房地产就是一盏灯(图)

2019-07-20 09:41 作者: 如松

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房地产 经济 债务
在世界经济史上,很多国家走曾经出现房地产泡沫。(图片来源:Adobe stock)

【看中国2019年7月20日讯】在世界经济史上,很多国家走曾经出现房地产泡沫,这不是奇怪的事情,最典型的是上世纪九十年代初期的日本和2008年的美国,但它们都采取的是刺破的方式,让泡沫轰然破碎,这是有道理的。难道它们不能采取更缓和的方式来处理吗?这在短期内有很多好处,比如对银行系统的冲击较小,对财政收入的冲击不那么猛烈,对经济的打击也会和缓很多,等等,为何一定要采取如此极端的方式来处理泡沫?

按正常的理解,在当代的金融体系之下,房价不断上涨最终就会推动社会债务率的快速上升(这个时间有长有短,与起始的资本投资收益率有关,当投资收益率下降到低位的时候就会快速上升),导致债务率达到高位,全社会的需求受到压缩,需求不足之后就会导致物价下跌带来的通货紧缩。

房地产很大程度上决定了地方的财政收入,房地产也是资金十分密集的行业,这就让房地产企业从购地到销售的过程中会面临很大的风险,主要包括:利率和政策的变化,需求的变化,房价的变化等。即便地产商在这一过程中全部使用银行贷款,但因为资金规模太大也会让债务人面临最终还债的巨大风险(当然银行同时也承担了部分风险)。

此时,如果要让地产商用数亿甚至数十亿资金去拿地,就必须保证地产商有足够高的利润率。一旦利润率与风险不成比例,地产商就不干了,同时为了应对这些风险,地方政府还会在一系列政策上对地产行业进行倾斜。

这就让房地产成为高利润率、低风险的行业,这是所有问题的焦点,是考虑后面所有问题的基础。

上述逻辑,除非刺破房地产泡沫的时候才会被推翻,如果采取任何其它任何方式,比如希望稳定发展,这种逻辑都不会改变!

此时,我们开始考虑社会债务率过高、导致需求不足的时候,除房地产之外的其它产业会面临什么样的问题,它们会做出什么样的选择:

首先,大家已经知道制造业等工业企业的利润率已经很低,有媒体报道说仅仅在3-5%之间(这是房地产推动生产要素价格不断上涨的必然结果),这些行业之间当然会有差别,农业养殖业的利润就更不高,比如近几年种植玉米的,如果计算人工成本的话基本是不赚钱的。当需求不足,销售不畅的时候,它们会努力降价销售,当不赚钱的时候,就会退出。所以,过去几年我们看到了很多的报导,关厂炒房、将工厂迁到其它地区等,抛荒的报道也不少,就是这种形势下的必然选择,目的是一个——供给自动压缩。

可随着供给的不断收缩,消费品价格就会开始掉头向上,注意这种价格向上在需求不足的时候是销售量的缩量上升(现在的猪肉市场应该比较典型),而不是需求释放导致的放量上升。此时,无论经营制造业、农业还是养殖业的人们会扩大再生产吗?如果扩大再生产,供给的增长就会将价格打下来,这是经济增长的过程,是十分有益的。但问题是它们或许不会!

要注意的是,企业的成本中有固定成本和其它成本的区分,决定企业利润的主要因素是两个方面,第一当然是出售产品的价格,价格越高利润也越高;第二是销量,这也很好理解,销量越大,固定成本摊销越低,产品的综合成本下降,企业的利润就提升。由此可以看到,当价格是缩量上涨的时候,企业的利润并不能快速改善,甚至不会改善,源于销量不能快速放大甚至还会出现萎缩,这就制约了它们再投资的动力。

当消费品价格上升的时候,一般伴随的是原材料价格的上涨,由于原材料具有抵御货币贬值的功能(或部分具备),其价格的涨势比终端消费品更猛。对于生产消费品的企业来说,虽然自己生产的产品价格上升了,原材料的价格涨价很可能更多,让利润的改善是有限的,甚至无法改善,这就再次制约了再投资活动。(现在钢铁企业都在承担这种模式,被铁矿石价格挤压的哭倒在厕所了)

这就会导致价格的缩量上涨并不能推动企业扩大投资,也无法放大供给。

第二,房地产的高利润(与其它行业相比)和一些政策保护会挤压其它产业的投资。一间企业意欲扩大再生产的时候,要考虑风险因素和利润因素(两者是并重的),当房地产相关产业链具有更高的利润、更强的政策保护(意味着低风险)之后,企业主有什么理由继续在自己原来所从事的低利润率、高风险的行业扩大投资哪?估计是不会的。

第三,房地产的高利润不仅会拉升生产要素价格(挤压其它行业的利润),还会提升全社会的生活成本。比如,如果一个人种100亩地(或开一个家庭工厂),供养自己的孩子上大学都困难的时候,它有什么理由不放弃种地?有什么理由去继续扩大经营规模哪?只能转身投身到房地产产业链中。

所以,只要房地产还在稳定运行(不是刺破),最终的结果就是随着全社会债务率的不断上升,消费能力下滑,表面的幻象是会导致通货紧缩。但实际上供给会以更快的速度收缩,房地产这盏灯点燃的是通胀。

所以,就看到了这样的报道,今年以来猪肉价格不断上涨,按道理说,养殖户应该不断加大投资、扩大养殖规模、增加存栏,但南方的两广地区却出现了生猪甩卖的现象,这明显是一种退出的信号,不值得深思吗?

有些人将中国今天的低结婚率、低生育率归结为房地产,源于房地产将人们的生活成本和生育成本推升到了高位,房地产相当于避孕药,或许有一定的道理。其实,房地产对其它产业来说,起到的也是“避孕药”的作用。当全社会的供给不断收缩之后,当然导致通胀而不是通缩。

所以,管理层需要对房地产采取刺破的手段(而且央行不能给商业银行的坏账买单,通过房产税逐渐为商业银行买单是可以做到的),必须将这盏灯灭掉。无论软着陆还是稳定运行,这看起来在短期有很多的好处,但未来却有很大的隐患。一旦社会经济因供给问题导致通胀恶化,就会从根本上动摇货币根基、财政根基和社会根基,后果是不言自明的,相信这也是管理者不能准许、不愿见到的。

对世界各国都会出现的房地产问题,中国需要谨慎选择。


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