中国楼市彻底分化!贫富差距越来越严大(图)

2019-05-07 07:19 作者: 齐俊杰

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易居房地产研究院发布一季度《中国百城房价报告》。(图片来源:Adobe stock)

【看中国2019年5月7日讯】最近,易居房地产研究院发布一季度《中国百城房价报告》。报告显示,一季度易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米,同比上涨13.1%,相比1-2月份12.0%的涨幅,一季度涨幅有所扩大。

统计显示,2019年第一季度,100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间,其中中山房价涨幅最大,达到61%的水平。广州、南通、镇江以及刚刚为抢人放大招的呼和浩特紧随其后,房价过热的23个城市中,北方仅有呼和浩特、太原、烟台、西安、日照、西宁、威海7个城市,其余均位于南方。同时,有5个城市步入到“房价过冷”区间,包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。

另外,根据贝壳研究院4月29日给出的数据显示,从北京、上海、深圳3个一线城市二手房市场表现看,4月市场并没有延续“小阳春”的热度,4月,链家二手房实时交易量出现了20%-30%的环比下降。此前楼市反弹较为明显的北京4月二手房市场成交乏力,环比3月下降34%。

综合来看,到了4月份,楼市的小阳春已经分化,一线城市热度降温,而其他地方则冷热不均,最高房价的地方,已经基本不怎么涨了,而中高房价的城市,还在上涨当中。就跟我们之前预测的一样,争抢人才开放落户,成为推动房价持续上涨的新动力,而且现在成为了唯一动力。

这个因素可能会在未来很长一段时间,对楼市都会起着相当大的作用。而且各个地方的政策恐怕也将再度升级。这已经成为了一场城市之间的排位战,生死战。所以年轻人持续流入的地方,恐怕房价还要涨一下,而年轻人持续出走的地方,高房价将很快熄火。最后就像鹤岗一样,房子几万或者十几万一套。而且你还根本卖不掉。

这个不是危言耸听,去年底西南财经大学做了一篇报告,数据显示,2018年三季度,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%。在过去的10年中,购房的结构发生了重大的变化,要知道十年前,也就是2008年,刚需购房占到69%,改善占到10.8%,投资的只有不到20%,而刚需比重随后一路下降,2015年还有将近60%的刚需,但随后几乎每年下降10%,而且还越来越快,2018年初还有30%的刚需,到了3季度就只剩下了15%。所以我们说,房住不炒是有道理的。现在的房子,主要都是用来炒了。

那么有人问,什么叫刚需,这个确实比较难以界定,没房子不行这就叫刚需,而且还没有任何替代方案,一个是给子女上学,一个是自己城市落户,这两个确确实实是刚需,没有替代方案,但至于说结婚需要买房,工作单位太远需要买套房,家里人不够住需要买房,这都不是刚需,因为租房也同样可以解决这些问题,你不愿意租房,只是主观意愿问题,而不是没有解决方案。

换句话说,刚需就是那种,即使确定每年房价跌10%,你也一样会买房的人,子女上学和落户,这种事你就没办法等,不可能不让孩子上学。而什么结婚,房子不够住这种需求,只要房价一跌,就全都没了。到时候大家都会算账,房子价值300万,一年跌10%就是30万,而我租一年才10万,所以先等等看,也就不着急了。

在投资中有2个最简单的逻辑,第一你要走到别人前面,你后面有人用更高的价格把资产接走,第二,抢着买的东西不用分析,也一定是贵了。在投资中,从不可能出现抢着买还便宜的东西。所以对于投资品来说,一定是别人不要的时候买入,等别人抢着买的时候卖出。反过来说,如果抢着买还便宜,那么他已经不再是投资品,而变成了消费品。这就好比清仓大甩卖,你买下来也就只能自己用,别想在高价去变现。

所以这就是房地产的现实,他已经逐渐从10年前的消费品变成了投资品,而且是一个大家都在抢着买的投资品,所以一定是贵了。现在能不能升值,那就取决于你买入之后,后面还有没有更傻的人,于是事情就连在了一起,那些争抢人口的城市,就是在替之前买房的人在找更傻的人过来接盘。

而那些人口流出,被抢走人口的城市,这样的傻子已经不多了。所以还是那个建议,如果你是人口流入城市的消费刚需,那就早点买,因为后面还有人要来,价格可能还会涨。如果你是投资,最好就别买了,因为你不知道什么时候,这种傻子就没有了。当你把房子挂出去半年也找不到一个来看房出价的买家的时候,那么你其实就已经变成了那个最傻的人。

这样的市场,投资是没有胜算的。至于人口流出的城市,刚需还能不能买?这些地方当然可以再等等,不过恐怕真能等得起的,也就不是什么刚需了。所以不要欺骗自己,先把自己买房的真实目的搞清楚再说,后面的策略和结果可能完全不同。


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