影响澳洲房价走势的关键因素是什么?

2019-03-26 09:14 作者: HUI XIAO

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【看中国2019年3月26日讯】最近笔者参加了一些房地产公司的投资讲座,主讲人分析了影响澳洲房价供求关系的因素,无非都是陈词滥调,总是在说每分钟净流入澳洲墨尔本的人口是XXX,海外人士也来世界上最适合宜居的墨尔本置业,导致住房需求大于住房供给,得出的结论就是房价最近即便调整还会上涨,这样的讲座误导了广大房产投资者,尤其是刚移民澳洲的华人,所以笔者觉得有必要写这篇文章驳斥这样的房地产公司。

1.即便每年甚至每分钟净流入澳洲墨尔本的人口在逐渐增加,增加的住房需求并不意味着增加墨尔本的购房实际需求,导致墨尔本房价上涨。因为墨尔本增加的人口除了有新移民还有留学生,对于这些短暂居住在墨尔本的留学生和一些没有能力贷款或者足额贷款的新移民只能租房,虽然能带动某个区域(比如大学校园扎堆的市中心)的租房的需求而导致租金上涨,但是并没有增加房地产市场的实际购房的需求(实际的购房需求代表有贷款能力且有付诸购房意愿的需求),所以增加的住房需求就会导致房价上涨误导了首次职业者和投资者。

2.澳联储是否升息不一定左右澳洲银行的购房贷款利率,所以澳联储是否升息不能决定澳洲的房价走势。澳洲的国有银行跟中国不一样,为了实现当年财政年度的利润目标,为了给CEO开200万的年薪,根据筹措贷款的成本情况可以自行制定灵活的贷款利率政策,这就意味着澳联储降息基准利率的时候,澳洲国有银行不见得同时降低浮动贷款利率,可能维持浮动贷款利率不变甚至提高浮动贷款利率。所以澳洲国有银行的贷款浮动利率的高低可以影响实际购房的需求,而澳联储是否升息的决定可以影响国有银行的存款利率和是否通货膨胀紧缩,刺激百姓的消费意愿。

那么影响澳洲房价走势,影响房价供求关系的关键因素是什么呢?

笔者认为是每月澳洲的失业率或者每月澳洲全职工作岗位就业率和新增全职工作岗位数。由于澳洲失业率的统计口径存在很多水分,那些在CENTERLINK福利署备案积极找工作的人和即便每周干一个小时的临时工作的人都不算在失业范畴,所以澳洲统计局统计的澳洲失业率常年都是5%左右,没有任何实际意义,甚至误导了澳联储的是否降息的决策。那么后者每月澳洲全职工作岗位就业率和新增全职工作岗位数的指标对于预测实际的购房需求意义重大。

我们判定能带来实际购房需求的某个区域的常住人口的变化是由该区域全职工作岗位的多少决定的。如果该区域全职工作岗位的就业率高,而且逐月有新增的全职工作岗位,就会有更多的人有贷款能力且有购房意愿,愿意定居该区域。否则,一旦该区域全职工作岗位减少,人口就会流动到其他区域甚至到海外找工作。

那些临时工作岗位可以忽略不计,因为临时工是没有贷款能力购房的。也许有人持怀疑态度,不是报纸媒体上说海外华人来澳洲置业炒高了澳洲的房价吗?其实这是被澳洲政府控制的媒体的误导,海外人士来澳洲购房的人数毕竟是少数,而且多数集中在新房和一些豪宅,对于二手房市场没有任何冲击,占整个澳洲房地产购房市场份额非常小,所以可以忽略不计。

那么在现阶段实际失业率大大超过5%,全职工作岗位减少的情况下,由于经济惯性,我们就不难预测澳洲房地产市场走势一路下跌,消费严重萎缩的情况还会持续一段时间直到2020年。如果这期间发生了全球经济危机,澳洲房地产市场的不景气还会拖延两年。

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