不可小觊的澳洲楼花公寓的八大风险

2019-03-28 08:47 作者: HUI XIAO

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随着更多的新移民和留学生来澳洲生活学习,像悉尼,墨尔本大城市的市中心(俗称CBD)的地理位置具有郊区无可比拟的优势,它不但为居民提供了购物和娱乐的便利,还经常举办来自各国的风情文化艺术节,让我们体会到悉尼墨尔本等移民城市的多元文化的丰富性和包容性。可是市中心面积不大,寸土寸金,不可能开发更多的别墅,为了容纳吸引更多的居民在市中心居住,很多开发商就会开发更多的公寓以获得更高的利润。可是对于房地产中介极力宣传推销的楼花公寓(俗称off-plan),无论是海外人士,还是澳洲本地的首次置业者,购买投资房的人士,都需要注意澳洲楼花公寓的以下八大风险:

1. 由于是楼花公寓,开发商委讬房地产中介在取得预售50%以上的楼花公寓时候,该项目才能破土动工,所以往往没有实景图。客户尤其是澳洲政府规定只能购买新房的海外投资者只能根据户型模型和相应的网站,来了解周边在建和将建的项目高度,来预测实景图。所有的楼花公寓不但厕所和浴室封闭没有窗户的,而且一些开发的楼花公寓有的卧室也是没有窗户的,影响到采光和透气性。这样的楼花公寓一旦建成后,即便在优越的地理位置对租金影响不大,但是会影响到将来成为二手房的转手销售。笔者认识一个当年买了这样的楼花公寓的朋友,因为该公寓靠近南十字星火车站,作为投资房,他获得不错的租金收益,可是委讬中介销售该二手公寓,即便卖价让利几万,可是还是很难成交。

2. 由于开发商见开发公寓有利可图,所以蜂拥而起争相在市中心开发公寓。由于公寓市场面临供大于求,投资人即便在地理位置优越的市中心的公寓拥有不错的租金收益,可是比起有地的别墅和UNIT,楼花公寓很难保值升值,所以转售很难获得利润的空间。

3. 由于开发商见开发公寓有利可图,所以蜂拥而起争相在市中心开发公寓。由于公寓市场面临供大于求,如果市中心没有新增的就业岗位或者留学政策发生变化导致留学生减少(比如澳洲移民局减慢了审理留学生签证的速度或者市中心的大学提高了学费),考虑到还有原有的待租二手公寓的竞争,那么市中心的新增的楼花公寓租金预期收益就会下降。开发商交楼后,投资人的租金收益能否抵消贷款的月供款都是一个未知数。

4. 当投资人购买楼花公寓,签订合同的时候,往往需要交10%的房价款作为定金。在项目竣工,交割楼花公寓的时候,如果正值房地产市场萧条,银行在贷款前会重新评估该公寓的市场价。如果该公寓在竣工时的市场价低于开发商给与的预售价,会影响到投资人在银行的贷款额度,投资人也许会被银行要求更多的首付款,打乱投资人的理财计划。

5. 由于Council追求眼前利益,为了征收更多的地税(Council Rate),没有有效有序的城市扩展规划,盲目允许开发商扩张开发市中心等黄金地段的公寓项目,导致生活的人口密度集中,无疑会造成该区域停车位,医院病床和学校师资力量的捉襟见肘,尤其是学区房地段,而造成了很多隐患。华人区Boxhill就是最明显的例子。

6. 楼花购房合同的日落条款会让购房者损失投资机会成本,令故意拖延项目竣工时间的开发商免责。日落条款(Sunset Clause)是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式的条款,即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。在这种情况下,如果在开发项目进展不顺利,如因审批、施工或者资金原因导致项目完工重大延误的情况下,允许开发商或者买房者解除合同,并且不承担违约责任。一些开发商会利用日落条款故意超出竣工时限,退还购房者定金,指望以更高的价格出售房产。这意味着买方定金在解约前被束缚在开发项目中,将错过其他投资机会的资本增值。2015年悉尼wollicreek某开发商利用“日落条款”强行与购房者解约,以便将房产以更高价格再出售。2015年这一案例也推动了2016年新南威尔士州对于期房日落条款的改革,根据新规,开发商不可以单方面或自动取消购房合同。开发商在行使日落条款取消合同前必须征得购房者同意,需要给买方28天的书面通知,清楚写明工程延期和撤销合同的原因。说明为什么不能在日落时间之前完工。开发商要取得买家书面同意书后才可以撤销合同;如果业主不同意,开发商必须向最高法院提出申请,就终结合同给出正当理由,要从新州高等法院拿到一个准许令才能取消合同。然后澳洲其他州还有没有对购房合同的日落条款进行改动,以便保护购房者的利益。

7. 楼花公寓项目潜在质量问题引起开发商和建筑商互相推卸责任,造成这样的楼花公寓市场价值缩水,正在还月供款的业主如果转售会损失惨重,需要承受楼花公寓建筑质量的风险。新南威尔士大学城市未来研究中心(UNSW City Futures Research Centre)2012年的一份报告发现,自2000年以来建造的公寓,有85%存在重大缺陷;2015年的另一份报告发现,修复新公寓楼故障的平均成本是原建筑成本的27%。

