房地产的伪市场化还要持续多久？

作者：赵晓陈金保发表：2013-02-23 05:55

最近几个月来，全国房地产市场的热度再次上扬，北京等一线城市的商品房价格又出现了明显的上涨势头。以北京为例，五环以内的房价基本上每平米都超过了3万，4万的单价已是随处可见。作为一个长期关注房地产市场的经济学者，对于近期中国房地产市场出现的一些现象，我也开始困惑起来：是什么支撑了如此高的房价？是谁消化了房地产市场的连续供给？这种地产经济模式到底还能持续多久？

在弄清楚这些问题之前，先听一个真实的故事吧。我的一个朋友刚被聘为北京一所大学里的某学院院长，归国前是美国一个中等城市的某研究机构研究员，为了节省点物业税，回国前他把在美国带花园和游泳池的 House卖了，卖了40万美元，到北京后才发现，这点钱在北京买个普通两室一厅都够呛。为什么？他问我。

他的问题一下把我也弄糊涂了。2011年美国的人均GDP大约为45000美元，中国人均GDP刚过5000美元，大致相当于美国的九分之一。而在美国一栋带花园和游泳池的 House价格却比北京的一套两室一厅还便宜。对呀，为什么？

有研究报告指出，中国目前的城市房价已经将工薪家庭远远抛出了商品房市场，像北京、上海这样的一线城市，只有月收入在3万-4万的家庭才可以负担当前的房价。如此的高房价，即使解决了户口问题，又有几个农民能在城里买得起房呢？“居住”都成了问题，又如何在城市中“生活得更好”呢？我们不惜以不断膨胀的地方政府隐性债务来发展城市，结果却引来了老百姓对房价的抱怨和不满，不是成了房奴，就是望房兴叹，那我们大力发展房地产的最终目的究竟是为了什么呢？

造成目前高房价的根本原因就是中国经济增长对房地产经济的过度依赖。从2010年开始，我就一直呼吁政府要坚定房地产调控的决心，要像戒鸦片一样戒掉对房地产经济的依赖，因为房地产调控成功与否已经事关政府的公信力，但不断飙升的房价一再令我困惑不已。我原以为十八大提出的“新型城镇化”为中国房地产经济释放出了“转型”的“新信号”，但近期屡见报端的全国各地的圈地造城、开山造城、填海造城却愈演愈烈：十堰、常州、唐山、兰州、开封、鹰潭，甚至还包括边陲小镇——西双版纳的景洪。各地陆续公布的城镇化方案中也隐约可以嗅到投资过热的味道，在当前稳增长保收入的压力下，看来大多地方政府还是打着城镇化的旗号，走房地产投资和建设的老路。

“新型城镇化”的关键是“人”，但与“人”相关的户籍制度、土地制度、收入分配制度、城乡居民公共福利均等化制度的改革迟迟不见动静，20多个城市群的规划、土地和楼盘的城镇化，却早已先行了一步。我就搞不懂了，这种还是吃“土地饭”的城镇化与旧的城镇化有什么区别呢？在继续以投资拉动经济增长的模式下，经济增长的“量”是保住了，而经济增长的“质”又在哪里呢？可以预见的是，“土地财政”依赖下的城镇化导致的结果就是高房价不可能合理回归。

有人说，房地产市场既然是市场，就应该用市场的手段，政府不要行政干预，并由此推断限购也是错误的。这就更难理解了。中国的房地产市场是真正的“市场”吗？中国房地产市场的终端产品——住房，靠市场解决，而最重要的投入要素——土地，却由政府垄断，恰好与美国等资本主义国家的做法完全相反。该市场的没有市场化，不该市场的却过度市场化了，这是典型的“伪市场”，或者干脆叫“反市场”。你见过老百姓住房完全靠市场解决的国家吗？德国、美国、新加坡、日本……，没有一个国家是这种模式。

也有人说，房价再高，只要有人买，就说明有需求，需求与供给较量就形成市场。为什么房价这么高还有人买？笔者以为，在某些利益者的蛊惑下，消费者预期的混乱导致的购房需求的提前集中释放才是最重要原因。只要仔细看看我们周边的朋友，就会发现目前的购房者主要包括三类人：第一类是少部分富人，他们对房价不敏感，把买房作为投资，或者作为自己财富的储钱罐，“房叔”、“房婶”、“房姐”都是这类；第二类是卖小房买大房，小房往往是以前的福利分房或低房价时买的；第三类是啃老一族的年轻人，用光父母甚至爷爷辈的积蓄，然后再透支自己的一生，几代人凑钱买一套房。这三类人是当前的需求主体，关键的是，严格限购之下，以上哪种需求能持续呢？没有。也就是说，这种所谓的刚性需求是畸形的、短暂的，不可能长久。

房价多高都有人买，造多少房子都能卖出去，难道传统经济学中的经典供需理论不适用于中国房地产市场？现在是这样，未来呢？预计十年后，中国将加速进入老龄化社会，北京等一线城市人口将开始负增长，再考虑到中国特有的“421”家庭结构，届时大城市中许多年轻人家庭将拥有多套房，到时我们还会缺房吗？中国房地产市场会不会由供不应求转向供大于求呢？我想，不是需求理论有问题，是我们高估了并且提前透支了未来的住房需求。

再看一些世界通行的房地产风险预警指标，如购房负担比、房价收入比、房租收益率，我们可能就更困惑了。初步测算，购房负担比(月供占家庭月收入比)，在一线城市已远远超过40%的警戒线，其中北京人的购房负担比高达80%以上；房价收入比(房价与家庭年收入比)全国平均超过10，北京等一线城市超过20，而世界公认的合理比例是6以内；房租收益率(房屋出租年收入与该房屋总价比)在一般城市低于3%，在北京低于2%，收益率不但远低于一般投资的收益率，竟然低于一年期的银行存款利息，也就是说买一套房子出租不如把买房子的钱存银行生利息。难道世界通行的预警指标都错了？中国真的有自己的独特性？目前，中国的银行信贷至少70%投在房地产上，钢铁行业的产能60%用在了房地产上，环顾四周，不管从经济周期来看，还是从经济规律来看，有哪个国家依靠这样的房地产推动了经济的持续繁荣和崛起呢？

“无知者无畏”，难道这才是描绘中国房地产市场的关键词？我们能不能稍微放慢脚步，对中国房地产的上述问题好好思考一下呢？

来源:博客

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