棚改刚走旧改又来了!对房价有什么影响?(图)

2019-06-27 07:13 作者: 齐俊杰

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棚改 旧改 房价
国常会提出部署推进城镇老旧小区改造。(图片来源:Getty Images)

【看中国2019年6月27日讯】最近,一个词频繁被提到,那就是旧改,事情原由就是,国常会提出部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件。关键是后面跟了一个投资体量,据说要达到4万亿之多,这就有点吓人了,大家马上联想到了10年以前的那个经济刺激,也联想起前年开始的大规模棚改,这两次记忆都并不怎么美好,推动房价出现了比较大的上涨。

很多人都担心旧改会不会像棚改那样,成为房价继续上涨的理由,这三年央行通过PSL也就是补充抵押贷款,也称棚改专项债,在棚改的城市定向投放了3万亿,确实起到了去库存的效果,但是也让房价上涨了近一倍,彻底改变了三四线居民对于房价的看法,就在3年前,一提到高房价,大家都还是觉得,那是北上广深一线城市的事情,至少在三四线大家是安居乐业的,但这一波棚改下来,全国人民已经不能淡定了。高房价已经与自己息息相关。如果没多买两套房,好像觉得被时代所抛弃了一样。

首先,我们要明确,棚改和旧改是不一样的,棚改是棚户区改造,是属于拆了重建,而旧改是老旧小区改造,是对老旧小区水路,电路,燃气,道路,甚至是电梯的维护和更新,比如北京就准备在2020年以前,在老旧小区加装1000部电梯以上。按照数据测算,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。可能会涉及上亿人。所以棚改是完全换新的,带有资产性质的,而旧改是翻新,不带有资产性质。

其次,棚改和旧改都是惠民工程,出发点是好的,其实棚改已经进行了很多年,也都是相安无事,最近3年的棚改跑偏,主要出在了两点上1是给钱安置,2是要去库存,所以给棚改赋予太多的货币属性,于是这才让民生工程变味了。如果拆房给房,其实也不会造成房价大面积上涨。之所以要给钱安置,是因为要抖个机灵去库存。结果这个游戏没玩好。搞成了大规模房价上涨,去年年中,才马上纠偏。搞得今年棚改都被否定了。面积大幅缩减了一半。

第三,旧改将成为大型基础设施建设投资的新形式,之前我们一说投资拉动经济,就是去修新城,修高速公路,修机场,但是这些地方建成之后也没有需求,最后效率很低。虽然拉动了GDP,但是却没有让人们的生活水平有所提高,而这次我们换了一个思路,通过旧城改造来拉动投资消费,比如你要给旧小区翻新水电,你得雇佣工人,采购设备吧,还得重新铺设路面采购电梯,这些都可以拉动投资消费。从而增加经济需求。而且这个钱花完了,显然要比去修一条没车跑的高速公路强多了。

第四,会拉动隐形的居民消费,一些老旧小区,因为条件有限所以限制了大家的消费能力,比如一到夏天就停电,大家就不敢装空调,没有电梯,老人们也不敢买太多的生活必须品。还有的小区没有车位,所以搞得居民都不敢买车。买了也没地方停。所以当这些问题都解决的时候,添置新的家电,甚至重新装修,购置汽车也就还成为了可能。

所以旧改的目的更加单纯,就是为了投资拉动消费,提高人民生活福祉,所谓的投资4万亿,也都是资金投入更换设备,而没有货币化的空间,所以并不会让老百姓手上碰到钱,也就不会造成货币集中投放的效果。

不过也可能会出现一个现象,就是一些老旧小区改造之后,房价确实会上涨,是因为条件改变所导致的,比如之前没电梯现在有电梯了,之前电容量不够,现在扩容了,压制他房价的缺点被改善了,反而老旧小区地理位置的优势就显露出来了,所以购房人也愿意多出一点钱,但大家也不要慌,因为被改造的小区价格上涨,就意味着没被改造的小区可能出现价格下跌,这不是资本决定的,而是偏好决定的。当大家重新喜欢城里的旧改小区的时候,郊区的房子恐怕就不好卖了。

所以我们判断的结论就是,旧改大面积开始,也就意味着棚改加速退出,对于三四线城市而言,楼市冷却的速度将会更快。


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