在北京的一些地区,房价已经超出实际造价20多倍,这么大的差距,只能用"泡沫"才能得到合理的解释。

楼市一旦成了投机工具,它和需求、供给什么的基本就没有什么关系了,而只和投机者的心理预期有关:如果大家都预期楼市还会继续上涨,那么就会有更多的钱涌入楼市,楼市就真的会涨!反过来,如果大家都预期楼市会跌,那么钱就会流出楼市,楼市也就真的会下跌。

在这种情况下,即便是有再多的人需要住房,但只要他们的需求缺乏支付能力做后盾,对楼市就毫无影响。"不买房运动"之所以是幼稚的,就在于其所能动员的人都是些无力对楼市施加影响的人,无疾而终是其必然的命运。但用楼市来投机也存在一个问题,那就是谁都担心会成为最后一个接盘者,以中国楼市的泡沫之大,最后一个接盘者势必彻底被套牢,很可能几辈子都翻不过身来,变"炒楼"为"跳楼"是免不了的。在这样一种心理阴影的影响下,当泡沫大到了一定程度,投机者就会表现出观望和犹豫。尤其是在房价已经引起了社会公愤,中央又一再表态要调控房价的情况下,就更是如此。

实际上,在这次大地震之前,楼市泡沫已经出现行将破裂的迹象:比如,2007年上海商品住宅新开工近1600万平方米、竣工约2800万平方米,而成交的商品住宅,则只有 2097.99万平方米,不足1/2。广州在2月进行的一项调查则表明:在广州市108个主流在售楼盘中,与2007年10月前后的房价相比,有1个楼盘跌幅超过50%,17个楼盘跌幅在20%~40%之间,44个楼盘跌幅在20%以内。而跌幅最大的前10个楼盘,每个跌幅都超过29%。另外,有21个楼盘房价已经止步,15个楼盘处于断货阶段,只有不到一成,即10个楼盘房价还在弱势上涨。

当然,这还不能叫崩溃,只能叫僵局。但对泡沫原理略知一二的人都明白,泡沫一旦不再继续增大,距离崩溃也就只差那么一点点了,而这次大地震,就成了捅破泡沫的那个"针尖"。

地震的影响力,主要就在于它直接作用于人们的心理预期:在地震的毁灭性后果面前,楼市永远上涨,房子可以永远保值的神话破灭了,楼市作为投机工具的价值和有效性也受到了根本性的挑战。如成都的不少高档住房,在地震中都出现了裂缝,这不仅让业主产生了严重的不安全感,而且其投资的价值也大大下降了。一个自然的疑问是:中国房地产大发展的30年,恰恰是地震活动比较平稳的30年,这些像变魔术一样从地下冒出来的楼房,其抗震性能究竟如何?

除了房地产开发商,大部分人对这个问题的回答恐怕都是否定的。如此一来,人们产生楼市将要下跌的心理预期也就不可避免,楼市泡沫的破裂随之而来。




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