中国楼市调控再升级!这几个城市被盯上了(图)

2019-06-26 06:58 作者: 齐俊杰

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楼市 调控 西安
西安发布通知,宣布调控进一步收紧。(图片来源:Getty Images)

【看中国2019年6月26日讯】西安发布通知,宣布调控进一步收紧,主要是三点,1、外地来西安落户的家庭,在限购区域买房,应该落户满一年,或者连续交12个月社保或所得税。2、没落户的在西安买房要提供5年以上所得税和社保证明,而且只能买1套。3、将临潼区纳入到限购范围。

西安这两年逐渐成了网红城市,他抢人的力度可谓是最大,根据西安的政策,只要是本科以上均可落户,2017年以后,人口增加直线上升,而且是落户人口比流动人口增长还快,截至到2018年末,西安市落户人口986.87万人,同比增加81.19万人,两年时间,西安新增户籍人口约101万人,常住人口从961.67万人增加到1000.4万人,增加38.7万人,仅次于广州和深圳,也排名第三,这就说明一个问题,很多人只是过来落户,但平常并不在西安待着,也就是说在别的城市,买房是为了落户,而在西安则变成了,落户是为了买房。

在这样大力度的人口涌入的情况之下,西安的房价自然水涨船高,最近一年西安的房价又涨了20%以上,于是就陷入了一个恶性循环,西安房价越是上涨,他就越是网红,而越是网红,人口就越是往这边流动,只为投资。但其实这两年西安的产业经济发展根本就跟不上房价的涨幅。

那么此次限购升级有没有什么用呢?可能效果不大,在如此多的人口涌入的情况下,想靠限购就扭转预期,这是不太可能的。反而容易变成一场饥饿营销,就像几年前的北京上海一样,每年几十万人流入,越限购房价越上涨。想买房的人就会越多。所以人口因素这个确实是推升房价很强的一个动力。

另外,从西安的调控对策来看,也并非特别积极,在如此宽松的落户条件下,落户一年和12个月社保并不是什么难事,所以从西安当地来说,应该还是希望房价上涨的,只是做做样子给上面看罢了。所以估计这种限购,一段时间内很难起到明显的效果。

当然,人口快速流入这种事,能持续多久,最后还是经济说了算,如果只是靠买房吸引人口,那么也坚持不了多久。最后还得落到产业经济上,人口就是流量,做过互联网的都知道,吸引流量很容易,留存就有点困难了,促活就更是困难,西安现在就有这个问题,流量有了,留住流量没那么容易,常住人口增速远小于落户人口增速就是这个问题,在人口流动越来越开放的现在,如果你不能做到有效留存,过两年大家一看这里没有工作机会,又开始反向流出的时候,那样房价可就麻烦了。所以现在最关键的,西安还是要想想,如何让城市发展跟房价相匹配。网红城市,应该来自经济实力,而不是靠房价,这种资产炒作,来的快去的更快,最后损失惨重的,其实还是当地的原住民。

除了西安之外,苏州,厦门,这几个房价上涨的重点城市,也都被盯上了,苏州多个银行发布通知,暂停办理住房贷款,估计要等上2个月。给的说法是没有额度了。厦门也同样如此,人家没说停贷,但就是拖着不给办了。很显然是额度受限所导致的。那么为什么额度会受限呢?从银行间隔夜拆借大幅下行,我们就知道,银行有的是钱,此时的银行资金很充裕,但是就是不给房贷,显然这不可能是主观意愿,因为银行是最爱放房贷的。所以推断的结论就是,必然有金融当局的窗口指导,央行和银保监会,肯定在对重点区域做指示,对于房价上涨过快的城市,大幅缩减房贷额度,从而给市场降温。

苏州,厦门这都是居民杠杆率非常高的地方,居民负债比上可支配收入在全国名列前茅,如果一旦停贷,杀伤力恐怕不小,跟西安的限购可能完全不一样,很可能会让楼市瞬间熄火。苏州的房价确实有点高的离谱了,如果再不限制,再过一段就超过上海了。

综合来看,现在楼市还剩下了一个发动机,就是人口的持续流入,但这个是大势所趋,没办法更改,所以未来会在人口流动的情况下,楼市出现明显的两极分化,人口快速流入的城市,推动房价不断上涨,而人口被抢走,反向流出的城市,房价将很难再涨,甚至会快速陷入流动性枯竭。也就是你卖都卖不掉了。

现在看人口正在由三四线城市向省会二线城市和新一线城市集中。这个过程可能还要持续一段时间,所以省会二线和新一线的房价很难落的下来,但三四线可能很快就会出问题。我们也奉劝各位,如果你不是非得买房去住的话,最好别凑这个热闹,现在绝大多数城市,都是产业跟不上房价上涨,短期热闹之后,房价早就高估了。

最后失去收入的支撑,必然维持不了多久,等大家发现买来的房根本卖不出去的时候,这种预期就会被打破。所以这就是击鼓传花的游戏,现在鼓声渐弱,最可怕的是你不知道他什么时候会停。炒房这种事,赚到市值很容易,但是想在拿回钱是几乎不可能了。那些卖房子的,通常都会加价再买,很少有人就此收手退出楼市,于是炒房的收益,就变成了赌桌上的赌资,最后根本拿不走。

而在华尔街有句名言,在赌桌上数钱,是最傻的行为,因为钱根本就不是你的。赌场老板也从不担心,因为他知道,你不输光是不会离开的。暂时能赚钱,是因为你玩的还不够久。


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