典型的例子就是悉尼的Opal Tower,这幢公寓楼由澳大利亚开发商Ecove斥资1.65亿澳元建造,并根据新州政府的重大开发项目法获得“绿灯”。由于这幢34层公寓楼出现的一个严重裂缝,迫使住户在平安夜被大规模紧急疏散。之后新南威尔士州政府下令对悉尼Opal Tower公寓楼的结构完整性进行“全面调查”,结果至少51间公寓被认定结构不安全。目前开发商Ecove建筑商Icon互相推卸责任,与购房者和租客依然纠缠不清。造成该公寓大楼质量问题的原因是1998年引入的新建筑私人认证制度,开发商可以自己选择并支付私人认证机构。该认证系统的一个特点是,如果承包商提供了所谓的“合规证书”,认证人就可以在特定的交易上签字,认证人不必亲自检查工作,只需在文书上签字即可,这包括私人机构认证和市议会认证,都是这样的操作。这被称为“自我认证”,他们自己监督自己。大型项目所需的大量此类证书中,只要有一份是不可靠的,建筑就会出现重大问题。

楼花公寓另外一个引起关注的质量问题就是建筑包层的可燃性材料。2017年6月,一场大火烧毁了伦敦24层的Grenfell公寓楼,导致72人死亡,突显出了许多高层建筑包层的高度易燃的问题。2014年11月,一场大火在仅仅10分钟时间内就席卷了墨尔本Docklands区的13层Lacrosse大楼,该大楼就有类似的包层,迫使500多人撤离。据统计,新州435栋公寓建筑被确定为有潜在高风险可燃包层,而这些公寓的业主普遍认为开发商应该支付拆除和更换包层的费用,可是一旦超过楼花公寓交割后建筑质量的6年保质期,业主将不得不申请新的抵押贷款自行解决更换包层的费用,以确保居住安全。维州建筑局(Victorian Building Authority)去年发现Bentleigh区270 Centre Rd上的一栋三层大楼含有危险的易燃物质,建筑覆层内潜在着非常危险的易燃物,如果必须更换包层,业主可能面临每个公寓30,000澳币到60,000澳币的巨额维修费用.维州外包层特别小组(Victorian Cladding Taskforce,以下简称VCT)最新数据显示,44座建筑存在巨大安全隐患,其中多座建筑的外包层需要被拆除。这些高危建筑多数为2至3层楼高,仅有1个出口,且缺乏灭火装备。专家小组将232座建筑标记为高危等级,228座建筑标记为中度危险等级。同时,维州政府所有并负责租赁的约4700座建筑,有384座建筑覆盖易燃外包层,其中21座建筑的火灾隐患最大。经过全州范围的审查后,VCT发现维州建筑广泛使用危险建筑材料。

8. 购买楼花公寓的业主尤其是海外买家还有被没收定金及首付的风险。

2015年,准业主L在昆士兰州黄金海岸核心地段冲浪者天堂购买了项目名为Markwell的两套期房(off-the-plan)公寓,并每套支付了20%的首付,当时开发商说是预计2018年-2019年完工。然而直到上个月,也就是2019年2月,整个项目还没有挖土动工的迹象。2月初,L的律师收到了开发商代表律师的来信,准备协商延期“日落日期(合同规定的最迟交房日期)”,并补签合同。

沟通商酌过程中,开发商律师声明购房的业主没有按照合同提供“身份证明”,所以认为业主合同违约,没收首付及利息,同时保留追诉业主造成其他损失的权力。我们通过律师翻看了当时L签署的合同,确实是有这么一条:需要提供客户的认证身份证明,如果不在合理的时限内提供,开发商有权终止合同。但是合同中同样没有设一个具体时间点,也没有说以这种方式终止合同,开发商有权没收首付款——律师解释:其他大多数开发商在正常情况下只要在房屋建好交割之前提供给开发商律师就好,买卖双方一般都不会由于这个条款尤其是身份证明提供的时间点出现什么争议。对于身份证明的要求标准也比较宽泛,一般海外买家只要通过GP(太平绅士),律师或者大使馆认证过的护照之类的身份证明复印件都可以接受。

有九年澳洲房地产销售经验的简先生评论:事实就是合同签约交换过了3年多,整个项目开发商连地基都没有挖,开发商反倒找了个身份证明的借口来退出合同。市场上确实也有开发商因拿不到开发贷款、没有DA批文等种种原因导致项目逾期取消合同并退回首付款的,但是退出合同还想把客户首付款吞掉的开发商,这么多年来还真是头一遭听说。我们通过其他业内人士了解到L的案例不是一单,目前收到开发商要解除合同并吞掉首付的客户,据不完全统计,已经有100组以上了。而且套路都是一样的:开发商在18年底,恰巧在圣诞节前让律师发信,要客户的身份证明,并且只给出了21天的时间期限。如果此开发商通过了这种手段成功解约同时找找借口就能吞掉购房者的首付款,首先受损的就是澳洲期房产业甚至整个房地产市场的信用度以及安全系数——在开发商建不起来房子的情况下还能找借口来没收首付款,那么以后的开发商都会想各种方式鲸吞客户的定金和首付。房地产市场好的时候,开发商吃了首付,毁约之后还能加价卖;市场不好的话,就像本案例中黄金海岸的开发商一样,找个借口把首付吃掉然后继续屯着土地,等市场起来了再说。澳洲期房市场甚至整个房地产市场,之所以运行良好并能保持繁荣,其立足点还是在于“信用”,有了信用,开发商可以得到市场认可,得到银行的开发贷款额度,最后按时按量完成项目建设,收到预计利润;投资者则顺利交割满意的物业,获得升值和租金收益并积累财富投资下一套物业。

基于上述八大风险,购买澳洲楼花公寓的房产投资者一定要了解房地产市场的走势,开发商和建筑商的口碑并且仔细阅读购房销售合同,以免陷入圈套和误区,惨遭不必要的损失,甚至引起冗长拖沓的诉讼和纠纷。


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